王某某与盛某世纪置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王某某。
委托代理人王国红。
委托代理人王德军，河北拓石律师事务所律师。
被告盛某世纪置业股份有限公司，住所地廊坊市安次区永华道137号盛某花园综合楼3-4层，企业代码证号72166458-7。
法定代表人王旭东，职务经理。
委托代理人王超，河北张克锋律师事务所律师。
委托代理人李杰，河北张克锋律师事务所律师

原告王某某与被告盛某世纪置业股份有限公司（下简称盛某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员尚怀伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理，原告王某某及其委托代理人王国红、王德军，被告盛某公司委托代理人王超、李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年7月22日，原告王某某与被告廊坊市盛某房地产开发集团有限公司（盛某公司原名称）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，就原告王某某处于被告拆迁范围内面积为210平米的房屋达成拆迁协议。回迁房屋位置为廊坊市永华西道南侧被告开发的盛某花园三期，位置为临街。另合同注明：乙方（王某某）选择1215号（171平米）门市作为补偿，剩余面积差价找补以开盘价为准。同日11点23分，双方签订了《承诺书》，约定拆迁人盛某公司补偿被拆迁人王某某171平米的门市房，并于2013年8月1日前为其办理土地证，商用产权证，王某某不承担费用。如逾期未办完，则盛某公司按照房屋总价每日0.1%支付违约金。另盛某公司保证2012年8月1日交房，如逾期，则将过渡费提升至每平米每月30元。后被告对原告的房屋进行了拆迁。2012年8月1日双方约定的交房日期届至，原被告就置换房屋的坐落位置出现争议致合同一直未履行。
庭审中，原告主张的置换房屋现位置为永华西道南侧、盛某花园北门西侧51#楼临外街门市，即合同约定的1215号门市，被告主张的置换房屋现位置为永兴路东侧、盛某花园西门小区内主干道南侧30号楼下门市。同时两处门市，一处位于市内主干道边，另一处位于小区内，两处商业价值相差较大。被告认为原告要求置换的房屋系其四期的开发范围，并非合同中约定的三期，同时“1215”只是一个临时的编号，并没有实际意义，原告应接受三期30号楼（盛某花园西门小区内道路南侧）底商作为置换的门市，原告对此不予认可，认为现永华西道南侧盛某花园北门两侧门市标号为“永华道139—数字”的模式，所谓“1215”即指“永华道139-12至永华道139-15”之间门市的简称。
被告开发的永华西道南侧盛某花园四期51#商业门市现已全部预售，每平米售价分别为11873.7元（278.59平方米）、13027.14元（180.77平方米）、10500元（255.72平方米）、10500元（255.72平方米）、13280元（180.77平方米）、11873.7元（278.59平方米）。另原告主张合同文本系被告拟定并提供的格式合同，自身作为被拆迁人并不知道被告开发的商业门市具体属于哪一期，仅从置换房屋的位置对合同内容进行了确定并签字。
另查明，被告盛某公司开发的盛某花园三期15#-30#楼建筑工程施工许可证记载的建设地址为永华西道南，合同竣工日期为2007年12月30日。庭审中原告认为三期中30#楼下门市在双方《拆迁安置补偿合同》签订时早已建成，且作为被告的售楼处使用，如若置换门市为该处，则不会在协议中约定2012年8月1日交房，而应当直接置换。另原告王某某为廊坊市安次区北史家务乡小王庄村村民，其妹王俊蕊于2003年因婚后无房向安次区北史家务乡政府申请宅基地一块，位置为永华西道南侧王国红理发所处，面积为210平方米。后2011年7月19日，王俊蕊与原告王某某签订《授权委托书》，委托其兄王某某负责与盛某花园拆迁办进行协商，并将房屋拆迁的决定权、签订协议及领取所有拆迁补偿的权利让渡于王某某。
再查明，盛某世纪置业股份限公司原名廊坊市盛某房地产开发集团有限公司，2011年9月22日申请变更名称。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、《房屋拆迁安置补偿合同》、《承诺书》、授权委托书、《农村居民建房用地证申请审批意见书》、村委会证明、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、盛某花园三、四期规划图、照片、盛某花园四期门市预售登记信息、开庭笔录为证。

本院认为，就置换房屋的具体坐落位置，双方《房屋拆迁安置补偿合同》已约定为廊坊市永华西道南侧，位置为临街。根据庭审查明的事实：1、原告被拆迁房屋位置位于现永华西道南侧，位置与四期51#楼相近；2、永华西道南侧51#楼下门市门牌××至139-15号”，结合合同末尾注中载明王某某“选择1215（171平米）门市作为补偿，剩余面积差价找补以开盘价为准”的约定，故对被告主张“1215”没有实际意义的抗辩不予支持。被告现主张交付的30#楼下底商合同竣工日期为2007年12月30日，原告认为该门市在合同签订之前就已建成，如若置换则当时就会直接进行置换，不会另行再签订合同约定2012年8月1日再行交付房屋，故对原告的该项抗辩予以支持。另根据合同约定不明时的履行原则：在双方未能就约定不明事项达成补充协议时，应根据合同中其他方面的内容加以确定，故结合合同中置换房屋位于永华西道南侧、位置为临街、门市、1215号等信息，认为原告主张的位置更能体现合同签订时的真实意思；且《房屋拆迁安置补偿合同》范本系被告提供，被告相对于原告就该开发项目“三、四期”的理解更深刻，而原告作为普通的被拆迁人，只能对置换房屋的大致位置有一个直观的认识，因被告在签订合同之时，未就项目“分期”向原告作出明示，故应当做出对其不利的解释。综上所述，本院对原告提出置换房屋为永华西道南侧51#楼下门市的主张予以支持。就本案查明事实，被告51#楼下门市已全部预售完毕，致使原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》无法实现合同目的，故原被告签订的上述合同理应依法解除。被告应对原告承担违约责任，并就造成的损失承担赔偿责任。
就赔偿的具体数额，本院结合51#楼在已出售门市在出售时的平均价格11705.99元，认定原告置换门市当时的价值为2001724.29元（11705.99元×171平方米），结合交房时间、门市价值、利息及损失等因素，酌定被告按照房屋总价款50%对原告进行赔偿，数额为1000862.15元（2001724.29元×50%），原告主张过高部分的不予支持。另就原告主张的违约金数额，每日总房价1%的标准明显属于“过分高于造成的损失”的情形，结合房屋的预期利益及被告的过错程度，酌定被告支付原告违约金300258.64元（1000862.15元×30%），超过部分不予支持。另就原告主张的过渡费，因被告未能在如约按期交房，则过渡费应提升至每平米每月30元，故对原告的该项主张予以支持。截止到本案判决时，被告应支付原告过渡费30元×171平米×36个月=184680元。另被告主张的此案解除合同诉讼请求不仅已超过诉讼时效，且合同内容早已实际履行完毕不可能再解除及本案包含不同两诉的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：

一、原告王某某解除与被告盛某世纪置业股份有限公司（原名廊坊市盛某房地产开发集团有限公司）签订的《房屋拆迁安置补偿合同》、《承诺书》；
二、被告盛某世纪置业股份有限公司支付原告王某某置换房屋总价款2001724.29元、赔偿金1000862.15元、违约金300258.64元，共计支付3302845.08元；
三、被告盛某世纪置业股份有限公司按照每月每平米30元的标准向原告王某某支付2012年8月1日至判决之日止置换房屋（171平米）的过渡费184680元；
上述二、三项合计3487525.08元，此款限本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47700元，减半收取23850元，由原告王某某承担6500元，被告盛某世纪置业股份有限公司承担17350元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　尚怀伟

书记员：刘玉凤 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。