王丽娟与黑龙江省山水房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

王丽娟
黑龙江省山水房地产开发有限公司
蒋丽梅（黑龙江泽瑞律师事务所）
孙军

上诉人（原审被告、反诉原告）王丽娟，女，1978年10月29日出生，汉族，……，现住伊春市五营区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省山水房地产开发有限公司，住所地伊春市伊春区。
法定代表人邹义柱，该公司经理。
委托代理人蒋丽梅，黑龙江泽瑞律师事务所律师。
委托代理人孙军，该公司副经理。
上诉人王丽娟与被上诉人黑龙江省山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服五营区人民法院（2015）五民初字第32号民事判决，于2016年1月20日向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。
上诉人王丽娟，被上诉人黑龙江省山水房地产开发有限公司的委托代理人蒋丽梅、孙军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，五营区水岸明珠小区B6号楼系五营林业局开发，所有权归五营林业局。
2012年10月8日原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告王丽娟签订了《购房合同》，其中约定:王丽娟购买位于五营区水岸明珠小区B6单元8号门市，面积156.41平方米，首付房款为217553元，贷款213800元。
2013年8月29日五营林业局取得商品房预售许可证，同年11月5日，五营林业局委托原告黑龙江省山水房地产开发有限公司对此房进行销售。
2014年7月11日，原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告王丽娟签订了《商品房买卖合同》，合同中没有约定交付时间，2014年4月，被告自行入住，对该楼房进行使用。
现原告以被告怠于办理银行贷款义务，于2015年3月31日，向被告王丽娟下达书面《通知书》，告知被告应在10日内办结银行贷款手续或一次性支付剩余房款213800元。
现已逾期，被告王丽娟仍拒绝履行贷款义务及支付剩余房款义务。
为此，原告起诉至法院，请求判令被告一次性支付剩余房款213800元。
被告（反诉原告）以购房时受原告欺诈谎称其全部交纳了土地出让金和取得了土地使用权批准文件，不知原告没有取得对该房屋进行商品房建设出售的审批手续，而购买了该房屋。
后得知原告建筑的房屋是国家无偿划拨土地的经济适用住房审批手续，经济适用住房的价格是执行政府指导价和政府定价。
因此对原告违法变项高价销售房屋的行为产生价格合同争议。
要求原告出示商品房审批及土地审批文件、商品房预售销售许可证手续被该公司拒绝。
为此，提起反诉，要求原告（反诉被告）退房返还购房款220106元，并支付从2012年11月至判决之日的同期银行贷款利息；要求赔偿交付房屋时未按设计施工没有建设楼梯的费用3850元；要求赔偿装璜人工及附属设施损失109516元，装璜材料费63891元，装璜小件零购销耗材料500元，购买材料运费2000元，购房税21898.78元，逾期交付房屋违约租金24000元,窗户护栏690元，合计446451.78元。
原审认为:原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告王丽娟签订的《购房合同》属于商品房预售合同，是合法有效的。
原告黑龙江省山水房地产开发有限公司在该房竣工后，又与被告王丽娟签订了《商品房买卖合同》，原告正在办理各项验收手续过程中，被告未收到入户通知就私自装修入住，也未提出没有楼梯，是对楼房现状的默认，现被告已入住并实际使用该房，原告要求被告支付全部房款，是符合法律规定的，故原告的诉讼请求，本院予以支持。
被告以原告黑龙江省山水房地产开发有限公司“五证”不全为由，提出反诉，要求退房。
经五营区住房和城乡建设局证实，该楼“五证”齐全，并出具相关证据。
故被告反诉的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十一条  、第一百五十九条  、第五十二条  的规定，判决:被告（反诉原告）王丽娟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）黑龙江省山水房地产开发有限公司房价款人民币213800元；驳回被告（反诉原告）王丽娟的反诉请求。
案件受理费4507元由被告（反诉原告）王丽娟负担；反诉费7996.76元由被告（反诉原告）王丽娟自行负担。
一审宣判后，王丽娟不服，向本院提起上诉，请求认定合同无效，支持其原审反诉时提出的解除合同、退房返款、赔偿损失的请求，被上诉人承担诉讼费。
理由如下:一、被上诉人是五营林业局委托的出售房屋的代理人，不是房屋买卖合同的当事人，原判决诉讼主体认定错误；二、被上诉人冒充房屋出卖人在合同上签字，应以五营林业局为出卖人，图纸证明房屋建设在消防通道上，被上诉人将违法建筑冒充商品房出售合同无效。
三、双方合同没有约定交付房屋的时间，按常规预购房屋交付期间为一年，被上诉人延期交付房屋应支付违约金，原审未支持房屋逾期交付违约损失20000元违法。
四、原审认定上诉人入住后未提出没有楼梯的异议是对楼房现状的默认，判决违法。
五、上诉人因被上诉人原因无法办理房屋产权登记，请求解除合同、赔偿损失，原审漏判。
五、上诉人与被上诉人在合同第二十四条约定，由出卖人向产权部门申请登记备案，上诉人在期限届满超过一年未能取得房屋权属证书，被上诉人应承担违约责任。
被上诉人山水公司答辩称:一、被上诉人为合同一方当事人，在商品房合同中签名盖章，作为起诉主体正确。
二、被上诉人在起诉前取得房屋预售许可证的，可以认定合同有效；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持；上诉人主张案涉房屋违反消防规定，没有举出消防部门出具的任何资料，其主张合同无效，缺少事实与法律依据。
三、上诉人入住房屋做经营性使用两年之久，且已支付一半房款，合同能继续履行，要求解除合同无依据。
四、双方合同中没约定交房日期，被上诉人不存在逾期交房问题，合同中没有约定房款中包含楼梯，且没有有效证据证实不按图纸施工，不应支付楼梯建设损失。
五、上诉人已将案涉房屋做经营使用两年，其拒绝办理贷款又拒绝支付房款，于法无据。
六、被上诉人提供了孙合欢的贷款他项权证，能证实所售房屋具备贷款条件，上诉人拒绝办理贷款拒绝支付房款，明显违约。
七、上诉费数额计算正确，且上诉费数额不属于上诉审理范围。
八、原审诉讼请求中，上诉人没有明确主张房屋备案和逾期交房违约金，该上诉请求不在上诉审理范围。
二审审理中，上诉人向本院举示了房屋设计图纸复印件两张。
意在证明被上诉人出售给上诉人的房屋是建在消防通道上的违章建筑。
被上诉人山水公司质证意见:对该证据的真实性有异议，证据来源不清，设计图纸没有加盖建设部门公章，真实性无法确定。
本院的认证意见:经本院核实，上诉人提交的证据是由伊春市住房与城乡建设局协调在黑龙江省冶金设计规划院调取案涉房屋的设计图纸，由黑龙江省冶金设计规划院工作人员交付给上诉人的。
证据具有真实性，但违章建筑的认定应由国家相关行政机关进行确认，故该证据不能证明待证事实。
本院认为，2012年10月8日，王丽娟与山水公司签订了《购房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五营林业局取得商品房预售许可证，同年11月5日，五营林业局委托山水公司对案涉房屋进行销售。
2014年4月，王丽娟自行装修入住案涉房屋，并对该房屋进行使用，后王丽娟与山水公司于2014年7月11日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方当事人，且其作为受托人以自己名义将五营林业局授权范围内的房屋对外销售的行为并不违反法律规定，故山水公司作为诉讼主体并无不当。
王丽娟并未提供国家有关行政机关相应证明证实案涉房屋是违法建筑，不能依据设计图纸确定案涉房屋是违章建筑。
2012年10月8日，王丽娟交付首付房款并签订《购房合同》时，明知所购房屋是预售房屋，且其无证据证实其与山水公司就案涉房屋约定了交房日期或达成一致意见。
2014年7月11日，双方签订案涉《商品房买卖合同》时，王丽娟已经实际入住案涉房屋，故山水公司在交房时间上不存在违约问题，对王丽娟要求山水公司支付延期交付房屋违约金20000元的上诉请求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有楼梯写入合同内容之中，王丽娟无证据证实山水公司就案涉房屋的楼梯对购房人做出过相关允诺和说明，且王丽娟在2014年4月入住房屋后，明知该房屋未建楼梯，仍与山水公司于2014年7月11日签订了《商品房买卖合同》，一审视其为对房屋现状的认可并无不当。
一审对王丽娟因“五证”不全等理由要求山水公司退房返款、赔偿损失等反诉请求一并驳回，不存在漏审问题。
王丽娟要求山水公司按合同第二十四条约定，由出卖人向产权部门申请登记备案，上诉人在期限届满超过一年未能取得房屋权属证书，被上诉人应承担违约责任的请求，王丽娟在一审中并未就该请求作为诉讼请求提出，属于在二审中增加的诉讼请求，山水公司就此项请求不同意调解，当事人可以就此项请求另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10402.52元，由上诉人王丽娟承担。
本判决为终审判决。

本院认为，2012年10月8日，王丽娟与山水公司签订了《购房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五营林业局取得商品房预售许可证，同年11月5日，五营林业局委托山水公司对案涉房屋进行销售。
2014年4月，王丽娟自行装修入住案涉房屋，并对该房屋进行使用，后王丽娟与山水公司于2014年7月11日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方当事人，且其作为受托人以自己名义将五营林业局授权范围内的房屋对外销售的行为并不违反法律规定，故山水公司作为诉讼主体并无不当。
王丽娟并未提供国家有关行政机关相应证明证实案涉房屋是违法建筑，不能依据设计图纸确定案涉房屋是违章建筑。
2012年10月8日，王丽娟交付首付房款并签订《购房合同》时，明知所购房屋是预售房屋，且其无证据证实其与山水公司就案涉房屋约定了交房日期或达成一致意见。
2014年7月11日，双方签订案涉《商品房买卖合同》时，王丽娟已经实际入住案涉房屋，故山水公司在交房时间上不存在违约问题，对王丽娟要求山水公司支付延期交付房屋违约金20000元的上诉请求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有楼梯写入合同内容之中，王丽娟无证据证实山水公司就案涉房屋的楼梯对购房人做出过相关允诺和说明，且王丽娟在2014年4月入住房屋后，明知该房屋未建楼梯，仍与山水公司于2014年7月11日签订了《商品房买卖合同》，一审视其为对房屋现状的认可并无不当。
一审对王丽娟因“五证”不全等理由要求山水公司退房返款、赔偿损失等反诉请求一并驳回，不存在漏审问题。
王丽娟要求山水公司按合同第二十四条约定，由出卖人向产权部门申请登记备案，上诉人在期限届满超过一年未能取得房屋权属证书，被上诉人应承担违约责任的请求，王丽娟在一审中并未就该请求作为诉讼请求提出，属于在二审中增加的诉讼请求，山水公司就此项请求不同意调解，当事人可以就此项请求另行主张。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10402.52元，由上诉人王丽娟承担。

审判长：黄利
审判员：张秋妍
审判员：李嘉

书记员：李晨希