王某、许某某与周某某、罗某某、第三人冯某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
原告：许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
两原告共同委托代理人：张仁清，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
两原告共同委托代理人：王颖，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
被告：罗某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
两被告共同委托代理人：万萍，湖北华平律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
第三人：冯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。

原告王某、许某某（以下简称两原告）诉被告周某某、罗某某（以下简称两被告）、第三人冯某某（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月11日立案受理后，依法由审判员喻瑛适用简易程序，于2012年6月1日、7月27日、8月7日公开开庭进行了审理。原告王某、许某某及其委托代理人张仁清、王颖，被告周某某及其委托代理人万萍，被告罗某某的委托代理人万萍，第三人冯某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某、许某某诉称，2011年5月初，两被告有意转让其承包经营的乡村菜园餐厅，由于两原告与被告罗某某系朋友关系，两被告表示按其与第三人签订的承包合同条件将餐厅转让给两原告经营，即月租金5000元，转让费82000元。2011年5月20日两原告与两被告签订了《餐厅转让协议》，约定两被告将其所经营的位于汉口建设大道617号餐厅转让给原告，原告每月向被告支付租金5500元，一次性支付转让费82000元，并将酒店经营设备和物品转让给原告。协议自2011年5月21日开始生效到2012年12月底。两原告按约照协议履行了付款义务。2012年4月10日餐厅原业主第三人认为两被告擅自转让餐厅，决定终止承包合同，限期原告搬离餐厅。同月16日，第三人强行将餐厅封门，禁止原告经营和搬走设备、用品，并出示与被告周某某签订的承包合同。两原告自始才知道被告周某某并未向第三人缴纳任何转让费，而且虚假宣称其享有餐厅经营权和餐厅设备、用品所有权。两原告认为两被告有欺诈行为，转让协议显失公平，故请求人民法院依法判令撤销原、被告签订的《乡村菜园餐厅转让协议》，两被告返还原告转让费用82000元，赔偿经济损失10000元；本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告变更诉讼请求为：依法判令解除原、被告签署的《乡村菜园餐厅转让协议》，两被告返还原告转让费82000元，赔偿经济损失10000元，诉讼费由被告承担。
被告周某某、罗某某辩称，在签订转让协议时，两被告将其与第三人签订的合同、房租收条、单据都给付了原告，并未向原告说过是按与第三人签订的合同条件进行转让，两被告收取的不是转让费，而是两被告为酒店经营投入的酒店用品使用费。原、被告签订的转让协议，是经双方协商订立的，符合法律规定，两被告收取的82000元费用是其对酒店经营所投入的人力、物力的对价，不存在显失公平，原告要求解除合同没有通知我方，现不同意解除合同。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人冯某某陈述，2011年4月8日第三人与被告签订承包合同时约定被告不得私自转让，否则第三人有权终止协议。第三人发现被告将餐厅转让给两原告后，两原告提出再次转让时，于2012年4月10日向两原告下达终止合同通知书，同月16日将餐厅收回，不同意两原告继续经营，现保留追究被告违约的权利。
经审理查明，位于汉口建设大道617号门面（面积180平方米），系第三人冯某某从中国人民解放军空军汉口王家墩离职干部休养所处承租，用途为餐饮服务。2011年4月8日，第三人冯某某与被告签订《餐厅承包经营合同》，双方约定：甲方（即本案第三人）将上述门面提供给乙方（即本案被告）承包经营，餐厅附有经营所需设施、设备、用具；每月承包费5500元，押金5000元，承包经营期限自2011年5月1日至2012年12月31日止；乙方擅自转让承包或变相转让他人经营的，甲方有权终止承包合同，并将保证金作为违约金予以收缴不予返还乙方，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失；乙方承包经营期间的水电费、税费、垃圾费、排污费等所有因经营所需要交纳的费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳。
2011年5月20日，被告与原告签订《乡村菜园餐厅转让协议》，约定：“甲方（即本案被告）经营的餐厅位于汉口建设大道617号，月租金为5500元／月，因本人事务繁忙，现将本酒店经营权（含店内所有经营设备和物品，详见清单）一并转让给乙方（即本案原告），转让价格为人民币捌万贰仟元整。因原酒店所有权人不允许对外私自转让，故目前仅签定私有协议，待甲方经营期满以后（即2012年12月底）甲方再协助乙方与原房东冯某某签订正式租赁经营合同，本合同交接日期为2011年5月21日，乙方一次性付清转让金计人民币捌万贰仟元整，交接日期以后因经营而产生的费用由乙方承担，水电费等用量止码数在交接时同步结清。本协议是甲乙双方真实意思表示和平等协商结果，希双方遵约履行。”原告于《乡村菜园餐厅转让协议》签订当日将82000元款项支付给被告，并自6月起向第三人交纳每月租金。2012年4月，因原告提出转让门面，第三人于2012年4月10日通知原告，因被告违约，第三人终止与被告的《餐厅承包经营合同》，同时将《合同终止通知书》给付原告，同月16日第三人将餐厅门面封闭，不允许原告继续经营，原告的租金缴纳截止当日。
另查明，原、被告和第三人均未办理该餐厅的营业执照。
上述事实，有原告提供的《餐厅承包经营合同》（证明2011年4月8日被告与第三人签订餐厅承包协议，约定每月承包费5500元），《乡村菜园餐厅转让协议》（证明被告将餐厅转让给原告，期限自2011年5月21日至2012年12月底），合同终止通知书（证明第三人终止与被告的承包合同），封门说明；被告提供《乡村菜园餐厅转让协议》（证明原告知道酒店不能私自转让的事实）；第三人提供的《军队房地产租赁合同》及三方当事人的当庭陈述等证据材料均经庭审质证证实，本院予以确认。

本院认为，第三人与被告签定《餐厅承包经营合同》，将包括房屋承租权、餐厅设备等物品交由被告使用经营，被告据此与原告签订《乡村菜园餐厅转让协议》。审查该协议内容，双方没有涉及餐厅相关设备、物品的转让清单，故原、被告实际转让的是餐厅经营权和房屋使用权。上述协议，虽然没有违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，但被告在签订《乡村菜园餐厅转让协议》时未取得第三人对餐厅转让行为的同意，违反与第三人签定的《餐厅承包经营合同》中不得擅自转让承包或变相转让他人经营的约定，第三人据此收回餐厅，导致《乡村菜园餐厅转让协议》不能继续履行，即《乡村菜园餐厅转让协议》的合同目的不能实现。现两原告诉请解除合同，本院予以准许。
由于被告违反与第三人的合同约定，致使原告与被告之间的合同目的不能实现，故被告应承担违约责任，赔偿原告经济损失。原告的经济损失主要表现在合同内容没有履行完毕造成的经济损失。鉴于原告没有举证证明其经济损失，故根据其诉讼请求，原告经济损失主要表现在支付转让费的损失。由于《乡村菜园餐厅转让协议》没有在《餐厅承包经营合同》约定的承包期限内履行完毕，原告支付的转让费应扣除原告实际使用期限后，剩余期限的费用，被告应返还原告。即转让费按月计算：82000元÷19.34个月为4239.9元／月，扣除原告实际使用10.84个月，所余转让费82000元-4239.9元×10.84个月=36039元，该款由被告返还原告。故对原告要求被告返还转让费82000元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告在庭审中出具的82000元转让费构成清单系其单方提交材料，原告不予认可，故不能作为转让费组成的证据，对其辩解不予返还的意见本院不予采纳。对原告要求被告赔偿经济损失10000元的主张，因原告未能提出相应证据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八之规定的规定，判决如下：

一、解除原告王某、许某某与被告罗某某、周某某于2011年5月20日签订的《乡村菜园餐厅转让协议》。
二、被告周某某、罗某某于本判决生效之日起十日内给付原告王某、许某某36039元。
三、驳回原告王某、许某某的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半后的案件受理费1050元及其他诉讼费138元，共计1188元由被告周某某、罗某某负担（此款原告王某、许某某已预付，被告周某某、罗某某应随上述款项一并给付原告王某、许某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员 喻瑛

书记员： 袁毅然