王某某与牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司、张某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省牡丹江市阳明区。
被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区1号楼。
法定代表人：姜云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁长春，男，该公司职工。
被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省密山市。
委托诉讼代理人：崔满冬，黑龙江智轩律师事务所律师。

原告王某某与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合房产公司）、张某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭审理了本案。原告王某某、被告祥合房产公司的委托诉讼代理人梁长春到庭参加诉讼。审理中，原告王某某申请追加张某为本案被告参加诉讼。因案件疑难，本院将此案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年11月16日公开开庭审理了本案。原告王某某、被告祥合房产公司的委托诉讼代理人梁长春、被告张某及其委托诉讼代理人崔满冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告王某某与被告祥合房产公司签订的《房屋优先认购权协议》合法有效；2.要求祥合房产公司为原告办理××小区××室房屋的预购合同，并在房产办理登记及产权证手续；3、要求被告祥合房产公司为原告办理入住手续；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：要求解除与张某之间的转让协议，被告张某返还原告购房款100000元。并申请将祥合房产公司变更为第三人。事实和理由：2017年4月25日，因祥合房产公司欠张某工程款，将××小区××室出售给原告，原告与祥合房产公司签订《××小区优先定购协议书》，将全款交给被告张某。现被告拒绝为原告办理入住手续，故原告诉至法院，请求如上。
张某辩称，原告所述与事实不符。案外人周乃勇与张某为朋友关系，2016年5月，周乃勇称其在牡丹江市有工程，因资金紧缺向张某借款80000元，但经张某多次催要周乃勇均未还款，后其称在××小区有优先认购权协议，如果不还钱就拿协议抵顶，张某未同意。2017年4月25日，周乃勇称其将优先认购权转让给他人，但优先认购协议上系张某的名字，让张某陪同去收钱并将钱款给付张某，张某陪同周乃勇到售楼处在优先认购协议上签字同意转让，后杨明转账给张某妻子90000元，张某返还周乃勇10000元。张某从未参加过任何工程，原告与祥合房产公司签订合同张某也并不知情。原告诉答辩人主体错误。原告与祥合房产公司签订优先认购协议书，张某与原告之间只是优先认购权的转让，并非房屋买卖合同法律关系，张某将优先认购权转让给原告，原告与祥合房产公司签订认购协议中四、五条已明确说明具备完整预售许可条件之后签订商品房买卖合同，说明原告是明知祥合房产公司是没有预售许可的，只是优先认购，所以为查明本案事实及经过，应以张某为第三人而并非本案的被告。原告起诉返还购房款错误。张某与周乃勇系民间借贷关系，而周乃勇才是实际与杨明进行优先认购权转让的行为人，原告签订优先认购协议时已经明知祥合房产公司是没有预售能力的，所以本案与张某无任何法律关系，本案案由为房屋买卖合同，而张某与任何人并非存在房屋买卖合同关系。不同意解除与原告之间的转让协议，因为原告与祥合房产公司签订的优先定购协议书已经明确告知具备完整预售条件后签订商品房买卖合同，且补足其他价款，而张某无任何违约及错误。综上，张某认为原告起诉张某诉讼主体错误，法律关系错误，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
祥合房产公司述称，因涉案房屋系祥合房产公司抵顶给施工单位，现施工队的工程量抵顶不了涉案房屋的价值，故祥合房产公司不能将房屋交付给原告，除非补齐剩余购房款，否则不同意继续履行双方签订的定购协议，对原告变更后的诉讼请求没有异议。

本案争议焦点：一、原告与被告张某是何种法律关系，被告张某的主体是否适格；二、原告与被告祥合房产公司签订的××小区优先定购协议书是否合法有效；三、原告要求被告张某返还购房款100000元是否有事实及法律依据。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告举示证据：证据一、××小区优先定购协议书复印件1份、收据复印件1份（均与原件核对无异），证明双方签订了房屋定购协议，原告向祥合房产公司交付了购房款，祥合房产公司为原告出具了收据。
本院认为，该组证据能够证实2017年4月25日，原告与祥合房产公司签订××小区优先定购协议书，祥合房产公司为原告出具购房款收据的事实，对此本院予以确认。
证据二、中国建设银行电子回执截图打印件1份，证明原告给付被告张某90000元，额外又支付给张某10000元现金。
本院认为，该份证据能够证实原告以银行转账的方式支付了张某妻子尚丽萍90000元的事实，对此本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王某某称其通过案外人姚丽斌了解到涉案房屋要低价出售。2017年4月，王某某及案外人姚丽斌在××小区售楼处见到了张某，但并未与张某协商购房事宜，而是由姚丽斌参与协调，商定购房事宜后，张某在售楼处签字同意将其名下协议更名为原告。2017年4月25日，王某某与祥合房产公司签订《××小区优先定购协议书》，约定王某某有权优先认购××小区××室、建筑面积53.07平方米房屋一处，该商品房单价为4940元，总价款为262160元。协议书下方备注为预付李谊川福禄乡工程款最终以实际工程量为准多退少补。当日，祥合房产公司为王某某出具261160元的收据，内容为：“林苑小区××室，预付李谊川工程款最终以实际工程量为准多退少补。”同日，王某某通过他人向张某的妻子尚丽萍银行转账90000元，10000元现金给付姚丽斌。审理中，祥合房产公司要求王某某补齐剩余购房款，否则不同意继续履行双方签订的定购协议，王某某称当时购买房屋时交付的就是全部购房款，不同意补交剩余购房款。
本院认为：关于本案案由问题。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，因审理中原告变更诉讼请求为，要求解除与张某之间的转让协议，要求张某返还购房款100000元，根据《民事案件案由规定》，本案案由应为合同纠纷。
关于原告与二被告之间分别是何种法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然原告与祥合房产公司签订的定购协议约定的是有权认购，但该协议记载了当事人名称、商品房基本状况及销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，祥合房产公司为王某某出具了购房款收据，表示王某某意欲购买房屋、祥合房产公司同意出售房屋，体现了双方意思表示的一致性，应认定为商品房买卖合同，因出售房屋为期房，故王某某与祥合房产公司系商品房预售合同关系。因该定购协议买受人原为张某，系王某某将购房款90000元支付给张某，张某书面确认同意将定购协议更名为王某某，张某收取钱款并同意更名的行为应视为张某作出了将其享有及承担的定购协议项下的权利义务转让给王某某的意思表示，并已实际履行，双方虽未形成书面协议，但均以实际行为履行了转让协议。
本案涉案房屋系祥合房产公司用于抵顶工程款的顶账房，几经转手到王某某处，现祥合房产公司既与王某某签订了定购协议，又为其出具了全额的购房款收据，无论其是否实际收到了王某某给付的购房款，均应按协议约定履行义务，现祥合房产公司当庭表示要求王某某向其支付剩余房款后才同意继续履行定购协议的内容，属明确表示不履行合同义务，王某某亦认为其已经交付了全额房款，不同意另行补差，故双方的定购协议已经无法继续履行，王某某即不能实现受让的购房权利，则王某某与张某之间口头的转让协议亦不能实现其受让目的，故王某某主张以合同目的不能实现为由解除与张某之间的转让协议，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状，张某应返还王某某支付的90000元，定购协议亦应恢复至张某名下，因王某某庭审中自述转账给张某90000元，10000元现金支付给了案外人，故对王某某要求张某返还90000元的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予保护。
综上所述，本院对王某某要求解除与张某之间的转让协议，张某返还其购房款90000元的诉讼请求予以支持，对王某某的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第八十八条、第九十四条第二项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告王某某与被告张某之间的转让协议；
二、被告张某于本判决生效后十日内返还原告王某某购房款90000元；
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求；
如果被告张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告王某某负担230元，由被告张某负担2070元。
如果被告张某未按本判决指定的期间履行义务，原告王某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长 邓卫平
人民陪审员 孙秀萍
人民陪审员 戴文有

书记员： 薛智心