牡丹江兴城房地产开发有限公司与天合石油集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：
牡丹江兴城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区天安路祥伦街。
法定代表人：李世钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王发国，
黑龙江江昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨旭春，
黑龙江江昊律师事务所律师。
被告：
天合石油集团股份有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区西地明街43号。
法定代表人：李广峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘小嚎，男，该
公司法务部工作人员。
委托诉讼代理人：王登佩，女，该
公司法务部工作人员。
原告
牡丹江兴城房地产开发有限公司（以下简称兴城公司）与被告

天合石油集团股份有限公司（以下简称天合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴城公司的委托诉讼代理人杨旭春、王发国，被告天合公司的委托诉讼代理人刘小嚎、王登佩到庭参加诉讼。依原告财产保全申请，本院于2018年9月18日作出（2018）黑1004民初1111号民事裁定书，轮候查封了天合公司名下的位于牡丹江市爱民区牡国土国用（2009）第41151号国有土地使用权，及位于牡丹江市爱民区、产权证号为牡房权证爱民区字第30107**号的房屋产籍。本案现已审理终结。
兴城公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告就原告购买被告所有位于西地明街以南、明月路以西、明月西路以东的土地使用权（土地使用证号为牡国土国用2009第41151号）及地上建筑物所签订的转让协议书合法有效；2.判令被告将坐落于西地明街以南、明月路以西、明月西路以东的西地明街42号总面积4157.50㎡土地上的总面积1393.20㎡的房屋变更登记到原告名下；3.判令被告将位于西地明街以南、明月路以西、明月西路以东的西地明街42号总面积4157.50㎡国有土地使用权变更登记到原告名下；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年12月20日牡丹江风驰机械制造有限公司（2007年1月25日更名为
天合石油机械股份有限公司，2008年12月10日更名为天合公司。）与牡丹江市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，受让位于西地明街42号总面积4157.50㎡国有土地使用权。2008年8月21日原告与
天合石油机械股份有限公司签订转让协议书一份。协议书中约定，原告向
天合石油机械股份有限公司购买位于西地明街以南、明月路以西、明月西路以东的土地使用权及地上建筑物。转让部分土地面积4157.50㎡，地上建筑物面积2347.50㎡，包括有照房1393.20㎡，无照房954.20㎡。转让价款共计4266360元。付款方式为原告先支付350万元，余款766360元于2009年5月31日前付清。协议签订后，原告履行了全部付款义务。被告依约将国有土地使用权及地上建筑物交付给原告，原告实际占有使用土地及地上建筑物。但是，被告至今没有将国有土地使用权及地上建筑物变更登记到原告名下。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。
天合公司辩称：1.原告未在约定期限支付剩余款项，其行为构成严重违约；2.目前争议标的处于抵押状态，该转让协议存在合同目的不能实现的可能性；3.原告存在履行不及时的情况，根据转让协议第11条约定乙方不付款或付款不及时，带来的一切后果均由乙方承担责任，原告未及时履行付款义务导致的后果应由原告自行承担。

本案争议焦点为：原、被告签订的《转让协议书》是否合法有效，是否能实际履行。
当事人围绕本案争议焦点举示证据，本院组织双方当事人对证据进行质证，本院认证如下：
原告举示的证据1.《转让协议书》复印件1份（与原件核对无异），意在证明原、被告之间的买卖合同关系，被告负有将合同约定的土地及房屋变更登记到原告名下的义务。
本院认为，被告对该份证据没有异议，本院予以采信并确认。
证据2.黑龙江省单位往来资金结算票据复印件3张（与原件核对无异），意在证明原告已经向被告支付了约定的全部转让款4266360元，其中于2008年8月21日向被告支付3500000元，2010年3月19日向被告支付300000元，2010年4月16日向被告支付466360元。
本院认为，被告对该份证据没有异议，本院予以采信并确认。
证据3.天合公司工商档案复印件1份，意在证明
天合石油机械股份有限公司现更名为天合公司，天合公司是本案的适格主体。
本院认为，被告对该份证据没有异议，本院予以采信并确认。
被告举示的证据：房地产抵押合同复印件1份，房屋、土地登记信息复印件91页（与加盖有牡丹江市不动产登记中心印章的复印件核对无异），民事裁定书2份。意在证明被告名下的两宗土地，18户房屋均已被抵押、查封，诉争土地房屋担保的主债务人
天合石油集团汇丰石油装备股份有限公司、上海天合石油
工程有限公司目前处于重整程序中，案涉协议的目的不能实现。
原告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。认为该组证据显示的登记时间均是在原、被告签订的转让协议之后，被告属于严重违约；虽然诉争房屋及土地存在抵押及查封，但并不能免除被告解除权利负担，并协助原告办理变更登记的义务。
本院认为，原告对该组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。
本院依职权调取了本院（2018）黑1004民初447号民事案件审理时调取的案涉土地登记卡、房屋登记审批表。土地登记卡显示：案涉土地坐落在牡丹江市爱民区西地明街42号，权利人为天合公司，权属性质为国有建设用地使用权，使用权面积为4157.50平方米，首次办理抵押登记的期限为2011年6月24日至2013年6月24日，抵押权利人为中国进出口银行；房屋登记审批表显示：案涉土地上登记有一处房屋，产权证号为3010705，所有权人为天合公司，建筑面积为1393.20平方米，房产图号为400-455-3/1-5－DZ。
本院依职权调取了案涉土地及房屋的查封登记情况。经查，案涉土地上的国有建设用地使用权已被牡丹江市中级人民法院查封，查封法律文书为（2017）黑10民初86号民事裁定书，查封期限为2017年8月10日至2020年8月9日止。案涉土地上的产权证号为3010705，所有权人为天合公司，建筑面积为1393.20平方米的房屋产籍，已于2018年3月13日被北京市第三中级人民法院查封，查封文号为（2018）京03财保34号。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年8月21日，
天合石油机械股份有限公司（甲方，现更名为天合公司）与原告（乙方）签订《转让协议书》，被告将位于西地明街以南、明月路以西、明月西路以东的土地使用权和地上建筑物以4266360元的价款转让给原告，其中土地面积为4157.50平方米，地上建筑物总面积为2347.50平方米，包括有照房屋1393.20平方米，无照房屋954.30平方米。协议签订后，被告于2008年8月21日将案涉土地及房屋交付给原告占有使用，原告分别于2008年8月21日向被告支付3500000元，2010年3月19日向被告支付300000元，2010年4月16日向被告支付466360元，履行了支付转让款的义务。
天合石油机械股份有限公司于2008年12月10日申请变更名称为天合公司。
另查，根据案涉土地登记卡显示：案涉土地坐落在牡丹江市爱民区西地明街42号，权利人为天合公司，权属性质为国有建设用地使用权，使用权面积为4157.50平方米，首次办理抵押登记的期限为2011年6月24日至2013年6月24日，抵押权利人为中国进出口银行；根据案涉房屋登记审批表显示：案涉土地上登记有一处房屋，产权证号为3010705，所有权人为天合公司，建筑面积为1393.20平方米，房产图号为400-455-3/1-5－DZ。现案涉土地上的国有建设用地使用权已被牡丹江市中级人民法院查封，查封法律文书为（2017）黑10民初86号民事裁定书，查封期限为2017年8月10日至2020年8月9日止。案涉土地上的产权证号为3010705，所有权人为天合公司，建筑面积为1393.20平方米的房屋产籍，已于2018年3月13日被北京市第三中级人民法院查封，查封文号为（2018）京03财保34号。
本院认为，原告与被告签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定，合法有效，原告请求确认《转让协议书》合法有效，本院予以支持。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方签订《转让协议书》后，原告已交付了全部转让款,被告亦应全面履行协议，负有协助原告办理相关变更手续的义务。因案涉国有土地使用权及房屋现已被法院另案查封,且仍然存续，面临客观的法律障碍而不能履行，故原告诉请被告协助办理变更登记手续,缺乏理据,本院不予支持，原告可待查封取消后，再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告
牡丹江兴城房地产开发有限公司与
天合石油机械股份有限公司（现更名为
天合石油集团股份有限公司）于2008年8月21日签订的《转让协议书》合法有效；
二、驳回原告
牡丹江兴城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费40930元，减半收取计20465元，案件申请费5000元，由被告
天合石油集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员 吴钝

书记员： 王梓燃