王丹丹与冯某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王丹丹。
委托代理人朱华平，湖北三雄律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告冯某某。

原告王丹丹与被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法由审判员邓希桥独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告王丹丹的委托代理人朱华平、被告冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原、被告于2010年12月31日签订《购房协议书》一份。该协议约定：原告以135000元的价格购买被告出卖的位于猇亭区猇亭大道×号房屋一套；原告先支付购房款10万元，余款待办完房屋产权过户手续后支付；卖方承诺办理过户手续不超过一年，超出一年买方只付给卖方剩余房款的2万元；若卖方违约，拒绝将房屋出售给买方，应向买方赔偿因此受到的损失，若买方违约，没有向卖方购买房屋，应向卖方赔偿因此受到的损失。合同签订当日，原告向被告支付购房款10万元，被告则向原告交付了房屋及该房屋的所有权证和土地使用证。被告在将案涉房屋出卖给原告之前，案涉房屋已经有过两次交易，但均未办理案涉房屋产权转移登记手续。原、被告签订协议之前，被告已将该情况告知了原告。也正因此原因，被告交付给原告的房屋所有权证和土地使用证系原房主的所有权证和土地使用证。后原告要求被告办理房屋权利转移登记手续，但因被告一直未能将案涉房屋产权转移至被告名下，致使被告至今仍无法将案涉房屋产权转移至原告名下。原告认为其购房目的无法实现，遂提起诉讼。
上述事实，有原告提交的《购房协议书》、被告出具的收取购房款的收条、案涉房屋的原权利证书，以及原、被告当庭申述在卷佐证。前述郑军均已经当庭举证质证，各证据具备合法性、真实性、关联性要求，本院确认可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案主要涉及以下争议焦点：一是原、被告签订的《购房协议书》是否合法有效；二是原告要求解除合同是否符合法律规定；三是若符合合同解除条件，则后续问题如何处理。对上述争议问题，本院评判如下：
关于焦点一。在原、被告签订合同之时，被告虽未将案涉房屋产权登记至自己名下，但其持有前手房屋买卖合同和前手房屋出卖方交付的房屋及房屋权属证明原件，其系依合同占有房屋，且存在被告事后将案涉房屋产权登记至自己名下的可能，同时，原、被告合同约定内容不违背法律规定，系双方真实意思表示，故原、被告签订的《购房协议书》合法有效。
关于焦点二。向买受人交付标的物并转移标的物所有权，是出卖人应当履行的义务。否则，出卖人将构成根本性违约。由于案涉合同标的物为不动产，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，故房屋出卖人的主要义务除向买受人交付房屋外，还负有转移房屋所有权至买受人名下的义务，否则，买受人不能从法律意义上享有房屋所有权。本案中，因被告至今仍未将案涉房屋产权转移至被告名下，以致无法将案涉房屋产权转移至原告名下，客观上导致原告不能实现合同目的。因此，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，解除与被告签订的《购房协议书》。故原告的该请求本院应予支持。
关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定，本案原、被告购房协议解除后，被告应向原告退还购房款10万元，原告则应向被告交还案涉房屋及该房屋权属证书。同时，由于合同解除，客观上导致原告与被告均有损失。原告的损失为已付购房款10万元自2011年1月1日起的相当于人民银行同期同类贷款基准利率的利息损失，被告的损失为案涉房屋自2011年1月1日起的使用费损失。基于合同解除后恢复原状的利益衡平，各方均应对对方的损失予以补偿或赔偿。因此，原告要求被告支付已付购房款利息的请求本院应予支持，但原告主张的利息中超出合同签订时人民银行5年以上贷款利率6.4%部分的利息，没有法律依据，本院不予支持。因被告负有向原告退还购房款义务需以合同解除为前提，而原告起诉前并未向被告主张过要解除合同，故被告不存在逾期付款，原告要求被告按逾期付款的利率标准支付利息缺乏事实和法律依据，其该主张本院不予采纳。被告虽然有权要求原告支付合同解除后的房屋使用费损失，但其未以反诉形式提出请求，其可另案主张权利。原告解除合同，系因被告违约所导致，但原告在本案中未提出违约请求，本院就此不予审理，但不妨碍原告另行主张权利。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告王丹丹与被告冯某某于2010年12月31日订立的《购房协议书》。
二、被告冯某某于本判决生效之日起十日内退还原告王丹丹购房款100000元。
三、被告冯某某于本判决生效之日起十日内向原告王丹丹支付已付购房款的利息损失，利息损失以10万元为基数，按合同签订时人民银行5年以上贷款之年利率6.4%的标准，从2011年1月1日计算至本判决确定的购房款退还之日止。
四、原告王丹丹于本判决生效之日起十日内交还被告冯某某于2010年12月31日交付给原告的、位于猇亭区猇亭大道399-17-20号的房屋一套及该房屋的权属证书。
五、驳回原告王丹丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3066元，因本案系适用简易程序审理，减半收取1533元，由原告王丹丹负担77元，由被告冯某某负担1456元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　邓希桥

书记员：严雪丹