王某某借款合同纠纷一案民事裁定书

案外人：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托诉讼代理人：郝敬荣，黑龙江立江律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鹏，黑龙江立江律师事务所律师。申请执行人：周锐，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。被执行人：高思政，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

案外人王某某称，1.请求撤销塔河县人民法院（2017）黑2722执135号执行裁定；2.请求立即解除对位于密山市密山镇学府名居一区4号楼3单元501室的查封、拍卖等执行措施。事实和理由：2013年6月8日，案外人从密山市金玉房地产开发有限公司（以下简称：金玉公司）购买涉案房屋，双方签订了房屋买卖合同，案外人交纳了全部购房款及各项费用，金玉公司也将房屋交付给了案外人。案外人从接收涉案房屋后始终占有、使用、管理该房屋，并交纳各年的物业费及取暖费等各项费用。案外人认为，案外人与金玉公司签订的房屋买卖合同有效，对双方产生约束力，涉案房屋实际所有人是案外人，案外人享有涉案房屋的相关权利也应受到保护。为此案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提出执行异议，望贵院依法撤销执行裁定，解除查封。被执行人高思政称，案外人提出的异议不能成立，理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提出异议成立的前提至少满足两个条件：1、签订了合法有效的买卖合同；2、支付了房屋价款。关键在于案外人是否满足以上两个条件，答案是否定的。一、所有案外人提交的均是《认购协议》，不是司法解释第二十八条第一项合法有效的书面买卖合同。从案外人向法院递交的证据材料看，查封47套房产，案外人提交的证据都是认购协议而非合法有效的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关规定“认购书”是具有意向书性质的法律文件，属于预约，而非本约，不属于正式的房屋买卖合同。二、案外人提交的《认购协议》是虚假、伪造的。理由有两点：一是，涉案的47份认购协议有三种不同的公章，如果算上财物专用章代替公章的话则不下四、五种（这是肉眼识别、尚未鉴定，可能远远不止），众所周知，一个公司只能有一套公章、财务专用章、和名章。认购协议中有尾号编号为2188的公章、有尾号编号为2189的公章、还有没有编号的公章，如何来认定是真实的。比如：（2017）黑2722执异13号，杨春生公章编号2189。（2017）黑2722执异9号，商喜森公章无编号。（2017）黑2722执异19号，高海玲公章编号2188。财务专用章也同样如此，不再一一列举。二是，高思政手里有真章。尾号编号为2099公章及尾号编号为1628的财务专用章。说高思政的公章和财务章是真实理由是：侯继平（金玉公司法定代表人）2013年10月15日签署的《移交密山市金玉房地产开发有限公司的印章协议书》，明确即日起将公司公章和财务专用章交给高思政保管，既然高思政手里持有的章是真实，那么案外人提交的都是假公章和财务专用章。所以可以认定案外人提交的合同是假的。三、案外人不可能在高思政取得抵账房屋合同前，与金玉公司签订认购合同。理由是：侯继平2013年10月15日签署的《移交密山市金玉房地产开发有限公司的印章协议书》中注明：附学府名居未销售明细表一份。并注明之后所有销售都经高思政盖章配合。而且在2014年9月5日，侯继平给高思政承诺将剩余房产进行网登登记在高思政名下。既然是之后销售经高思政的手，且登记在高思政名下，怎么可能出现销售。所以案外人提出所谓的销售必然是假的，根本就不存在。四、案外人提交的收据也不能证实支付了房屋价款。案外人提交不是转账凭条，收据财务章各异，也无法证实支付了房屋的价款。综上所述，法院依法查封高思政合同名下的房产，是经侯继平书面同意，并经密山市房地局依法登记确认。并不存在案外人所提出的在高思政网登合同之前出售涉案房屋的行为，侯继平2013年10月15日出具的未销售房屋明细，并将公章和财务章交与高思政，那么登记在高思政名下的房屋必然是侯继平没有对外销售的。故此，案外人提出的异议不能成立，恳请人民法院依法予以驳回。本院查明，王某某于2013年6月8日与密山市金玉房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书。购买了密山市密山镇学府名居一区4号楼3单元501室。本院认为，案外人王某某虽然交纳了全部购房款，且占有、使用、管理涉案房屋，但其与密山市金玉房地产开发有限公司签订的是认购协议，不是合法有效的书面商品房买卖合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
在本院执行周锐与高思政民间借贷纠纷一案中，案外人王某某对本院查封被执行人高思政在密山市密山镇学府名居一区4号楼3单元501室的裁定不服，向本院提出书面异议。本院2017年12月22日作出（2017）黑2722执异17号民事裁定，王某某不服该裁定，向大兴安岭地区中级人民法院申请复议，大兴安岭地区中级人民法院于2018年1月25日作出(2018)黑27执复25号裁定，发回重审，本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

驳回王某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　姜智彪
审判员　　孙　勤
审判员　　李新生

书记员：周阳