王某与武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：王某。
委托代理人：马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
被告：武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉特1号新凯山泉居9栋4单元5层02号。
法定代表人：陈亚虎，该公司总经理。
委托代理人：朱华，湖北松之盛律师事务所律师。
委托代理人：夏燕，该公司员工。
第三人：武汉万达广场商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区唐家墩路5号武汉菱角湖万达广场A区A栋4层。
法定代表人：王志彬，该公司总裁。
委托代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。
第三人：武汉经开万达广场投资有限公司，登记住所地湖北省武汉经济技术开发区中心区11-8地块联发大厦第七层，实际住所地湖北省武汉经济技术开发区东风大道111号万达广场三楼。
法定代表人：齐界，该公司总经理。
委托代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。

原告王某诉被告武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司（以下简称未来星球公司）、第三人武汉万达广场商业管理有限公司（以下简称武汉万达公司）、第三人武汉经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法由审判员朱晓勤适用简易程序于2015年12月16日、2016年4月27日二次公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人马家强，被告未来星球公司的委托代理人朱华、夏燕，第三人武汉万达公司和第三人经开万达公司的委托代理人俞冰原均到庭参加诉讼。本案经审批，延长审理期限三个月，现已审理终结。
经审理查明：第三人经开万达公司将其建设的武汉经开万达广场购物中心百货楼第四、五层部分区域出租给被告未来星球公司使用，被告未来星球公司作为儿童体验业态的专业经营商承租该租赁场所，双方签有租赁合同。2014年8月6日，被告未来星球公司（甲方）与原告王某（乙方）签订《租赁意向确认书》，约定乙方租赁甲方位于万达百货五楼划定区域商铺，建筑面积约333.33平方米，实际面积200平方米；确认书签署当日，乙方向甲方支付合同意向金，金额人民币49，999.50元，双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分等内容。原告王某于当日向被告未来星球公司支付人民币50，000元，被告未来星球公司出具收据，载明交款单位：王某（书吧、烘焙、咖啡）；人民币49，999.50元；收款事由：租赁5楼百货200平方米意向金。2014年8月12日，被告未来星球公司（甲方）与原告王某（乙方）签订租赁合同，约定：甲方作为出租区域的所有权人与乙方建立租赁关系；租赁区域位于武汉市经开万达广场万达百货第5层部分区域商铺；租赁期限为两个租约年；自租赁区域交付乙方之日至整体开业日（即2014年9月1日）内为免租装修期，该免租装修期内，不计算租金和物业管理费，但须承担免租装修期内租赁区域发生的水、电等各项能源费及向甲方交纳装修保证金、垃圾处理费等；免租装修期届满后的次日为计租起始日；租金含物业管理费，不含水、电、二次消防及装修时产生的费用；第一个季度租金标准为每月每平方米人民币50元；每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期届满前15日内向甲方支付下期租金；乙方同意在合同签定当日将意向金（三个月租金）转为本合同的履约保证金；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还人民币50，000元租金保证金及乙方已交纳的其它款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失；乙方有迟延支付租金、电水费、能源费等应付款或费用超过15日或因其管理责任引发重大安全责任事故导致甲方财产遭到重大损失或人身重大事故等情形的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担违约责任；乙方未能在项目整体开业日营业或未经甲方书面同意，在经营期整体或50%以上租赁区域以任何借口在1个月内擅自歇业、关门累计2天，或一季度内擅自歇业、关门累计3天的，经甲方发出警告整改通知单10日内拒不整改的，甲方有权单方解除合同等内容。原告王某于合同签订当日向被告未来星球公司交纳第一季度租金人民币50，000元，被告未来星球公司向原告王某出具收据，收款事由载明：第一季度租金（多退少补以实际测算面积为准）。2014年8月24日，被告未来星球公司（甲方）与原告王某（乙方）签署《未来星球儿童城装修施工管理制度》，载明禁止私拉乱扯、乱插电线、电源，须用正规插头接用电，用电必须经现场的专职电工同意，统一安排，不得用短线头接电，否则一次罚款人民币3，000元；施工期间，因施工方的责任造成责任事故或人身、财产损失的，由施工方全面负责，造成第三方损失的也由施工方负责；施工班组进场时，须来招商部办理相应手续，并交纳人民币10，000元装修保证金，该保证金在施工完毕并经过验收，确认场内设施没有损坏后全部退回；施工方交纳垃圾清运费每平方米人民币8元，商铺面积为323平方米，垃圾清运费人民币2，584元；商铺按每平方米人民币20元交纳二次消防费用人民币6，460元，商铺面积323平方米；2014年8月26日，原告王某向被告未来星球公司交纳装修保证金人民币10，000元、二次消防费人民币6，460元、垃圾清运费人民币2，584元，合计人民币19，044元。此后，原告王某将租赁商铺交案外人虞先光装修，并支付装修工程款及材料费用。装修过程中，为用电需要，装修人员私自连接第三人经开万达公司电源用电。2014年9月11日，装修工人彭义发（无操作资质）未经批准，再次私自连接第三人经开万达公司电源，在带电操作中触电身亡。次日，第三人武汉万达公司为配合公安机关调查，对原告王某租赁的涉案商铺进行封存并张贴封条。2014年9月13日，被告未来星球公司、案外人虞先光与死者彭义发家属签订赔偿协议书。第三人武汉万达公司和第三人经开万达公司于当日即对涉案商铺解除封存，并将商铺场地交付被告未来星球公司。次日，被告未来星球公司向死者家属支付赔偿款人民币550，000元，案外人虞先光支付赔偿款人民币50，000元。2015年1月8日，被告未来星球公司、案外人虞先光因追偿权纠纷将原告王某诉至法院，请求判令王某偿还垫付赔偿费用人民币600，000元，并承担诉讼费用。2015年11月16日，本院作出（2015）鄂武经开民初字第00532号民事判决书，认定王某作为定作人，对装修承揽人的选任存在过失，对事故的发生应承担30%责任；未来星球公司对其租赁场地的装修及用电未尽安全管理职责，放任分租场地的装修人员私自接电用电，由此导致事故的发生，应承担10%责任；经开万达公司对经营场地用电管理不善，应承担5%管理责任。判决：王某向未来星球公司支付赔偿款人民币180，000元；驳回未来星球公司的其他诉讼请求；驳回虞先光的诉讼请求。该案一审判决后，本案被告未来星球公司、第三人经开万达公司均未上诉，原告王某在法定期限内提起上诉，上诉案件目前尚未审结。原告王某就本案争议诉至本院，请求依诉予判。
另查明：被告未来星球公司的整体开业日延期至2014年9月12日。涉案商铺发生事故后，原告王某未继续装修工作，亦未按期开业经营。因租期未满，但商铺内存有装修材料及其他物品，原告王某与被告未来星球公司对涉案商铺共同加锁管理。2014年12月初，被告未来星球公司通知原告王某拟将商铺转租并协商腾退事宜。原告王某于2014年12月5日将商铺内除装修形成添附外的其他物品搬离商铺。此后，被告未来星球公司将包含原告王某原租赁区域在内的商铺出租并交付案外人武汉安吉拉教育投资有限公司经营。
以上事实，有庭审笔录，原告王某提交的租赁意向确认书、支付凭证、收据、租赁合同、照片、民事判决书，被告未来星球公司提交的装修施工管理制度，第三人武汉万达公司、第三人经开万达公司提交的租赁合同、公安机关询问笔录、民事判决书等证据，经庭审质证予以证实。

本院认为：原、被告签订的租赁合同，未违反国家法律规定，应属有效。原告王某雇佣的装修人员在施工过程中发生安全生产事故，事故的发生本不必然导致租赁合同的解除，但原告王某和被告未来星球公司在事后对涉案商铺共同加锁管理的情况下，均未积极协商租赁合同的后续履行事宜，特别是原告王某作为承租人亦无继续履行租赁合同的行为及意思表示，由此导致租赁合同解除并引发本案纠纷，原告王某对于由此产生的损失应承担90%的主要责任，被告未来星球公司应承担10%的次要责任。根据本院查明事实，原、被告于2014年12月协商转租腾退事宜后，原告王某于2014年12月5日搬离物品的行为表示双方已达成解除合同的合意，故本院认定原、被告双方的租赁合同于2014年12月5日起解除。原告王某要求法院确认租赁合同于2014年9月12日解除的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据原、被告各自应承担的过错责任，被告未来星球公司应向原告王某退还履约保证金人民币5，000元、装修保证金人民币1，000元。因合同约定的免租装修期自租赁区域交付之日至整体开业日内，即原告王某应付租金期从2014年9月13日起计算至2014年12月5日（共84天），承租区域的实际面积按323平方米计算，共计人民币45，220元（50元／平方米×323平方米÷30天×84天）。被告未来星球公司多收租金人民币4，780元应予退还。原告王某主张退还的其他履约保证金、装修保证金、租金等费用，无事实和法律依据，本院不予支持。原告王某主张退还的二次消防费和垃圾清运费，因该费用已实际发生并支出，本院不予支持。因涉案商铺的装修由于发生事故而停工，原告王某未提供证据证实停工前的装修进度，且在其腾退商铺搬离物品时亦未对装修添附物的处理作出明确的意思表示，鉴于以上原因，同时考虑到原告王某在履约过程中所应承担的主要过错，原告王某要求被告未来星球公司赔偿装修损失人民币97，043元的诉讼请求，本院不予支持。被告未来星球公司关于因原告王某违约导致合同解除，已交付款项不予返还的抗辩理由，因被告未来星球公司对于安全事故的发生和租赁合同的解除亦存在过错，该抗辩理由本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告王某、被告武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司于2014年8月12日签订的租赁合同于2014年12月5日起解除；
二、被告武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王某退还履约保证金人民币5，000元、装修保证金人民币1，000元、租金人民币4，780元，合计人民币10，780元；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4，542元，减半收取人民币2，271元，由原告王某负担人民币2，236元，由被告武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司负担人民币35元。因此款原告王某已垫付，被告武汉未来星球儿童娱乐管理有限公司将其应付款项人民币35元连同上述判决款项一并付给原告王某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　朱晓勤

书记员：陈小雯