王某某与牡丹江天福利亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住鸡西市鸡冠区，系学生。委托诉讼代理人：朴永建，黑龙江惠园律师事务所律师，执业证号12303200310114。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁��市东京城镇东京村，统一社会信用代码91231084795038191K。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，系该公司法律事务部总监。原告王某某与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人朴永建、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：1.被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司返还多付购房款75520元；2.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，王某某变更诉讼请求为：1.确认被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议合同合法有效，确认原、被告签订的房屋预售合同合法有效；2.被告牡��江天福利亨房地产开发有限公司返还多付购房款75520元；3.被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司给付自2014年6月1日起至实际给付差价款日止的4倍利息（2014年6月中国人民银行三至五年贷款利率为6.4%）；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，原告所在单位代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，合同约定：被告所售房屋每平方米价格3680元。1号楼层次费为6层起价（60元）每增加一层每平方米加收60元，如被告销售价格出现降价调整、购买的团购价格也相应予以降价调整、如被告在对外销售过程中给予其它单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格、购买的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。如被告违反本协议约定。从违约之日起按实际交纳购���款总额及人民银行同期贷款利率4倍标准协议书约定。被告于2013年12月31日完全竣工并交付使用，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。原告以每平方米3860元加上层次费每平方米120元的价格购买了被告天福利亨公司开发的“星河公馆”1号楼2单元7层704号房屋，建筑面积94.4平方米，房屋总价款358720元，现已全部付清。被告于2014年4月向原告交房。被告天福利亨公司于2014年12月3日与案外人朱某某签订房屋买卖合同，将星河公馆2号楼3单元9层902号的一户建筑面积为109.42平方米的住宅房屋，以每平方米3000元的价格出售给案外人朱某某，并向朱某某出具了总价款为328200元的售房发票。原告作为团购成员，亦享有上述权利，故原告要求被告返还75520元房屋差价款。天福利亨公司辩称，一、《团购协议》是框架���议，而《房屋预售合同》是出卖人与购买人确定房屋买卖合同法律关系的基础，是买卖双方权利义务的具体化。答辩人与被答辩人在签订备案的《房屋预售合同》时团购协议即告终止，答辩人与个人购房者的权利和义务应以《房屋预售合同》约定为准。答辩人于2012年9月29日尚未取得商品房预售许可的情况下与鸡冠区法院、鸡西市中级人民法院团购代表签订商品房团购协议，答辩人给予团购人员以优惠价每平方米3680元。团购协议第七条第三款约定：“出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签定《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”。该条款体现两个含义：1、出卖人取得《预售房屋许可证》后，买卖双方签定房屋预售合同确认出卖人和购房人权利和义务，团购协议自此终止，因为团购协议是框架、预售合同是具体。2、如团购协议与预售合同不一致，以团购协议为准。预售合同是住建部和国家工商总局联合制定的商品房买卖规范文本，合同条款是规范的、格式化的，如果团购协议与预售合同内容相抵触当然要以登记备案的预售合同为准，而不能以团购协议为准，也因此房产局仅将《商品房预售合同》作为购房者买受商品房唯一合法文件归档管理，对外具有排他效力，而不将团购协议纳入产权档案中，团购协议所约定的“以团购协议为准的约定”是无效的。答辩人在取得商品房预售许可后，答辩人收回了在被答辩人手中的团购协议，与被答辩人签订《房屋预售合同》，包括坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，至此答辩人与被答辩人房屋买卖合同相对主体关系、权利和义务确立，团购协议对买卖双方不再产生法律效力。而《房屋预售合同》是双务合同，不动产房屋作为合同标的、作为一种特殊商品，应当符合市场要求，应当具有稳定性、确定性。被答辩人早在2014年4月对所购房屋入住、占有、使用至今，在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成，特别是在合同价款已经履行完毕后、在长达六年后购房人又要求与出卖人重新结算购房款，没有法律依据。二、答辩人已经给付被答辩人逾期入住违约金，被答辩人不能重复主张。星河公馆1＃、2＃、3＃、6＃楼于2014年3月31日竣工交付，答辩人已经在2014年4月1日因逾期交付房屋，给付被答辩人按中国人民银行同期贷款利率四倍利息3个月的违约金11325元，被答辩人不能重复主张。三、施工单位顶账房价格与答辩人无关，更与被答辩人无关，被答辩人无权要求按顶账房价格与答辩人在房屋单价上重新结算。答辩人为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明顶账房每平方米单价为4040元。施工单位售房人孙嘉遥与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。答辩人作为房地产开发企业以开发建设的星河公馆房屋抵偿施工单位工程款，房屋单价远高于团购价格。施工单位为缓解资金压力、低价变现抵顶房屋、答辩人为买受人出具《商品房预售合同》无可非议，因为施工单位不具备商品房预售资质只能由答辩人出具合同。房屋产权管理部门只将统一制式的《房屋预售合同》登记备案，其他协议、包括《商品房团购协议》一概不予归档，所以答辩人与施工单位顶账协议、商品房买卖协议也未纳入产权档案管理中。现被答辩人以诉讼方式要求答辩人按民工售房价格与其重新结算没有事实根据和法律依据。四、鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1619号民事判决，对答辩人为民工售房的购买人出具商品房买卖协议、收据的行为，判决认定为：是代第三方履行义务的行为，是正确的，该判决已发生法律效力，人民法院对同一事实认定不能相悖。鸡冠区人民法院在审理另一涉及答辩人顶账房屋案件，于2016年11月28日作出（2016）黑0302民初1619号民事判决，对答辩人为顶账房屋的购房人出具商品房买卖协议和收据的行为认定为：答辩人作为有销售资质的房地产开发企业为顶账房屋的购买者出具商品房买卖协议书及购房收据，并在可以办理商品房备案登记时及时为其办理商品房备案登记手续的行为，是第三人代为履行行为。该民事判决已发生法律效力，人民法院对同一事实认定不能相悖，本案应参照裁判。五、被答辩人主张的所谓的差价款利息没有合同根据，更无法律依据。商品房团购协��第七条是“房屋价款及支付方式”，第七条第四款：“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平米单价及层次费任何一项）。”该条款是对未来、附时间条件的、房屋价款及支付方式的明示约定。所以对团购协议明示条款的履行，是不存在违约问题的。被答辩人诉讼请求第三项主张的所谓的贷款利息没有合同根据，请法庭不予支持。六、答辩人请求人民法院依职权调查案外人朱某某购房真实情况，还原客观事实，对本案作出公正裁判。答辩人在与原告孟祥丽商品房预售合同纠纷一案时［（2016）黑0302民初330号］，因此前答辩人恳请案外人朱���某出庭作证，朱某某因健康原因在哈尔滨医大附属医院住院无法出庭作证。答辩人委托代理人杨静昕恳请案外人朱某某本人一同到了鸡冠区人民法院红星法庭，请求法庭负责人及案件主办人对朱某某作调查笔录，但法庭负责人对朱某某说了一些严重违反法庭纪律、违反法官准则的话，非但没有作调查笔录，反倒使朱某某不敢在第二天开庭出庭作证，导致类似主张以朱某某购买顶账房单价3000元结算的案件至今没有客观还原事实本来面目，法庭不去查清、也刻意回避朱某某是从施工单位购房的客观事实。人民法院审理案件的基本原则就是要用法律事实还原客观事实，从而作出公正裁判，使当事人真正感受司法公平、公正，使当事人服判息诉。因本案是鸡西市中级人民法院指定管辖的案件，答辩人请求异地审判的人民法院，不受任何干扰，依职权调查案外人朱某某购房���基本事实情况，对本案作出公正裁判。综上，团购协议已完成阶段性使命，距今已过六年，房地产市场已发生重大变化，被答辩人在已经入住、占有、使用，房屋完全交付的情况，又以民事诉讼方式要求与答辩人重新在房屋单价上结算没有合同根据和法律依据。答辩人请求人民法院依法对被答辩人的诉讼请求不予支持。本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，鸡西市中级人民法院干警祝翠梅等人作为鸡西市中级法院及鸡冠区法院的购买人代表，与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，团购该公司开发的位于鸡冠区星河公馆的商品房。该协议书第七条第4项约定，如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整；第十二条约定，出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款��额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。基于此团购协议，王某某以每平方米3860元加上层次费每平方米120元的价格购买了被告天福利亨公司开发的“星河公馆”1号楼2单元7层704号房屋，建筑面积94.4平方米，房屋总价款358720元，现已全部付清。原告王某某于2014年4月入住该房屋。对于当事人双方着重争议的事实，本院予以详细论述：王某某称天福利亨公司于2014年12月3日与案外人朱某某签订房屋买卖合同，将星河公馆2号楼3单元9层902号的一户建筑面积为109.42平方米的住宅房屋，以每平方米3000元的价格出售给案外人朱某某，并向朱某某出具了总价款为328200元的售房发票。王某某据此主张天福利亨作出了《商品房团购协议书》中约定的降价销售行为。该主张有天福利亨公司与案外人朱某某签订的房屋买卖合同及出具的售房发票为证。天福利亨公司对于该合同及发票本身的真实性没有异议，本院对该事实予以确认。天福利亨公司主张以每平方米3000元的价格出售给案外人朱某某房屋的行为是施工方孙守利作出的。是因天福利亨公司拖欠施工方孙守利的工程款，天福利亨公司以每平方米4040元的价格将诉争房屋房抵给施工方孙守利，施工方孙守利为了尽快回笼资金，委托其侄女孙嘉遥将该房屋以每平方米3000元的价格卖给案外人朱某某，因为施工方孙守利不具备销售商品房的资格，为配合案外人朱某某在房产部门办理预售登记手续，所由天福利亨公司与案外人朱某某签订房屋买卖合同，并出具售房发票。故该房屋的销售行为是施工方孙守利作出的。天福利亨公司为证明其主张，向本院提交了其与施工方孙守利的往来明细账、与孙嘉遥签订的《商品房买卖协议书》及收据等证据，并申请本院向案外人朱某某调查取证其购房情况。经本院审核证据发现，天福利亨公司提交的证据一往来明细账与证据四《商品房买卖协议书》及收据内容自相矛盾。证据一与施工方孙守利的往来明细账第二页“顶房及卖方明细”中第11行显示，抵偿给施工方孙守利的2号楼3单元9层902号房屋的价格为4510元，而证据四天福利亨公司与孙嘉遥签订的《商品房买卖协议书》及收据显示同一户房屋的价格为4040元，两份证据自相矛盾，故本院对该两份证据不予采纳。本院通过向案外人朱某某调查取证了解到，朱某某既未接触过施工方孙守利，也未将购房款交给施工方，亦不能确定孙嘉遥是施工方孙守利的委托代理人。故本院对天福利亨公司的主张不予支持。本院认为，该案的争议焦点为原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》是否合法有效；被告天福利亨公司是否存在该协议中第七���第4项的降价销售行为。经庭审调查，双方签订的《商品房团购协议书》系经过双方商定后作出的真实意思表示，不属于被告抗辩的格式条款，不违反法律、法规的强制性规定，未损害第三人利益，该协议合法有效，对签订双方均具有约束力。原告王某某提交的（2018）黑0302民初1346号民事判决书已发生法律效力，该判决证实了被告天福利亨公司以每平方米3000元的价格将星河公馆住宅房屋售给案外人朱某某的降价销售行为。故被告天福利亨公司应当按照《团购协议》中第七条第4项“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整”的约定，返还原告原告王某某的购房差价。并依照《团购协议》第十二条第一款“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金���的约定，赔付相应利息。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告天福利亨公司主张案外人朱某某所购买的房屋是被告抵偿施工单位的抵账房，因为施工单位不具有商品房销售资质，被告有义务为施工单位顶账房的购买人在房产局办理登记备案手续、出具购房发票，施工单位出售顶账房的价格与被告无关。但是被告天福利亨公司未提供的证据自相矛盾，故本院对其主张不予支持。天福利亨公司的降价售房行为是于2014年12月3日作出的，原告王���鸣要求被告自2014年6月1日起给付差价款利息的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原告与被告签订的《房屋预售合同》合法有效；被告应返还原告房屋差价款75520元，并赔偿原告2014年12月3日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告方团购代表及原告王某某与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》《商品房预售合同书》均合法有效；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起��日内，给付原告王某某房屋差价款75520元；三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起至房屋差价款付清时止，以75520元为基数，按人民银行同期贷款利率4倍标准按日给付王某某违约金；四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费2202元，减半收取1101元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。

审判员　　温兴国

书记员：李曼宁