王某某、滕某某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：黄文权，潜江市总口法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：滕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省云梦县人，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：徐宗江，湖北章华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潜江市中大商贸有限公司。住所地：潜江市广华办事处向阳五七大道***号。
法定代表人：徐永芳，该公司经理。
委托诉讼代理人：李碧波，湖北奇睿律师事务所律师。

上诉人王某某、滕某某因与被上诉人潜江市中大商贸有限公司（以下简称中大公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某某及其委托诉讼代理人黄文权，上诉人滕某某及其委托诉讼代理人徐宗江，被上诉人中大公司的法定代表人徐永芳及委托诉讼代理人李碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕某某述称，王某某与滕某某无其他利害关系，王某某与中大公司之间的关系由人民法院认定。
滕某某上诉请求：撤销原判，发回重审或改判中大公司赔偿滕某某涉案门店装修未完的装修费31915元，并赔偿滕某某自2011年7月6日起至结清装修费之日止的经营损失10万元。事实和理由：中大公司2012年4月25日的书面通知书中有对已发生装修费用与公司协商处理的内容，可以证明滕某某对涉案柜台装修成门店的装修行为是由中大公司安排和控制的，没有证据证明王某某不同意滕某某装修，且滕某某装修与王某某无关。滕某某作为涉案门店的次承租人，受中大公司委托经营办证是中大公司安排决定的，装修问题未得到处理以及涉案门店闲置的损失应由中大公司赔偿。滕某某在一审中多次申请对经营损失进行评估鉴定，因一审法院未同意，导致滕某某反诉请求中经济损失10万元无证据佐证。
中大公司辩称，王某某与滕某某之间形成的转租关系，滕某某的相关赔偿应当由王某某承担，滕某某在一审中提出反诉将中大公司作为反诉被告属于主体不适格。滕某某的装修行为属于擅自装修，未征得王某某及中大公司的同意，滕某某所发生的任何装修等损失与中大公司无关。
王某某述称，滕某某的上诉是针对中大公司的上诉，与王某某个人无关，也反映了王某某的行为属于职务行为。
中大公司向一审法院起诉请求：1、确认中大公司与王某某签订的《湖北省柜台租赁合同》解除；2、判令王某某、滕某某向中大公司退还柜台。滕某某向一审法院反诉请求：1、判令中大公司赔偿滕某某装修费31915元，办证费8400元；2、判令中大公司赔偿滕某某自2011年7月6日起至结清装修费之日止的经营损失10万元。
一审法院认定事实：中大公司的前身系原江汉油田八达实业集团公司下属的集体企业，2005年经企业改制成立中大公司，对本案诉争柜台享有处置权和收益权。2005年4月25日，中大公司与王某某签订《湖北省柜台租赁合同》，该合同约定，王某某租赁柜台位置为大厅左侧，用途为药品销售，配套设备自备，租赁期限为三年，自2005年4月25日起至2008年4月24日止，租金为每月2035元，交付方式为“现金半年一次清”；承租人的商品由承租人自己负责管理，承租人不得擅自转租、转让租赁柜台及相关场地，经营费用全部由承租人自理；该合同同时约定，承租人擅自将租赁柜台及相关场地转租、转让的，出租人可以解除合同。该合同的出租方处落款为“潜江市中大商贸有限公司”，加盖有中大公司合同专用章，及法定代表人徐永芳签名；承租方处落款为“中大药房”，王某某在承租方“委托代理人”处签名。2005年4月30日，王某某与滕某某签订《协议书》，该协议书的甲方为王某某，乙方为滕某某、田云，协议约定：甲方将租赁的中大公司大厅左侧的柜台转租给乙方经营，乙方须按时交付月租金2035元，乙方在租赁期间须每年给甲方交纳养老保险2000元；甲方与中大公司签订的租赁合同到期时，有义务以甲方的名义与中大公司续签合同，并继续租赁给乙方经营。该协议书中并未约定租赁期限。协议签订后，实际经营诉争柜台的是滕某某，由滕某某向中大公司交纳租金。
2005年9月10日，经中大公司股东会决议，决定成立分公司，并于2005年9月28日登记成立。分公司名称为中大公司中大药房，负责人为王某某。
中大公司与王某某签订的柜台租赁合同期满后，双方未重新签订合同，仍然按原合同继续履行。2011年3月8日，因租赁协议履行问题发生纠纷，王某某书面告知滕某某决定收回柜台，要求滕某某于15日内撤柜。2011年6月12日，滕某某开始对诉争柜台进行装修，并口头通知了中大公司。2011年6月13日，王某某再次通知滕某某要求其腾退柜台，并停止一切经营活动（包括装修）。2011年7月5日，中大公司做出书面通知，称王某某擅自将诉争柜台转租给滕某某，属于违约行为，但鉴于王某某与滕某某均属于公司改制前的员工，未追究责任，现因王某某与滕某某因租赁经营产生纠纷，经公司董事会研究，决定终止公司与王某某的不定期租赁关系，要求王某某自2011年7月6日起三个月内将租赁的柜台恢复原状并交回公司。该通知于2011年7月14日前送达给王某某。王某某于2011年7月14日向中大公司递交了书面《保证书》，承诺服从中大公司管理，将补交2011年4月至7月租金，其与滕某某的纠纷与中大公司无关，在其本人与中大公司签订合同后，由其与滕某某协商解决问题。2011年7月6日，滕某某停止装修。后因装修费用等问题协商未果，诉争柜台一直空置至今。2017年5月12日，中大公司再次书面通知王某某、滕某某，决定终止不定期租赁关系，要求在收到通知的一个月内，将柜台恢复原状并交回中大公司。本案审理过程中，王某某、滕某某均陈述称诉争柜台门店钥匙现由中大公司掌控。因协商未果，中大公司遂诉至一审法院。

一审法院认为，本案争议焦点为：（一）本案租赁合同关系应如何认定；（二）中大公司的诉讼请求应否支持；（三）滕某某的反诉请求应否支持。对争议焦点问题，评析如下：
（一）关于本案租赁合同关系应如何认定的问题。王某某辩称其系以中大公司下属分公司中大药房的负责人的身份签订的租赁合同及协议，相关行为属于职务行为，不能由王某某本人承担责任。一审法院认为，2005年4月，中大公司与王某某签订柜台租赁合同，以及王某某与滕某某签订转租协议时，中大公司下属分公司中大药房尚未成立，王某某在签订上述合同及协议时，尚不具备分公司负责人的身份；其次，王某某与滕某某签订转租协议时，系以其个人名义签订，并在合同中明确约定了由滕某某为王某某交纳养老保险金；第三，在发生纠纷后，中大公司先后多次向王某某个人发出书面通知，告知与其解除租赁关系，王某某亦以个人名义向中大公司做出承诺，其与滕某某之间的纠纷与中大公司无关。综合上述分析，虽然本案中《湖北省柜台租赁合同》承租方写为“中大药房”，实际上承租人应为王某某个人，故应认定中大公司与王某某个人之间构成租赁合同关系。因书面租赁合同期限至2008年4月24日到期，期限届满后双方并未重新签订合同，仍按原合同继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方的租赁期限为不定期，租赁关系转为不定期租赁。同时，虽然中大公司与王某某签订的租赁合同中明确约定了不得转租，但王某某与滕某某签订转租合同后，诉争柜台的租金一直由滕某某直接向中大公司交纳，中大公司知道或者应当知道该转租行为存在，但没有提出异议，且在纠纷发生后，书面告知王某某、滕某某不予追究责任，应视为中大公司认可王某某与滕某某之间的转租行为，故王某某与滕某某之间构成转租关系，该转租关系为不定期租赁。因此，本案各方当事人在租赁合同中的地位应为：出租人为中大公司，承租人为王某某，次承租人为滕某某。
（二）关于中大公司的诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据该条规定，自2008年4月25日起，中大公司与王某某之间的租赁关系转为不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。在王某某与滕某某之间的纠纷发生后，中大公司于2011年7月5日书面告知王某某，终止双方的不定期租赁关系，要求王某某自2011年7月6日起三个月内将租赁的柜台恢复原状并交回公司。因此，自该期限届满时，应视为双方的不定期租赁关系已经解除。故对中大公司要求确认其与王某某之间签订的《湖北省柜台租赁合同》解除的诉讼请求，依法予以支持。
对中大公司要求判令王某某、滕某某归还房屋的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，中大公司提交的证据，只能证明诉争柜台自纠纷发生后空置至今，但不能证明该柜台由王某某或滕某某占用。依照《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，应由中大公司承担举证不能的不利后果。故对中大公司的该项诉讼请求不予支持。
（三）关于滕某某的反诉请求应否支持的问题。1、关于滕某某主张的装修费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，承租人如经出租人同意装饰装修，除当事人另有约定外，只有因出租人违约或者不可归责于双方的事由导致合同解除的，承租人才能请求出租人赔偿符合法律规定的装饰装修残余价值；承租人如未经出租人同意装饰装修的，除当事人另有约定外，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。本案中，滕某某未能提交证据证明其与中大公司、王某某之间就装饰装修费用有相关约定，且在滕某某开始装修时，王某某明确表示反对，故滕某某主张装饰装修费用，没有法律依据，依法不予支持。2、关于滕某某主张的办证费用问题，该反诉请求与本案租赁合同关系无关，不予支持，滕某某如有证据证明该费用应由其他当事人负担的，可以另行主张权利。3、关于滕某某主张的自2011年7月6日起的经营损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，因王某某与滕某某之间的转租关系属于不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。本案中，在中大公司通知王某某要求终止与王某某的不定期租赁关系之前，王某某已于2011年3月8日书面告知滕某某要求收回柜台，之后又于2011年6月13日书面通知滕某某退还柜台，停止一切经营活动（包括装修）。因此，王某某与滕某某之间的转租关系，在2011年7月6日前已经解除。滕某某对诉争柜台的租赁使用权限，自租赁关系解除时已经终止，其主张2011年7月6日起的经营损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，中大公司要求确认其与王某某之间的租赁关系已经解除的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；其他诉讼请求，因无相应证据，不予支持。滕某某的反诉请求，没有法律依据，依法均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中大公司与王某某签订的《湖北省柜台租赁合同》解除；二、驳回中大公司的其他诉讼请求；三、驳回滕某某的反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由中大公司负担100元，王某某负担50元；反诉案件受理费3100元，减半收取计1550元，由滕某某负担。

审判长 王勇
审判员 丁盼
审判员 刘汝梁

书记员： 唐文