王东华与被告黑龙江省曙光农场、第三人宋某某执行异议之诉纠纷一审民事判决书

原告（申请执行人）：王东华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省桦南县桦南镇。
委托诉讼代理人：卢儒同，黑龙江明阳律师事务所律师。
被告（案外人）：黑龙江省曙光农场。住所地黑龙江省佳木斯市桦南县曙光农场场部一委9栋21路。
法定代表人：张秀国，该场场长。
委托诉讼代理人：费自忠，该场司法科干部。
委托诉讼代理人：燕俊杰，黑龙江旗舰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市南山区22委10组。

原告王东华与被告黑龙江省曙光农场（以下称曙光农场）、第三人宋某某执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东华及委托诉讼代理人卢儒同与被告委托诉讼代理人费自忠、燕俊杰与第三人宋某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王东华向本院提出诉讼请求：1.判令准予执行曙光农场福裕别墅小区的18号、20号、22号、27号、30号、43号合计六栋别墅楼房；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：福裕别墅小区是宋某某挂靠黑龙江飞天建设工程总承包有限责任公司（以下称飞天公司）实际施工建设的，其中部分投资是向原告借款。因宋某某无力现金偿还，双方于2016年5月28日签订了顶账协议书，约定宋某某用部分房屋作价抵偿欠款。因其只交付了三户别墅，其它未履行。同年11月，原告诉至桦南县人民法院，经（2016）黑0822民初2842号民事调解书确认，宋某某欠原告借款本金6986504元，于2016年11月20日前一次给付。逾期后，宋某某未履行还款义务，原告申请强制执行，法院下发裁定书对福裕小区部分房屋进行查封。对此，曙光农场提出执行异议，认为其对18号、20号、22号、27号、30号、43号房屋系从鹤岗市北方房地产开发有限公司（以下称北方公司）购入，应享有所有权。本院经审查后撤销了查封裁定。原告认为曙光农场不是涉案房屋的所有权人，其不享有足以排除强制执行的民事权益。
本院经审理认定事实如下：2012年5月19日，曙光农场与北方公司签订合作开发建设福裕住宅小区工程协议书一份。约定：曙光农场提供土地，北方公司按照曙光农场规划设计要求投资开发建设小区房屋40栋；工程竣工后曙光农场有优先选购14栋房屋位置的权利；其中二层11栋，面积4840平方米，价格每平方米不高于2000元；三层3栋，面积5040平方米，每平方米价格不高于1500元。双方还就其他事项进行了约定。该工程的中标建设施工单位是飞天公司，实际由宋某某与他人合伙出资挂靠北方公司和飞天公司承建，宋某某均向北方公司和飞天公司交纳了挂靠管理费。2014年4月工程完工后，合伙人根据各自投资额对房屋进行了分配，均认可涉案六栋楼房归宋某某所有。2015年6月1日，曙光农场又与飞天公司和宋某某签订了与北方公司合同相同内容的协议书及《福裕小区二层11栋别墅转让协议》。同年8月23日，宋某某将涉案6栋房屋装修钥匙交付给了曙光农场。自2013年始，为用于该工程建设，宋某某先后七次向原告借款，至2016年5月28日经双方结算，宋某某共欠原告805万元，双方同时签订抵偿欠款协议书一份，约定宋某某用承建房屋作价抵偿欠款，并将涉案房屋入户钥匙交付原告。因其逾期未全部履行给付义务，原告于同年11月诉至本院，经本院（2016）黑0822民初2842号民事调解书确认，宋某某应于2016年11月20日前一次偿付原告借款本金6986504元及利息。逾期后，因宋某某未能执行，原告申请强制执行，本院于同年11月25日下发了（2016）黑0822执1883号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。被告对此提出执行异议，认为其对被查封的六栋房屋依法享有所有权。2017年4月5日桦南法院下发（2017）黑0822执异8号执行裁定，撤销了（2016）黑0822执1883号执行裁定书对双方争议的福裕别墅小区六栋楼房的查封、评估、拍卖。原告遂提起案外人执行异议之诉。
另查明，涉案房屋未经竣工验收，并空置至今。
本案双方当事人争议的焦点是：1.涉案房屋宋某某是否享有所有权；2.曙光农场对涉案房屋是否实际占有。

本院认为，曙光农场与北方公司和飞天公司分别签订的合作开发房地产合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定有效。关于北方公司和飞天公司与宋某某合作开发的房地产项目的权属问题。宋某某按照协议约定对开发资金进行了投入，北方公司和飞天公司提供相关开发经营手续，并收取项目挂靠管理费，宋某某是涉案房地产项目的实际投资人，基于合同的约定，该项目有关规划、建设许可等均登记在北方公司和飞天公司名下，但这并不能否定宋某某的实际投资人身份及所应享有的权利。三方因协议建造而设立的物权属不动产原始取得，不以登记为要件，应自事实行为成就时发生效力。同时，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因房地产项目尚未最终验收结算分配，合作开发的权利人应为北方公司和飞天公司与宋某某，按照谁投资谁所有的法律原则，合作开发人应对相关资产共同享有权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”。故被告曙光农场关于宋某某不具有开发建筑资质，不享有涉案房屋处分权，其以个人名义与原告签订的抵偿欠款协议不具有合法性的抗辩理由不能成立。关于曙光农场对涉案房屋是否实际占有问题。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，商品房交付条件即应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。交钥匙作为房屋转移的占有方式，是一种事实上的交付。因此，不能当然认为开发商完全履行了交付房屋义务。本案曙光农场领取了涉案房屋钥匙，只是表明北方公司履行了交钥匙这一项义务，但北方公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单和提供住宅质量保证书等其他义务。占有是对物的控制支配状态，要确认是否直接占有，不但要有房屋钥匙，还要有水、电物业消费记载等能够证明已经直接占有或者自行居住的证据，否则就不能确认为占有。本院在对涉案房屋进行查封时，该六栋楼房均处于空置状态。曙光农场亦未举示出足够的事实上的管理、控制、支配和使用证据，其关于排除对特定标的物执行的异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。故此，曙光农场不能享有涉案房屋的物上请求权。
综上所述，曙光农场主张就执行标的享有所有权，但其在签订合同后，并未直接占有涉案房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，依据法律规定涉案房屋可以予以查封、扣押、冻结。故对原告关于准予执行曙光农场福裕别墅小区六栋别墅楼房的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：

准予执行本院（2016）黑0822执1883号民事裁定对曙光农场福裕别墅小区18号、20号、22号、27号、30号、43号计六栋别墅楼房的查封。
案件受理费40976元，由被告曙光农场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2017）黑0822执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　李天民 代理审判员　　孙云广 人民陪审员　　高克海

书记员：张冰冰