王作娟、鄂州鑫厦置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王作娟，女，1964年1月11日出生，汉族，荆州市人，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：胡俊，湖北祥德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂州鑫厦置业有限公司，住所地鄂州市滨湖路13号中房综合楼第三层第4间。法定代表人：朱吉金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。

王作娟上诉请求：1、请求撤销原审判决主文第三项，改判鑫厦置业公司向王作娟承担已付购房款一倍的经济损失20万元；2、本案一、二审诉讼费用全部由鑫厦置业公司承担。事实与理由：一审认定事实基本清楚，但强加义务给王作娟且适用法律部分不当，导致部分判决错误，有失公允。第一，关于房屋不能备案登记至王作娟名下的理由过于牵强。案涉房屋并非单纯的以物抵债，而是双方将早已到期的债务清算后抵作部分房款，与王作娟当时拿现金向鑫厦置业公司买房毫无区别。购房余款未能按揭的原因，在于鑫厦置业公司不能先转移备案登记至王作娟名下而不能办理按揭贷款，并非鑫厦置业公司黑白颠倒所称“原告自身违约未按照合同约定支付全部购房款，导致被告不能将第三人房屋的原备案解除”，将责任任意转移给王作娟，忽略了合同履行的先后顺序。然而，一审亦以“原被告的商品房买卖合同实际是为抵偿借款的一种方式，其约定剩余房款由银行贷款支付，如果存在办理贷款的事宜，且早已超过约定的交房时间，被告应该已经知道该房屋的相关情况”，强行认定王作娟应当在超过约定交房时间的情况下知道该房屋已被出卖的事实，实在无法令人信服。开发商有配合买房人及时办理按揭的附随义务，若不能办理银行按揭贷款，开发商应当告知原因并催告买房人以其他方式及时支付剩余房款。同时，由于开发商迟延交房的情形比比皆是，王作娟出于对鑫厦置业公司的信赖，在未接到其催促付款的通知前，并不知道房屋的现状。因此，一审判决的前述说理缺乏事实及法律依据。第二，一审强行认定王作娟应当知道案涉房屋已经被出卖的事实，明显缺乏依据。王作娟作为买房人，从鑫厦置业公司那里购买一手房屋，可以信赖其能够诚信交付案涉房屋，但一审认为房屋“备案登记的情况是可查询，可获悉的”，并无任何法律规定王作娟负有此义务进行预先查询，且房产部门亦仅仅针对已进行备案登记的购房人本人才提供查询，并不接受其他社会人员任意查询。因此，人民法院无权抛开诚实信用基本原则，强行要求处于相对弱势的买房人在购房交易中履行查询义务。王作娟在与鑫厦置业公司的交易中已经尽到审慎的注意义务，房屋价格亦是当时市场价，完全是善意消费的购房人，鑫厦置业公司恶意“一房多卖”，导致王作娟无法取得房屋，应当依照相关法律及司法解释的规定，承担违约责任。第三，一审认为鑫厦置业公司借房屋买卖合同欺诈钱财的故意并不明显，王作娟不存在被欺诈的损失，属主观臆断歪曲理解法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实……”。由前述法条可知，只要是房屋出卖人具有该条情形导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人就可以行使“请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。并无出卖人是否具有“借房屋买卖合同欺诈钱财的故意”的附加条件，民事法律亦并无规定。若出卖人具有“借房屋买卖合同欺诈钱财的故意”，则涉嫌诈骗罪，由刑事法律来调整。王作娟于2015年定购的房屋，近年来房屋价格快速上涨，其现在无法取得所购房屋，无法取得可期待利益，鑫厦置业公司违背诚信一房多卖，导致王作娟无法取得房屋后的经济损失显而易见。因此，一审判决的前述“说理”明显缺乏法律依据，导致错误判决。综上，由于鑫厦置业公司违法一房多卖的行为，已给王作娟造成了巨大的经济损失，在国家法律对一房多卖严重扰乱交易安全秩序的行为有明确处理规定的情况下，一审罔顾事实，牵强说理，免除鑫厦置业公司应当承担的惩罚和赔偿责任，严重损害了王作娟的合法权益。故请求二审法院在查清事实后依法改判。鑫厦置业公司辩称，王作娟的上诉理由不能成立。第一，王作娟与鑫厦置业公司之间是借款关系，因鑫厦置业公司无力偿还借款，与王作娟达成以物抵债的协议，王作娟并非作为消费者的买受人，不应适用双倍处罚。第二，王作娟与鑫厦置业公司约定将鑫厦名居1栋1单元1102号房屋抵偿王作娟借款时，该房屋因抵押借款备案在第三人名下，此事实王作娟是明知的，且第三人的备案发生在王作娟抵偿之前，鑫厦置业公司没有欺诈王作娟。第三，王作娟与鑫厦置业公司抵债金额为20万元，王作娟、鑫厦置业公司、第三人约定由王作娟将房屋余款11.5万元支付给第三人，作为鑫厦置业公司偿还第三人的借款，由第三人配合解除抵押备案，因王作娟迟迟未支付余款，导致第三人向法院提起诉讼，要求鑫厦置业公司偿还借款，并查封了涉案的房屋。第三人是借款抵押备案，涉案的房屋并非一房二卖。综上，王作娟与鑫厦置业公司签订以物抵债协议后，系因王作娟自身违约导致抵债协议无法实现，请求二审法院查明事实，驳回王作娟的上诉请求。王作娟向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令鑫厦置业公司立即返还购房款20万元，并承担利息损失5万元；3、判令鑫厦置业公司承担购房款一倍（即20万元）的赔偿责任；4、由鑫厦置业公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：鑫厦置业公司的法定代表人系范志平。2010年，鑫厦置业公司向王作娟借款30万元。2010年12月4日，王作娟将30万元汇入范志平的账户。2011年12月4日，双方经过结算，鄂州市金宇融资咨询服务有限公司和范志平向王作娟重新出具借条一张，借款金额为20万元，月利息2%，注明“原于2010年所出具的叁拾万元的借条作废”，未约定还款时间。2014年12月4日，鑫厦置业公司和范志平又向王作娟重新出具借条一张，借款金额仍为20万元，约定月利息2%，还款时间为“出借人提出还款要求之日起三十日内”。2015年9月1日，王作娟与鑫厦置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王作娟向鑫厦置业公司购买由其开发的“鄂州市鑫厦名居”1栋1单元1102房屋一套，面积约为97平方米，房屋单价为3247.43元/平方米，总价为31.5万元。王作娟将上述借款抵作首付款20万元，鑫厦置业公司收回借据后向王作娟出具了收款收据。同时，合同约定“余款11.5万元以申请银行贷款方式付清”，交房时间为2015年10月1日。而上述房屋早在2014年3月30日已备案登记于王仁星名下。一审法院认为，王作娟与鑫厦置业公司之间客观存在民间借贷关系。商品房的备案登记是房屋买卖的行政登记程序，也可防止一房多卖，本案涉案房屋在双方签订买卖合同之前已备案在他人名下，其备案登记的情况是可查询、可获悉的。另一方面，双方的《商品房买卖合同》实际是为抵偿借款的一种方式，其约定剩余房款由银行贷款支付，如果存在办理贷款的事宜，且早已超过约定的交房时间，鑫厦置业公司应该已经知道该房屋的相关情况。而除了抵付借款之外，以一房多卖的形式，借房屋买卖合同欺诈钱财的故意并不明显，王作娟也未另行支付购房款，不存在被欺诈的损失。基于目前合同的目的无法实现，王作娟要求解除房屋买卖合同，鑫厦置业公司亦无异议，该诉请予以支持。王作娟的利息诉请未超出法律规定，王作娟要求鑫厦置业公司返还购房款及利息共计25万元的诉请予以支持，王作娟诉请双倍返还的理由不充分，该诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除王作娟与鑫厦置业公司于2015年9月1日签订的商品房买卖合同。二、鑫厦置业公司于本判决生效之日起十日内返还王作娟首付款20万元，利息5万元，合计25万元。三、驳回王作娟的其他诉讼请求。一审案件受理费5600元，保全费1770元，由王作娟承担2800元，鑫厦置业公司承担4570元。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人王作娟因与被上诉人鄂州鑫厦置业有限公司（以下简称鑫厦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，于同年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人王作娟的委托诉讼代理人胡俊，被上诉人鑫厦置业公司的委托诉讼代理人李景珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实”。鑫厦置业公司作为开发商，应当诚信守法，依法经营。其与王仁星签订鑫厦名居1栋1单元1102房屋的《商品房买卖合同》，将该房屋备案登记给王仁星。在其与王仁星的《商品房买卖合同》未解除、备案登记未注销的情况下，又与王作娟签订《商品房买卖合同》，将该房屋出售给王作娟，属于“一房两卖”之行为。鑫厦置业公司提交的证据不足以证明其在签订《商品房买卖合同》时向王作娟如实告知了案涉房屋备案登记给第三人王仁星的情况，亦没有证据证明王作娟当时即知道该情况，且双方签订的《商品房买卖合同》中也没有对该情况予以约定。故在签订《商品房买卖合同》时，鑫厦置业公司存在故意隐瞒所售房屋已经出卖、备案登记给第三人王仁星的情况。即使鑫厦置业公司所称该房屋是其向王仁星借款而作抵押、备案登记给王仁星，也构成对王作娟的隐瞒与欺诈。在签订《商品房买卖合同》前，王作娟向鑫厦置业公司出借款项，双方之间系民间借贷关系。在签订《商品房买卖合同》后，王作娟将出借款项抵付购房款，双方之间的借贷关系消灭，形成商品房买卖合同关系。鑫厦置业公司在与王作娟订立《商品房买卖合同》时实施了隐瞒与欺诈行为，依法应当承担相应的法律责任。作为开发商的鑫厦置业公司应当遵循诚实信用原则，有义务向购房人如实告知所售房屋情况，而非购房人负有自行查询所购房屋情况的义务。故原审认为“双方签订买卖合同之前已备案在他人名下，其备案登记的情况是可查询、可获悉的”、“除了抵付借款之外，以一房多卖的形式，借房屋买卖合同欺诈钱财的故意并不明显，王作娟也未另行支付购房款，不存在被欺诈的损失”，明显失当。因此，王作娟请求判令鑫厦置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，合法有据。鑫厦置业公司辩称“王作娟并非作为消费者，不应当适用双倍处罚”、“鑫厦置业公司没有欺诈王作娟”、“涉案房屋并非一房二卖”的理由均不能成立，依法不予支持。综上所述，王作娟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3207号民事判决第一、二项，即“解除王作娟与鄂州鑫厦置业有限公司于2015年9月1日签订的商品房买卖合同”、“鄂州鑫厦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王作娟首付款20万元，利息5万元，合计25万元”；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3207号民事判决第三项，即“驳回王作娟的其他诉讼请求”；三、鄂州鑫厦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王作娟支付其已付购房款一倍的赔偿款20万元。一审案件受理费5600元，保全费1770元，合计7370元；二审案件受理费4300元，均由鄂州鑫厦置业有限公司负担。本判决为终审判决。