王某某与上海绿某置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住山东省。
　　委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。
　　被告：上海绿某置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。
　　第三人：上海彰荣房地产投资顾问有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路８１９弄１号１２０６室－１。
　　法定代表人：李文龙，董事长。　
　　原告王某某与被告上海绿某置业有限公司(以下简称绿某公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。后经绿某公司申请，本院依法追加上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)作为第三人参加诉讼，并于2018年11月26日再次公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人王俊伟、被告委托诉讼代理人夏李娜到庭参加诉讼。第三人彰荣公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方2016年9月5日签订的《上海市商品房出售合同》；2、判决被告退还原告已付的购房款项195万元；3、判决被告退还原告已付的办证费用56766元及到实际偿付之日的利息；4、判决被告支付原告违约金39万元；5、判决被告支付律师费2万元。事实与理由：2016年9月5日，原告与被告签订了《上海市商品房出售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)一份，约定原告以195万元购买南翔镇银翔路XXX号地下1层61室，建筑面积37.59m”，并办理了网签备案手续。同时，双方又签订了《南翔绿某商业用房商铺经营管理协议》。协议签订后，原告按协议约定付清了全部款项，2016年11月14日支付代办产证费用56,766元，被告分别出具了相应的收款收据。现由于被告迟迟不出具购房发票，导致原告至今无法办理产证，无法实现自己的合同目的，故诉至法院。
　　被告辩称，不同意原告诉请，1、被告从未指定任何第三方代收款项，原告应当而且也只能按照合同的约定合同第四条的约定向绿某公司的指定账户进行付款，原告应当尽到最基本的付款的注意义务，而不应当向任何第三方付款。由于原告未尽到最基本的注意义务，因此被告认为原告并不是善意第三人，绿某公司不应当承担退款责任。2、原告未完成举证责任证明其按时足额支付了购房款，系原告违约在先，原告无权解除合同。原告的先行履行行为存在瑕疵，因此被告有行使先履行抗辩权的权利。原告逾期付款长达八个月，因此在原告违约在先的情况之下，其无权再根据原合同约定要求被告承担逾期交房和逾期办理产证的责任，更无权根据合同第十三条、第十八条要求解除合同，原告并没有合同解除权。本案并不符合承诺书所约定的任何一条，原告所认为的由于被告的原因无法通过贷款没有提供任何的证据，故不应适用承诺书。3、关于代为办理产证的费用以及团购费用，该两项费用并非合同约定内容，且被告实际并未收到，不应当向被告要求返还。原告对于此部分款项的支付应当尽到其注意义务，其应对该部分的付款承担责任。4、关于律师费，双方在合同中并未对此约定，故原告主张律师费没有合同依据。
　　第三人未到庭参加诉讼，也未作书面陈述，在举证期限内亦未向本院提供相关的证据材料。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年9月5日，王某某(乙方，买方)与绿某公司(甲方，卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层61室商铺(以下简称系争商铺)，建筑面积37.57平方米，总房价款1,750,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿某置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年3月5日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年9月5日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年9月5日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年9月4日与甲方签署购房合同，并付首付房款200,000元；2、乙方于2016年10月20日前向甲方支付房款200,000元；3、乙方于2016年11月10日前向甲方支付房款480,000元；4、乙方以贷款方式于2017年1月10日前应支付房款870,000元；5、以上述第4条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第4条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第4条所述期限到账后七天内自行补足；如第4条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第4条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；6、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。同日，王某某(甲方，委托人)与绿某公司(乙方，受托人)另签订一份《南翔绿某商业用房商铺经营管理协议》，约定甲方将系争商铺委托乙方统一进行商业经营管理。
　　王某某付款情况：1、王某某于2016年8月21日在绿某广场售楼处通过银联POS机刷卡分两笔向案外人上海翠达企业管理服务事务所(以下简称翠达公司)支付5万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿某商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，载明“团购服务费”50,000元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。同日，王某某在绿某广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿某公司支付5万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿某置业有限公司”，并于同日收到《收据》一张，载明“定金”50,000元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　2、2016年9月5日，王某某在绿某广场售楼处通过POS机刷卡向第三人彰荣公司支付房款15万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿某置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“首付款”15万元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。同日，王某某在绿某广场售楼处通过银联POS机刷卡向翠达公司支付15万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿某商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，载明“团购服务费”15万元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　3、2016年10月24日，王某某在绿某广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿某公司支付房款20万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿某置业有限公司”，并于同日收到《收据》一张，载明“首付款补款”20万元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　4、2016年11月14日，王某某在绿某广场售楼处通过POS机刷卡向第三人彰荣公司支付12.9万元、20.9万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿某置业”。同日，王某某在绿某广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿某公司分别支付8.2万元和6万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿某置业有限公司绿某商业广场分店：绿某置业银翔路店”。王某某于同日收到《收据》一张，载明“首付款补款”48万元，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。该日，王某某在绿某广场售楼处通过POS机刷卡另向第三人彰荣公司支付56,766元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿某置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“代办产证费”，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　5、王某某先后分别于2016年11月28日、2017年1月3日、2017年2月27日、2017年5月31日、2017年6月27日在绿某广场售楼处通过POS机刷卡向第三人彰荣公司支付2万元、20万元、9万元、7万元、15万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿某置业”，并于2017年2月27日、2017年6月27日分别以现金方式向绿某广场售楼处工作人员支付1万元和3万元，王某某分别于付款当日收到《收据》一张，收款事由均载明为“首付款补款”，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　6、王某某分别于2017年8月25日、2017年9月29日在绿某广场售楼处通过POS机刷卡分笔向彰荣公司支付8万元和22万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿某置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“补款”，落款处盖有“绿某商业广场营销中心”字样印章。
　　综上，王某某合计向绿某公司和彰荣公司支付房款175万元，向案外人翠达公司支付“团购服务费”20万元，向第三人彰荣公司支付“代办产证费”56,766元。
　　2017年10月30日，绿某公司向王某某出具一份《承诺书》，承诺：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿某公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿某装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿某公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿某公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿某置业不承担违约责任)，绿某公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿某公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿某公司承担。
　　另查明，王某某就本次诉讼支付律师20,000元。
　　审理中，绿某公司自认第三人彰荣公司为系争商铺所在的绿某商业广场的独家委托销售公司，绿某公司与王某某于2016年9月5日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在绿某公司委托彰荣公司销售期间；并自认未向王某某开具购房发票，也无法核实系争房屋交付情况。王某某自认团购费20万元不在房款内，支付了团购费才可享受总房款为175万元的优惠。
　　本案的争议焦点：一、绿某公司是否已收取购房款175万元？二、王某某能否行使合同解除权？绿某公司应否承担违约责任？三、是否应由绿某公司退还团购费20万、退还办证费用56,766元？
　　一、绿某公司是否已收取购房款175万元？
　　本院认为王某某与绿某公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。王某某在具有“绿某商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿某商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿某公司，故王某某的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。王某某有理由相信收款方为绿某公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿某公司的陈述，案外人彰荣公司系其选定的绿某商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿某商业广场的销售事宜，王某某对于此节事实并不知悉，其对于绿某公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，王某某也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限，故本院认定王某某已经向绿某公司支付175万元购房款。现绿某公司称仅收到部分房款，绿某公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。
　　二、王某某能否行使合同解除权？绿某公司应否承担违约责任？
　　根据合同约定，对照王某某的付款情况，王某某的前三笔房款均略有逾期，第四笔以贷款方式支付的房款870,000元应于2017年1月10日前支付，王某某直至2017年9月29日才以现金补足该款，存在逾期付款的情形，但绿某公司在2017年10月30日向王某某出具的《承诺书》中载明“对于因绿某公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，可视为免除了王某某逾期付款的违约责任；同时，绿某公司在向王某某出具的《承诺书》中亦对后续开具发票、办理过户及商铺开业的时间作出单方承诺，可视为双方对于办理过户时间重新进行约定，而绿某公司之后却未按约履行自己的承诺，且至今未向王某某开具全额发票、交付系争房屋并配合办理过户手续，显属违约，应承担相应的违约责任。现王某某以绿某公司未按约交付房屋及办理产证为由要求行使约定解除权并据此要求绿某公司按已付房款的20%承担解约违约金的诉请合法有据，对此本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿某公司应将已付的175万元购房款予以返还。关于律师费的诉请，鉴于绿某公司在《承诺书》中承诺“因绿某公司违约产生的律师费等均由绿某公司负担”，本案中王某某支付的律师费2万元应由绿某公司负担。
　　三、是否应由绿某公司退还团购费20万、退还办证费用56,766元？
　　本院认为，王某某支付办证费用并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，且收据上为“绿某商业广场营销中心”字样印章，并非绿某公司公司印章，该部分费用实际由第三人彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，办证费用及税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该56,766元的行为构成表见代理，故王某某要求绿某公司返还缺乏依据。至于团购费，同理，团购费实际是由案外人上海翠达企业管理服务事务所收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故不应由绿某公司返还。综上，王某某要求绿某公司退还办证费用及团购费的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。王某某就此可另行主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告王某某与被告上海绿某置业有限公司于2016年9月5日签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层61室商铺的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海绿某置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告王某某已付房款人民币1,750,000元；
　　三、被告上海绿某置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告王某某解约违约金人民币350,000元；
　　四、被告上海绿某置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告王某某律师费人民币20,000元。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费26,134元，减半收取13,067元，保全费5,000元，合计诉讼费18,067元，由被告上海绿某置业有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴宝章

书记员：史建颖