牡丹江市公安消防支队与肖长山房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）：牡丹江市公安消防支队，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区地明街***号。
法定代表人：王福利，支队长。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁明宇，男，汉族，牡丹江市公安消防支队后勤处处长，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
被告（反诉原告）：肖长山，男，1973年5月12日出生，无职业，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区永兴委*组，现住黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。

原告（反诉被告）牡丹江市公安消防支队与被告（反诉原告）肖长山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张凤锦、丁明宇、被告肖长山及其委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告牡丹江市公安消防支队向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》；2.判令被告立即搬出所租赁房屋，将房屋交付原告；3.判令被告给付原告拖欠的租金2565000.00元（截止至2017年12月1日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月，原告将位于牡丹江市阳明区光华街52号房屋一至二层门市房出租给被告使用，租赁期限为2014年12月1日至2019年12月1日止，年租金950000.00元。合同签订后，被告仅向原告支付定金285000.00元，后被告始终未能按时缴纳租金。同时根据2016年公安部下发的《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知（公政治[2016]113号）》、公安部消防局下发的《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知（公消[2016]129号）》，要求公安现役部队必须停止有偿服务活动的相关规定，被告应主动搬出租赁房屋并缴纳拖欠的租金，后原告与被告多次协商未果。现原告依据法律规定，向法院提起诉讼。
被告肖长山辩称，原告、被告之间不存在解除租赁合同关系。原告、被告于2016年4月1日签订过一份《解除合同协议书》，双方的原租赁关系已于2016年4月1日解除了，故不存在原告主张的解除房屋租赁关系问题；被告没有占有原告的房屋。在租赁关系解除后，被告就已搬出所租赁的房屋，不存在原告交付房屋问题。原告无权向被告主张房屋租金。2016年4月1日原告、被告签订的《解除合同协议书》第3条明确约定，该协议经双方签字盖章后生效，原《武警部队房地产租赁合同》解除，双方互不承担违约责任，放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式向另一方提出违约、赔偿要求，并放弃其它追索权利。根据该条约定，在双方解除租赁关系时，双方就已经对各自的权利义务进行了明确约定，故原告无权再向被告主张权利。
反诉原告肖长山向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告退还反诉原告定金285000.00元，并支付逾期利息30284.00元（从2016年7月1日计算至2018年3月23日，按中国人民银行同期贷款利率5.6%计算）；2.判令反诉被告支付自2018年3月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率继续计算至实际给付时止；3.本案的本诉、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月，反诉原告与反诉被告签订《武警部队房地产租赁合同》，反诉被告将位于牡丹江市光华街52号房屋一至二层门市房租赁给反诉原告使用，租期为5年，年租金950000.00元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了285000.00元的定金。2016年，由于反诉被告单位有文件规定全面停止有偿服务，故反诉原告与反诉被告于2016年解除了2014年签订的租赁合同，并于2016年4月1日签订了《解除合同协议书》。该《解除合同协议书》第2条约定，自《解除合同协议书》签订之日起3个月内退还反诉原告交纳的定金285000.00元。协议签订后，反诉被告至今未将约定的285000.00元退还给反诉原告，反诉原告依法提出反诉请求。
反诉被告牡丹江市公安消防支队辩称，双方签订的《解除合同协议书》未履行，反诉原告始终占有使用租赁房屋，故此其要求返还定金285000.00元没有事实依据。反诉原告所交纳的285000.00元标明是定金，反诉原告违反双方签订的合同第四条第二款关于余款665000.00元于2014年12月1日前交付给反诉被告，因反诉原告违反该条款应当适用定金罚则，不应返还285000.00元，应驳回反诉原告的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的证据一《武警部队房地产租赁合同》，证明：双方签订的租赁合同租期是2014年12月1日至2019年12月1日；双方约定租金为每年950000.00元，交付方式为按年计算；根据该合同第九条合同的解除与终止第四项，因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，双方均不承担责任，该条款确定了因武警部队政策调整，本案合同的解除是因不可抗力的原因，双方签订的租赁合同应予解除。被告对该证据的形式要件没有异议，但原告出租的房屋没有取得所有权，而且在租赁给被告时达不到交付使用的条件，导致被告租赁房屋后一直无法使用该房屋；对双方存在的租赁关系被告没有异议，双方已于2016年4月1日解除了该租赁关系。2.原告的证据二黑龙江省公安消防总队黑公消发[2016]97号文件《关于做好全省公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》，证明被告本身存在着拖欠租金的违约行为，结合该文件属于武警部队政策调整，是不可抗力的原因，双方应当解除合同，被告应当支付拖欠原告的租金。被告对该文件没有异议；3.原告的证据三《收条》，证明原告于2014年9月30日就将案涉房屋的钥匙交给了被告，被告接收了租赁房屋。被告对该证据的形式要件没有异议，但认为在租赁合同解除时（2016年4月1日）就已将所有房屋的钥匙都交给了原告，具体交给了原告当时的韩政委。4.原告的证据四视频资料光盘1份，证明2017年9月30日原告因被告不交付房屋，原告工作人员到现场对房屋进行加锁，原告在加锁的同时用的是红色塑料套的自行车链锁，在视频里是能够清晰看到屋内存在被告存放的轮胎和其他物品，结合上一份证据充分说明被告没有向原告交还房屋及房屋钥匙，并且被告作为归还房屋及钥匙履行义务一方，举证责任在被告而不在原告。被告对形式要件有异议，认为这不是原始载体；该份证据并不能证明被告一直占有使用该房屋，只是能看出来原告在原来的门锁上加一道锁，从视频上能看出来房屋是空着的，同时原告所主张屋内存放的东西也不能证实是被告的，故原告所主张被告在占有使用房屋的事实不对，屋内有轮胎也不是被告的，不排除原告又将该房屋借给或租给他人使用。5.原告的证据五2018年4月11日视频光盘1份、房屋装修照片10张、公安局询问笔录1份，证明原告在2017年9月30日增加的红色自行车链锁已被更换，同时证明有人在该房屋内进行装修，虽然被告否认是其让人装修，但在笔录中其明确知道这些人是在4月11日前一两天进行装修，说明在被告没有向原告归还房屋时，装修人只能是被告邀请的，进而证明双方签订的解除合同未履行。被告对该组证据的照片的形式要件有异议，不是原始载体，对公安机关的询问笔录和视频光盘的形式要件没有异议，该组证据不能证实被告签订《解除合同协议书》后一直占有房屋；公安机关的询问笔录也明确证实被告没有占有房屋，原告所要证明的问题均是原告推定，该份证据也不能证明换锁的事实是被告实施的，与被告知道装修的事实并不矛盾，因为被告一直认可解除协议后还在占有最边上一个20平方米的办公室，所以对装修人员进进出出知道并不矛盾，装修人员并不是被告找的。
被告（反诉原告）为反驳原告及证明反诉事实，向本院提交如下证据：2016年4月1日原告、被告签订的《解除合同协议书》1份、中国人民武装警察部队通用收费票据1张，证明原告、被告于2016年4月1日签订《解除合同协议书》，该协议第二条明确约定原告应于本解除协议书签订之日起三月内退还被告所交纳的定金285000.00元，同时证明被告在租赁时向原告交纳了285000.00元的定金。原告对该证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。一是双方签订该协议后，被告没有按照协议约定将房屋交付给原告，就租赁合同而言，被告负有对合同解除后房屋的交付负有举证责任；二是被告交纳的285000.00元租金，因被告违约，该定金根据定金罚责，原告不应退还；三是285000.00元虽注明为定金款，但按照双方签订的租赁合同性质来看，实际应当是签订合同时的预付款，因为根据租赁合同第四条的约定，被告于签订之日交付原告30%定金285000.00元，其余尾款665000.00元于2014年12月1日交付给原告，从上述数额来看，285000.00元应当是当年的租金，而不是定金；四是双方签订的《解除合同协议书》第三条，所约定的是原告不能向被告提出违约赔偿的责任，并放弃其他追索权利，目前原告起诉的是要求被告承担租赁合同期间的租金及合同解除后的房屋占用费，并没有要求被告根据合同第十一条之规定，要求被告承担违约责任。对收据的形式要件也没有异议，其证明的内容因双方签订的《解除合同协议书》没有履行，原告不能返还该285000.00元，且被告始终拖欠租金，所以无论是适用定金罚则还是抵顶房租款都不能返还285000.00元，同时该《解除合同协议书》被告作为应当归还房屋及房屋钥匙的义务人，应当向法庭提供该解除协议已经履行的相关证据，在没有证据证明对方归还房屋的情况下，该合同没有履行。

本院认为，被告对原告提供的证据一、证据二、证据三的形式要件没有异议，认可其真实性，故本院对该三组证据予以采信；对原告的证据四，因原告未提供原始载体予以核对，且被告也不认可其待证事实，本院不予以采信；对原告的证据五中的视频光盘、公安机关笔录，被告认可其真实性，本院予以采信；对原告证据五中的照片10张，因没有原始载体核对，被告也认为照片内容与本案争议焦点无关，本院不予以采信。被告提供的《解除合同协议书》及票据一张，由于原告对形式要件无异议，故对形式要件予以采信。
经过双方举证、质证结合法庭调查，本院确定案件事实如下：2014年10月月11日（由于合同上没有落款时间，双方同意以被告交付285000.00元定金收据的时间点为签订租赁合同的时间），原告、被告之间签订了《武警部队房地产租赁合同》，合同约定原告自愿将坐落在黑龙江省牡丹江市光华街52号的房屋一至二层门市总建筑面积2547.42平方米的房屋出租给被告使用，期限为2014年12月1日起至2019年12月1日止共5年，用途为商用，年租金950000.00元，按年结算，签订合同之日被告向原告交付了30%定金285000.00元，原告给被告出具了《收据》，合同中还约定了其他事项；涉案房屋一直未经过合格验收。合同签订后，原告将房屋钥匙共28串109把钥匙交给了被告。2016年4月1日，原告、被告双方又签订了《解除合同协议书》，该协议约定因部队政策调整，双方同意解除《武警部队房地产租赁合同》，并约定“1.原《武警部队房地产租赁合同》自2016年4月1日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2.甲方（指原告）应将乙方（指被告）已交纳的定金款人民币贰拾捌万伍仟元整（285000.00元）于本解除协议书签订日起3月内退还乙方，乙方提供正规发票；3.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，原《武警部队房地产租赁合同》解除，双方互不承担违约责任，放弃在任何时间、任何地点、通过任何方式向另一方提出违约、赔偿的要求，并放弃其他追索权利；4.本协议一式2份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”原告、被告分别盖章和签字。该《解除合同协议书》签订后，被告肖长山一直占用一个约20平方米的房屋用于办公，该房屋没有供热设施；被告肖长山一直向原告索要285000.00元，原告一直未给付。原告认为《解除合同协议书》一直未实际履行，故要求被告返还其所租赁的房屋，并给付占用期间的租金及使用费，因此向本院提起诉讼；被告认为该《解除合同协议》已实际履行，其除了占有原告的一间房屋用于办公外，其他房屋自《解除合同协议书》签订之时就已将房屋钥匙交给了原告，原告应当按照约定返还285000.00元定金，被告多次索要未果，因此向本院提起了反诉。
另查明，原告于2017年9月30日对涉案房屋新加了锁，现原告占有并控制涉案房屋，被告所使用的20平米的房屋也已在本判决发出之前交给了原告。
本院认为，双方争议焦点为：1.案涉租赁合同是否已经解除，何时解除；2.案涉租赁房屋是否已经由被告交付给了原告，如已经交付，交付的具体时间是什么；3.原告请求的房屋租赁费用是否有事实和法律依据，如有数额如何计算；4.反诉原告的请求是否有事实和法律依据，原告（反诉被告）是否应当返还被告（反诉原告）本金和利息共计315284.00元。第一、关于本诉部分焦点问题。由于原告、被告对双方于2014年10月11日签订的《武警部队房地产租赁合同》的真实性没有异议，是当事人的真实意思表示，也不违反当时的法律规定，应为有效的合同。双方又于2016年4月1日签订了《解除合同协议书》，双方对该《解除合同协议书》的真实性都没有异议，是双方真实意思表示，也不违反法律规定，虽然原告认为没有实际履行，但在原告因本案起诉至本院之时，被告自认除占有使用一间约20平米的房屋用于办公外，并没有实际占有和控制其他涉案房屋，原告也没有证据证明被告一直占有使用涉案房屋，更没有证据证明在涉案房屋内有被告的任何物品，相反，原告自认涉案房屋内存放的部分物品是原告单位的；被告陈述说签订《解除合同协议书》之时就已将房屋钥匙交予当时原告单位的韩政委，且《解除合同协议书》中只约定了原告返还给被告285000.00元定金，并没有对被告何时返还房屋进行约定，可以推定原告于签订《解除合同协议书》之时已经将房屋交还给了原告，否则，不符合常理。至于2018年4月11日有人对涉案房屋进行装修问题，原告报了警，原告认为是被告召集的施工人员进行的施工，但被告否认该行为，公安机关也没有确认是谁因何原因进行了施工，且原告于2017年9月30日已对涉案房屋新加了锁，视为原告已经实际控制了涉案房屋，那么，是否被告于2018年4月11日进入涉案房屋进行装修，原告负有举证责任，原告没有举示证据证明就是被告进行的施工。故本院认定，原告、被告双方于2016年4月1日的《解除合同协议书》已经履行，双方的租赁关系于2016年4月1日已解除，被告同时将除20平米的一个房间以外的涉案房屋交付给了原告。故对原告要求被告给付上述20平米房屋自2016年4月1日起至2018年5月1日的使用费15625.00元（参照租赁合同约定的年租金，按20平方米的房屋使用2年零1个月，每年7500.00元计算）应予以支持，对原告主张的退还其他房屋及其它租赁费、使用费不予支持。第二，关于反诉部分的焦点问题。基于原告、被告双方于2016年4月1日签订的《解除合同协议书》，双方约定了原告返还给被告285000.00元，则不管该285000.00元是定金性质还是租金性质，原告均应按约定返还，对被告的该反诉请求予以支持，同时对被告反诉请求自2016年7月1日起按同期银行贷款利率支付利息25909.00元（以285000.00元为基数，自2016年7月1日按年利率4.75%计算至2018年5月30日止）予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：

被告肖长山于本判决生效后十日内给付原告牡丹江市公安消防支队房屋使用费15625.00元；
驳回原告牡丹江市公安消防支队其他诉讼请求；
反诉被告牡丹江市公安消防支队于本判决生效后十日内返还反诉原告肖长山交付的285000.00元及利息25909.00元。
驳回反诉原告肖长山其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27320.00元（已由原告垫付），由原告牡丹江市公安消防支队承担27154.00元、被告肖长山承担166.00元；反诉案件受理费3014.50（已由反诉原告垫付）元由反诉被告丹江市公安消防支队承担。
如不服本判决，可以在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。

审判长 来晓强
审判员 李坤
人民陪审员 高广明

书记员： 张丽