牡丹江市龙某城市开发建设有限公司与张某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：牡丹江市龙某城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市东安区南小景福街16号。
法定代表人：周晨晓，该单位经理。
委托诉讼代理人：冯伟红，黑龙江冯伟红律师事务所律师。
被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，牡丹江市爱民区人民政府工作人员，住牡丹江市爱民区向阳办事处地明委24组。
委托诉讼代理人：黄宝君，黑龙江曦晖律师事务所律师。

原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司（以下简称龙某公司）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月14日、11月4日公开开庭进行了审理。原告龙某公司的委托诉讼代理人冯伟红，被告张某的委托诉讼代理人黄宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并返还原告位于牡丹江市爱民区通乡街学院风景小区4号楼6号（原4幢000103号）商铺；2.判令被告支付拖欠的房屋租赁费53309.35元，解除合同之后至原告起诉之日房屋占用费用28333.33元；3.判令被告给付原告起诉之日至其腾房之日的房屋占用费（按年租金85000元计算）；4.判令被告支付拖欠租金违约金38420元；5.判令被告赔偿原告逾期交房损失186000元；原告起诉之日至被告腾房之日的逾期交房损失按每日2000元计算；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告开发建设了“龙某学院风景”小区，2013年9月27日买受人张雷购买了包括第4幢000103号（现4号楼6号）商铺在内的6个商铺，后因该房屋未能在约定期限内办理更名过户手续，买受人张雷于2014年12月29日与原告签订了1份补充协议，约定将第4幢000103号及第7幢000102号商铺退还给原告，并告知原告第4幢000103号商铺已出租给被告张某，年租金为85000元，张雷与原告约定第4幢000103号商铺的收益权自退款之日起转移至原告承受。原告向张雷退款后，张雷于2015年4月将该商铺产权人变更事宜通知了被告张某。依据张雷与张某2014年11月21日签订的房屋租赁合同约定，张某应于2015年10月21日前支付下年度租金，但被告张某迟迟没有向原告交纳租金，原告多次口头催要并于2016年5月25日向其发送《催缴租金通知书》，但张某仍未履行其交纳租金的义务，故原告于2016年6月6日向张某发送了《关于解除房屋租赁合同通知书》，该通知到达被告处时即生效。故原告诉至法院，请求如上。
张某辩称：1.涉案房屋产权发生变更后，张雷未书面告知被告张某涉案房屋的产权变更情况，亦未书面告知张雷与龙某公司对涉案房屋的租赁问题是如何进行处置的，被告不知道涉案房屋的实际产权人是谁，也不知道应向谁交纳房屋租赁费用，故本案不适用合同法第二百二十七条规定，即承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；2.原告于2016年5月25日给被告发送催缴租金通知时，被告在外地看病，被告回到牡丹江后，曾三次找到原告协商此事，并要求交纳租金，但原告均以被告超过通知规定的交纳期限为由拒绝收取租金，并告知被告要求解除租赁合同；3.涉案房屋已由被告转租给8位次承租人，因本案的审理结果与该8位次承租人存在利害关系，故应将8位次承租人列为本案第三人参加诉讼。
本案争议焦点：1.原、被告形成的租赁关系是否合法有效，如租赁关系合法有效，原、被告在履行各自义务时是否存在违约行为；2.原告解除租赁关系后，被告是否应腾退承租的商铺；3.原告要求被告支付欠付原告的租金、违约金及房屋使用费、逾期交房损失是否有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举示的商品房销售协议复印件1份、案外人张雷出具并签字确认的商铺租赁明细表复印件1份、财务凭证及转账单据复印件1份、张雷公司员工赵明红出具的商铺费用及租金结算单1份、收取情况统计表复印件1份、催缴租金通知书复印件1份、关于解除《房屋租赁合同》通知书复印件1份、微信送达记录打印件2份、照片3张、关于103号商铺房屋租赁关系的通知书1份、交还房屋通知1份、照片6张无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告举示证据1中的补充协议复印件1份，证明2014年12月29日原告与案外人张雷签订补充协议，案外人张雷将龙某学院风景小区第4栋000103号及第7栋000102号商铺退还原告，该协议自xxxx年xx月xx日出生效，上述商铺的管理者及产权人恢复为原告，同时约定商铺租金收益权自原告向案外人张雷全额支付退房款之日起转移至原告。本院认为，该份证据客观真实，来源合法，能够证实原告与案外人张雷就包括涉案商铺在内的2处商铺退还、租赁问题进行协商并达成一致的意见，故对该份证据本院予以确认。
证据2.张雷与张某签订的房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）1份，张雷公司员工张威、赵明红出具的103号商铺说明复印件（与原件核对无异）1份。证明2014年11月21日案外人张雷作为甲方与被告签订了涉案商铺租赁合同。约定租赁期限为2014年11月21日起至2017年11月21日止，房屋租金为每年85000元，租金每年支付一次，于租期开始30天前一次性支付；承租期内，未经甲方同意不得转租，不得以任何形式设定担保；如乙方逾期支付租金，应按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金；乙方在合同到期或合同解除后三日内向甲方交还房屋，每逾期一天应赔偿甲方2000元；如乙方逾期支付租金超过15天或逾期支付水电费和供热费等相关费用超过30天的，甲方可以解除合同，乙方交纳的租金不予退还。被告应在2015年10月21日前将2015年11月21日至2016年11月21日租期内的租金85000元交给原告，被告逾期交租超过15天，原告有权解除合同，有权要求被告支付拖欠的租金及违约金、解除合同后的房屋占有费、有权要求被告因逾期交房赔偿原告每天2000元的损失。2015年4月，张威、赵明红代表张雷通知被告该商铺产权人已于2014年12月30日变更为原告及2015年11月20日以后的租金应交纳给原告，说明被告已明知原告为产权人，但被告未按合同约定于2015年10月21日前向原告交纳房租。本院认为，该份租赁合同系案外人张雷与被告签订，系其双方就涉案商铺租赁问题达成的合意，且被告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以确认；被告亦认可张雷所在公司的员工曾电话告知涉案商铺可能退还给原告，故本院对该情况说明予以确认。
证据3.通话记录1份。证实原告的员工曾多次口头催缴，最后一次是通过座机8808985于2016年4月26日17时12分打给被告手机13555006000。本院认为，因该记录只能证实原告的员工曾与被告进行通话，但无法证实通话的内容与本案有关，故对该份证据本院不予确认。
被告举示租赁合同复印件（与原件核对无异）8份、次承租人身份证复印件8份。证明被告承租的房屋已转租给8位次承租人，且原出租人张雷清楚并同意承租人的转租行为，该转租行为是合法有效的。如果解除合同涉及这8位次承租人的利益，应将该8人追加为本案第三人参加诉讼。本院认为，原告虽不认可该8位次承租人的身份，但原告在庭审调查中认可涉案商铺已被被告转租的事实，且认可被告因转租每年至少获利114000元，故对上述事实本院予以确认。虽被告已将涉案商铺进行转租，但原告不申请追加次承租人为本案的共同被告或第三人，且经本院审查，涉案商铺的次承租人并非本案的必要诉讼参加人，故本院未依职权追加上述8人为本案的第三人。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告与案外人张雷于2013年9月27日签订《龙某学院风景商品房销售协议》，双方约定张雷以10212468元的价格购买包括本案涉案商铺即第4幢000103号商铺在内的6处商铺。2014年12月29日，原告与张雷签订补充协议，双方约定因原告违约，张雷将第4幢000103号商铺、第7幢000102号商铺退还给原告，原告退还购房款并给予以张雷相应的赔偿。同时约定，第4幢000103号商铺的租金收益权自原告向张雷全额支付退款之日起转移给原告，并于当日办理租金收益权的相关转移手续。截至2015年5月22日，原告将补充协议中涉及的房款全部退还给案外人张雷。
2014年11月21日，张雷以跃龙门商贸有限公司的名义与被告张某签订房屋租赁合同。双方约定，张某承租龙某学院风景4号楼6号（原4幢000103号）商铺，租赁期限为2014年11月21日至2017年11月21日，年租金85000元，每年租期开始30天前一次性交付。同时约定，乙方（张某）在本合同到期或合解除后三日内向甲方（跃龙门商贸有限公司）交还房屋；乙方如逾期交还房屋，每逾期一天应赔偿甲方2000元的损失。如乙方逾期支付租金超过15天或逾期支付水、电费和供热费等相关费用超过30天，甲方可以解除合同，乙方已交纳的租金不予退还。现被告将涉案商铺分割成不同的摊位租赁给他人经营快餐，年获利114000元。
2015年4月，跃龙门商贸有限公司的员工张威、赵明红曾口头告知被告张某涉案商铺产权人变更事宜。2016年5月25日，原告以微信的方式向被告送达了《催缴租金通知书》，该通知告知被告，龙某公司已与张雷签订补充协议，解除了龙某公司与张雷关于龙某学院风景4幢000103号商铺的买卖关系，该商铺的产权人及管理者已变更为龙某公司，龙某公司本着延续被告与跃龙门商贸有限公司签署的《房屋租赁合同》的原则，要求被告在收到该通知5日内向龙某公司交纳2016年1月20日至2017年1月20日的租金。被告于当日收到该通知后，即以微信的方式告知原告单位工作人员，被告正在北京看病，最早于2016年6月1日回牡丹江交纳租金。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》通知书，该通知告知被告，原告取得龙某学院风景4幢000103号商铺的产权并成为该商铺的管理人，原告向被告多次催缴租金后，被告仍不交纳租金，故原告根据相关法律规定，解除被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》，要求被告在收到该通知7日内，将上述商铺交还给原告，并将欠付的租金、违约金及其他物业、水电费用结清。2016年6月27日，原告在涉案商铺门口张贴了《关于龙某学院风景4－000103号商铺房屋租赁关系的通知书》，告知商铺内的各位业主，因龙某公司已与张某解除房屋租赁合同关系，故各次承租人租赁涉案商铺中的摊位已丧失合法依据，如各位业主愿意继续承租经营的，于2016年7月5日前与龙某公司进行协商并重新签订房屋租赁协议；如不愿意继续经营的，于2016年7月5日前将涉案商铺交还龙某公司，并结清所有费用。2016年7月7日，原告在涉案商铺门口张贴《关于交还房屋的通知》,告知涉案商铺内的业主，于2016年7月11日前搬离涉案商铺，如逾期搬出，龙某公司将采取停水、停电，封闭房屋的自助措施。
被告收到原告送达的关于解除《房屋租赁合同》通知书后，未在三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
关于原、被告形成的租赁关系是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案原告与案外人张雷签订商品房销售协议，将涉案商铺出售给案外人张雷，但未办理涉案房屋的产权变更登记，故张雷未取得该商铺的完满物权。其后，原告与张雷签订补充协议，约定将涉案房屋退还给原告，且原告及张雷实际办理了退房手续。因此，原告作为涉案商铺的合法建造人对涉案商铺享有物权即对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与张雷约定涉案商铺的租金收益权自原告向张雷全额支付退款之日起转移给原告，并于当日办理租金收益权的相关转移手续。截至2015年5月22日，原告将补充协议中涉及的房款全部退还给案外人张雷，且跃龙门商贸有限公司的员工已将相关情况告知被告张某，故原告自2015年5月25日起享有涉案商铺的租金收益权，即原告此时收回了涉案商铺的承租权，原、被告延续被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》，双方形成了合法有效的租赁关系。原、被告均应按该《房屋租赁合同》的约定承受承租人、出租人的相应权利义务。
关于原、被告之间的租赁关系是否已解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》通知书，告知被告，原告因被告迟延交纳租金，故解除被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》。被告收到原告送达的该通知书后，未在三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》已于到达被告张某时即2016年6月6日解除。
关于原告各项诉讼请求是否应予支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
1.因原、被告的租赁关系已解除，原告要求被告返还涉案商铺符合法律规定，本院予以支持。
2.因被告同意支付原告2015年11月21日至2016年6月6日的租金53309.35元及2016年6月7日至2016年9月7日的商铺占有使用费21250元，故本院对原告上述两项请求予以支持。
3.被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》第三项第3项规定，房屋租金每年支付一次，于租期开始30天前一次性交付。第十项违约责任第2条约定，如乙方（被告）逾期支付租金，应当按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金。在案件审理过程中，被告认为原、被告约定的逾期付款违约金过高，要求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告约定甲方（原告）按逾期支付租金总额的千分之二向乙方加收违约金，该约定明显超过原告收取租金后的直接可得利益即金融机构贷款利息，但被告要求按万分之一调整低于金融机构贷款利率，故本院对被告逾期支付租金的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息另加收百分之三十予以保护即年租金85000元×4.35%÷360日×198日（2015年11月21日至2016年6月6日）×130%＝2643.71元。
4.被告自原告起诉时即2016年9月7日仍占有、使用涉案商铺，故原告请求判令被告按年租金85000元即日租金232.88元（年租金85000元÷365日）支付原告自2016年9月8日起至被告退还原告涉案商铺时止的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以保护。
5.被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）于2014年11月21日所签署的《房屋租赁合同》第十二项第1条约定，乙方在本合同到期或合同解除后三日内向甲方交还房屋，乙方逾期交还房屋，每逾期一天应赔偿甲方2000元的损失。被告称该项条款显失公平，不予认可。通过庭审调查可以认定，被告承租涉案商铺后将涉案商铺分割为不同摊位出租给他人经营快餐，年获利114000元即日获利312.33元。原告称原告因被告逾期退房的损失为被告的转租收益加上该收益的银行利息，因此被告逾期交房违约金如按日2000元计算明显高于原告因此遭受的损失。被告虽未举示证据证实被告转租已经案外人张雷或本案原告同意，但依据被告提供的转租合同可以认定，自2016年1月起转租关系就一直存在，且次承租人使用涉案商铺经营餐饮业，属开放的公共场所，原告在解除租赁合同之前从未提出过异议，可以推定原告对被告的转租行为是默认的。法律虽未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，被告与跃龙门商贸有限公司（张雷）签订的合同亦无相关约定，但上述租赁合同解除后被告仍继续占有涉案商铺没有合法依据，故被告对解除上述租赁合同后占有涉案商铺获得的收益应支付给原告，该收益即为原告因被告逾期交房遭受的直接损失。因此被告逾期交房的损失应按每日312.33元计算自2016年6月10日（原、被告的租赁关系于2016年6月6日解除，根据租赁合同约定，合同解除后三日内退房即2016年6月9日）至2016年9月7日（原告起诉之日）为27797.37元（312.33元×89日）；2016年9月8日至被告返还原告涉案商铺时止的逾期交房损失按每日312.33元计算。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告张某于本判决生效后十日内从位于牡丹江市爱民区通乡街学院风景小区4号楼6号（原4幢000103号）商铺内迁出，并将上述商铺返还原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司；
二、被告张某于本判决生效后十日内支付原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司2015年11月21日至2016年6月6日的上述商铺租金53309.35元，2016年6月7日至2016年9月7日的商铺占有使用费21250元，2015年11月21日至2016年6月6日逾期支付租金违约金2643.71元，2016年6月10日至2016年9月7日逾期交房损失27797.37元，以上四项合计105000.43元；
三、被告张某按日租金232.88元支付原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司自2016年9月8日起至被告张某退还原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司上述商铺时止的房屋占有使用费；
四、被告张某按日312.33元支付原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司自2016年9月8日起至被告张某退还原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司上述商铺时止的逾期交房损失；
五、驳回原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告张某未按本判决指定的期间履行义务，原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费5891元，由原告牡丹江市龙某城市开发建设有限公司负担2000元，由被告张某负担3891元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　丁　玲 人民陪审员　　孙秀萍 人民陪审员　　戴文有

书记员：董俊萍