王某与陈某某租赁合同纠纷一审民事判决书

王某
刘伟（河北高俊霞律师事务所）
陈某某
叶晓群（北京智舟律师事务所）
张继红

原告王某。
委托代理人刘伟，河北高俊霞律师事务所律师。
被告陈某某。
委托代理人叶晓群，北京市智舟律师事务所律师。
委托代理人张继红，天惠商贸有限公司经理。
原告王某诉被告陈某某租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月26日向本院起诉，本院受理后依法由代理审判员刘红、人民陪审员赵玉珍、李树庆组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告王某委托代理人、被告陈某某二委托代理人到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告王某诉称，原、被告之间签订的《顺成商厦西二楼经营协议》，约定被告在顺成商厦为原告提供营业场所，并且向原告收取经营管理费、质量保证金、空调费等费用。
原告向被告交纳了约定的费用，对被告提供的经营场所进行装修整理，并且进货经营。
在2012年11月20日，因被告拖欠房租和电费，致使营业场所被停电，没有照明和供暖，营业场所成为黑屋冷窖，原告无法经营，给原告的经营造成多项经济损失。
原告多次找被告协商解决无果。
综上所述，原告认为，合同应当根据诚实守信原则，如实履行约定，被告提供给原告的营业场所无法正常经营，已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，被告应当承担相应的法律责任。
原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令被告赔偿原告经济损失等费用39564元，支付违约金5000元，以上两项总计44564元，诉讼费用由被告负担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下:一、原、被告签订的顺成商厦西二楼经营协议一份，证明原被告存在租赁合同关系；二、收据四张，分别是被告依据合同向原告收的经营费、空调费，质量保证金，信誉保证金各一张，证明原告依据合同履行合同义务；三、进货凭证三十四张，证明原告在合同履行期间所进货物情况；四、（2013）山民初字第139号民事判决书复印件一份，证明商场停业的事实经过。
被告陈某某辩称，首先对原告提起诉讼表示理解与同情，被告方发表答辩意见如下:一、导致本案不能经营的局面是第三方贺友公司、顺成商贸公司的侵权和违约行为所致，他们才是本案的最终责任者，和本案有重大的利害关系，应当作为本案第三人参加本案诉讼，我们已经就此向法庭提交了向他们追加诉讼的申请，请法庭慎重考虑与支持；二、被告陈某某不存在主观违约意图，陈某某是遭遇了未能获得有效司法保护的不可抗力因素，2012年9月3日，陈某某就已经向法院提起保护占有的诉讼；三、原告说的被告欠租金欠电费没有事实根据，并不存在原告说的因被告欠电费欠租金导致被停电的问题；四、被告对于贺友地产顺成商贸的侵权违约行为早在2012年9月3日已经向山海关法院提起保护占有，排除妨害消除危险的诉讼。
贺友地产与顺成商贸连续发了五份通知，采取一切手段阻止陈某某经营承租场地，贺友与顺成的通知已经构成对陈某某依据租赁关系对经营场所合法占有的妨害，陈某某依据物权法第四十五条的规定，提起保护占有的诉讼。
但是法院受理后至今未开庭，2012年11月2日贺友与顺成突然关门断电，陈某某立即向法院递交了先予执行申请，提出排除妨害，先予经营的要求，但申请未得到回复，2013年1月20日贺友与顺成对经营场所进行断电，中止商场经营，陈某某与商户去区里的信访部门上访，区政府责令法院通电，遗憾的是法院未能完成通电，上述事实表明陈某某在第三方侵权违约的情况下采取请求司法保护的一切手段，但无能为力来解决法院都不能解决的问题，就此而言，对陈某某来讲属于遭遇不能预见不能避免不能克服的外因，导致合同履行不能，是免责事由；五、原告主张的损失缺乏证据，原告主张的返还是要在合同履行终结后，现在合同还未履行终结，因此原告主张合同中的相关费用是不符合法律规定的。
为支持其答辩意见，被告陈某某提交证据如下:一、民事起诉状一份、立案收据一份，证明被告早在2012年9月3日就已经请求司法保护；二、通过法院向第三方交纳电费、取暖费的凭证各一份，一份是被告向贺友交纳的电费保证金，一份是直接向顺成商贸和贺友提交的租金，证明被告没有对第三方有违约行为，并没有欠费行为，不存在被告因对第三方违约导致商场不能经营的情况。
为查明案件事实，本院依法调取了（2012）山民初字第496号民事卷宗。
本院认为，2010年11月25日秦皇岛市顺成商贸有限公司法定代表人柴建国代表秦皇岛市贺友房地产开发有限公司与被告陈某某所签《房屋租赁合同书》不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。
本案原、被告之间签订的《顺成商贸西二楼经营协议》是双方真实意思表示合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务。
原告王某依照协议约定支付了信誉保证金500元、质量保证金1000元，空调费4008元、经营管理费14056元。
被告陈某某作为提供经营场所一方应保证原告方的正常经营，因无法保证原告方正常经营导致不能实现合同目的，原告方有权要求解除合同。
被告陈某某应返还原告王某依照合同支付的相关费用，被告方主张被告陈某某不存在主观原因违约意图，陈某某是遭遇了未能获得有效司法保护的不可抗力因素，2012年9月3日，陈某某就已经向法院提起占有保护之诉，本院认为，被告陈某某违约的原因是其与第三方的纠纷所致，不属于不可抗力，另原告王某与被告陈某某签订协议的时间为2012年10月31日，签订合同的时间在被告向第三方提起保护占有诉讼之后，故对于被告陈某某因不可抗力导致违约的主张不予支持。
故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第一百一十七条  、第一百二十一条  之规定，判决如下:
一、解除原告王某与被告陈某某2012年10月31日签订的《顺成商贸西二楼经营协议》；
二、自本判决生效之日起10日内被告陈某某返还原告王某信誉保证金500元、质量保证金1000元，空调费4008元、经营管理费14056元；
三、自本判决生效之日起10日内被告陈某某支付原告王某违约金5000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费915元由被告陈某某负担505元，原告王某负担410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，2010年11月25日秦皇岛市顺成商贸有限公司法定代表人柴建国代表秦皇岛市贺友房地产开发有限公司与被告陈某某所签《房屋租赁合同书》不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。
本案原、被告之间签订的《顺成商贸西二楼经营协议》是双方真实意思表示合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务。
原告王某依照协议约定支付了信誉保证金500元、质量保证金1000元，空调费4008元、经营管理费14056元。
被告陈某某作为提供经营场所一方应保证原告方的正常经营，因无法保证原告方正常经营导致不能实现合同目的，原告方有权要求解除合同。
被告陈某某应返还原告王某依照合同支付的相关费用，被告方主张被告陈某某不存在主观原因违约意图，陈某某是遭遇了未能获得有效司法保护的不可抗力因素，2012年9月3日，陈某某就已经向法院提起占有保护之诉，本院认为，被告陈某某违约的原因是其与第三方的纠纷所致，不属于不可抗力，另原告王某与被告陈某某签订协议的时间为2012年10月31日，签订合同的时间在被告向第三方提起保护占有诉讼之后，故对于被告陈某某因不可抗力导致违约的主张不予支持。

故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第一百一十七条  、第一百二十一条  之规定，判决如下:
一、解除原告王某与被告陈某某2012年10月31日签订的《顺成商贸西二楼经营协议》；
二、自本判决生效之日起10日内被告陈某某返还原告王某信誉保证金500元、质量保证金1000元，空调费4008元、经营管理费14056元；
三、自本判决生效之日起10日内被告陈某某支付原告王某违约金5000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费915元由被告陈某某负担505元，原告王某负担410元。

审判长：刘红
审判员：赵玉珍
审判员：李树庆

书记员：施雯轩