牡丹江市城区畜牧兽医总站与邱某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：牡丹江市城区畜牧兽医总站，住所地牡丹江市爱民区北安路***号。法定代表人：王林，该站站长。委托诉讼代理人：李寅，黑龙江李寅律师事务所律师。被告：邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市西安区。

原告牡丹江市城区畜牧兽医总站（以下简称畜牧兽医站）与被告邱某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告畜牧兽医站的代表人王林、委托诉讼代理人李寅到庭参加诉讼，被告邱某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畜牧兽医站向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还占有原告的牡房权证爱民区字第**号房屋；2.判令被告支付2017年5月1日至2017年11月19日期间拖欠的承包费16273.62元；3.判令被告清偿承包期间产生的水、电、工商、卫生、土地、城管和燃气等相关费用（庭审时原告撤回此项诉讼请求）；4.判令被告支付2017年11月20日起至被告实际返还占有房屋之日止的费用（暂计至2017年12月25日为8000元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告签订职工食堂承包协议书，约定承包职工食堂的房屋，房照号为牡房权证爱民区字第**号，承包期限是2014年5月1日至2017年4月30日，承包费用30000元/年。承包期限到期后，原、被告经协商决定承包期限顺延半年。现半年之期已到，被告仍然强行占用原告的房屋。原告多次主动与被告协商，要求其搬出，但被告对此不予理睬仍继续强行占有，被告的行为导致原告无法正常使用该房屋，故原告诉至法院。邱某某未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告畜牧兽医站与被告邱某某签订职工食堂承包协议书，原告畜牧兽医站将其名下牡房权证爱民区字第**号、建筑面积XX平方米的房屋承包给邱某某。协议主要内容为：畜牧兽医站在北安路龙江XX号楼有一房屋面积XX平方米，由邱某某承包，为畜牧兽医站办职工食堂用，年承包费30000元整，作为畜牧兽医站职工午餐费补贴，邱某某保证按照畜牧兽医站菜谱提供就餐，饭菜价格按食堂标准执行。承包期限承包为三年，从2014年5月1日—2017年4月30日止。合同到期后，经双方协商同意顺延半年。2017年11月14日畜牧兽医站给邱某某发送短信并在出租房屋门前张贴了收房通知，内容为“你承包我单位食堂合同已期满，现通知你五日内将食堂内个人财物搬出。将食堂钥匙交至我单位办公室。否则，我单位将按法律程序处理。特此通知。”上述房屋由邱某某占用并对外经营饭店至今。另查，原告畜牧兽医站系事业单位法人，其举办单位为牡丹江市畜牧兽医局，根据牡丹江市机关事务管理局2014年12月13日下发的牡机关发〔2014〕16号关于进一步做好办公用房清理整改工作的通知，党政机关出租（借）的办公用房，在《中共中央办公厅国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（中办发〔2013〕17号文件）印发前已经出租（借）且租赁合同到期但未收回的，由机关事务主管部门或有关主管部门负责协调督促有关党政机关及时收回。租赁合同尚未到期的，应向机关事务主管部门或有关主管部门备案，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期及时收回；机关事务主管部门或有关主管部门应负责协调督促有关党政机关将办公用房尽早收回并进行统一管理。党政机关直属事业单位执行上述有关文件和政策规定。以上事实有原告举示的事业单位法人证书复印件、职工食堂承包协议书、涉案房屋的产权证（牡房权证爱民区字第**号）复印件、张贴收房通知的打印照片3张、短信截图1张、牡机关发（2014）16号文件等证据证实，被告邱某某未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，以上证据本院予以确认。原告提供的牡宝昌评报字(2017)第13号资产评估报告书与本案无关联性，本院不予确认。原告当庭认可其所举示的证据和陈述的事实均属实，如有虚假自愿承担相应的法律后果。

本院认为，一、关于本案的案由应当如何认定的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告畜牧兽医站与被告邱某某签订的虽然是职工食堂承包协议书，但从承包协议书的内容来看，系邱某某租赁原告名下的房屋使用、对外经营、收益，并为原告单位的职工提供午餐，原告用午餐费与被告应当支付的房屋租赁费抵顶，故本案的案由应当定为租赁合同纠纷。二、关于原告的各项诉讼请求是否应予支持的问题。㈠《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被双方签订的承包协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方形成了租赁合同关系，租赁合同合法有效。双方在合同中约定的承包期限是2014年5月1日至2017年4月30日，后经双方协商顺延半年，现半年期限已届满，双方签订的承包协议书已自动解除。故被告邱某某有义务将其租赁原告的房屋（产权证号为牡房权证爱民区字第**号）返还给原告并支付占用期间的租赁费。㈡关于原告主张2017年5月1日至2017年11月19日的承包费16273.62元是否应予保护的问题。原告认可其与被告协商将合同的承包期顺延半年，故在这顺延的半年承包期内，双方仍应按承包协议书的约定履行各自的义务。承包协议书中约定的是房屋由邱某某承包，为畜牧兽医站办职工食堂用，年承包费30000元整，作为畜牧兽医站职工午餐费补贴，也就是说邱某某并不需要支付30000元/年的承包费，而是为畜牧兽医站的职工提供午餐，以午餐费抵顶其应当支付给原告的承包费。在双方顺延的半年承包期内，虽然原告称其单位职工已不在被告处吃午餐，但是这是原告的个人问题，与被告无关，被告不应当支付这半年期间的承包费。原告称被告提供的午餐不符合食堂标准、饭菜做的比较马虎，没有证据证实，本院不予采信，故原告主张的2017年5月1日至2017年10月31日期间的承包费，没有法律依据和证据支持，本院不予保护。2017年11月1日至2017年11月19日期间的租赁费参照双方在承包协议书中约定的30000元/年计算为1562元，符合法律规定，本院予以保护。㈢关于原告主张被告支付2017年11月20日起至被告实际返还占有房屋之日止的费用（暂计至2017年12月25日为8000元）问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2017年11月14日，原告已通知被告收房，并且给其五日的宽限期，但被告没有按照上述期限返还房屋，故原告请求被告支付自2017年11月20日起至实际返还房屋之日止的承包费，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在订立承包协议中约定的承包费为30000元/年，承包协议虽然已经到期，但是被告给原告造成的损失可以预见即为合同履行后原告应当收取的承包费，故根据公平原则，原告主张2017年11月20日至2017年12月25日的承包费参照30000元/年计算即2959元，本院予以支持，2017年12月26日以后的承包费按30000元/年的标准计算至实际返还房屋之日止。原告系事业单位法人，其依据牡丹江宝昌资产评估有限公司对涉案房屋作出的资产评估报告书中出租参考租金70000元/年计算2017年11月20日以后的租金，没有法律依据，该资产评估报告书中亦写明系参考租金，即原告没有证据证明被告因违约给原告造成的损失及可得利益即为70000元/年，故原告主张的超出部分的承包费，本院不予支持。综上，被告邱某某应返还原告所有的产权证号为牡房权证爱民区字第**号、建筑面积226.10平方米的房屋，支付原告2017年11月1日至2017年11月19日期间的租赁费1562元、2017年11月20日至2017年12月25日的承包费2959元，共计4521元，2017年12月26日以后的承包费按30000元/年的标准计算至实际返还房屋之日止，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下：一、被告邱某某于本判决生效后五日内返还原告牡丹江市城区畜牧兽医总站所有的产权证号为牡房权证爱民区字第**号、建筑面积XX平方米的房屋；二、被告邱某某于本判决生效后五日内支付原告牡丹江市城区畜牧兽医总站承包费4521元，2017年12月26日以后的承包费按30000元/年的标准支付至实际返还房屋之日止；三、驳回原告牡丹江市城区畜牧兽医总站其他诉讼请求。如果被告邱某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年，自本判决规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费457元，减半收取计228.5元，由原告牡丹江市城区畜牧兽医总站负担203.5元，被告邱某某负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。