牟中国与荆门市龙泰房地产开发有限责任公司、荆门至高拍卖有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）牟中国。
委托代理人王斌，湖北兴联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）荆门市龙泰房地产开发有限责任公司，住所地荆门市东宝区海慧路25号，组织机构代码72207038-5。
法定代表人刘荣，该公司董事长。
委托代理人刘敏杰，系该公司总经理。
委托代理人曾庆双，湖北京中金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）荆门至高拍卖有限公司，住所地荆门市东宝区象山一路22号，组织机构代码77758274-0。
法定代表人马忠银，该公司执行董事。
委托代理人马德华，系该公司总经理。

上诉人牟中国与上诉人荆门至高拍卖有限公司（以下简称至高公司）、荆门市龙泰房地产开发有限责任公司（以下简称龙泰公司）拍卖合同纠纷一案，前由荆门市东宝区人民法院审理并作出（2014）鄂东宝民二初字第00228号民事判决。宣判后，牟中国、至高公司及龙泰公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年2月10日、2015年3月20日两次公开开庭审理了本案。上诉人牟中国及其委托代理人王斌，上诉人至高公司的委托代理人马德华，上诉人龙泰公司的委托代理人刘敏杰、曾庆双到庭参加了诉讼。第二次庭审时，因至高公司提交的证据土地证系复印件，牟中国要求查看原件，为此，2015年3月26日由土地证原件持有人龙泰公司提供证据原件交由牟中国查看，本院因此以询问的方式组织双方对证据进行了核对。因本案争议较大，且经过两次开庭，难以在审限内结案，为此，本案于2015年4月3日经审批延期三个月审理。经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年6月10日，龙泰公司与至高公司签订委托拍卖合同，约定龙泰公司委托至高公司拍卖位于荆门市掇刀区大泉路北2号（名泉还建小区）7号楼一至四层的房屋及土地使用权。2014年7月11日和同月14日，至高公司两次在《荆门晚报》上刊登拍卖公告，公告的拍卖举行时间为2014年7月18日，地点在荆门市海逸城市酒店，同时对拍卖标的的范围、位置及参考价作了介绍。2014年7月17日，牟中国向至高公司递交竞买申请书，并于同日与至高公司签订了一份竞买协议，竞买协议就拍卖标的的情况作了如下约定：“标的情况由甲方（至高公司）在所附的《竞买须知》中予以说明。乙方（牟中国）有权检验标的及标的相关资料。该标的拍卖为现状拍卖，甲方采取任何形式对标的所作描述，均属参考意见，不代表担保。乙方一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托人就拍卖标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的。”双方还就竞买保证金、佣金的支付、拍卖标的及价款的移交、违约责任等事项进行了约定。协议所附《竞买须知》对拍卖标的的位置、范围、周边环境、参考价作了介绍，未载明拍卖标的产权和他项权的登记情况。协议签订后，牟中国于当日向至高公司交纳保证金100万元。2014年7月18日，牟中国以1280万元的成交价拍得拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》，牟中国应于2014年7月23日前付清成交价款。2014年7月25日，牟中国以拍卖标的的权属问题导致不能继续交易为由，向龙泰公司、至高公司提出退还100万元保证金的申请。龙泰公司、至高公司在2014年7月26日的《荆门晚报》上刊登催款通知，要求牟中国于2014年7月28日前付清价款并办理交接手续，逾期将对拍卖标的再次拍卖。催款通知的落款时间为2014年7月25日。
另查明，龙泰公司委托拍卖的标的于2010年12月3日办理土地使用权登记，2013年10月25日办理房屋所有权登记。因龙泰公司向银行贷款，以涉案的拍卖标的于2011年7月28日办理土地使用权抵押登记，于2012年6月14日办理在建工程房屋抵押登记，抵押权人为荆门市某农村信用合作联社（后更名为湖北荆门农村商业银行股份有限公司某支行，以下简称农商行某支行）。龙泰公司的贷款期限于2014年7月24日到期，该公司于当日还清全部贷款。2014年8月6日，至高公司将该拍卖标的以1200万元再次拍卖成交。
2014年7月30日，牟中国起诉至原审法院，请求：1、确认牟中国与至高公司签订的《竞买协议》无效；2、确认至高公司于2014年7月28日进行的拍卖行为无效；3、判令至高公司退还牟中国竞买保证金100万元；4、判令至高公司、龙泰公司赔偿牟中国经济损失30万元；5、判令至高公司、龙泰公司在《荆门晚报》上公开向牟中国赔礼道歉，为其恢复名誉。2014年9月24日，牟中国申请变更其诉讼请求为：1、依法撤销牟中国与至高公司签订的《竞买协议》；2、依法确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效；3、依法撤销牟中国与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》；4、依法判令至高公司退还牟中国竞买保证金100万元，并支付占有期间的利息（自2014年7月21日起，以本金100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案生效判决确定的退还日止）；5、判令至高公司、龙泰公司赔偿牟中国经济损失30万元；6、本案诉讼费用由至高公司、龙泰公司负担。龙泰公司反诉请求：1、判令牟中国赔偿龙泰公司经济损失80万元；2、诉讼费用由牟中国承担。
原审法院认为，本案本诉的争议焦点是：一、至高公司是否故意隐瞒了拍卖标的的瑕疵而构成欺诈，所签拍卖成交协议是否可以撤销；二、龙泰公司将设定有抵押权的标的物委托至高公司拍卖，是否取得抵押权人的同意，是否影响拍卖交易的实现。本案反诉的争议焦点是：龙泰公司要求牟中国赔偿损失是否有依据。
原审法院认为，拍卖的本质实为买卖。拍卖合同是指委托人委托拍卖人以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者之买卖方式签订的合同。拍卖合同并不是一个单一合同，实际上是一个合同组，由委托拍卖合同、竞买合同、竞买规则、竞买须知、拍卖成交合同、拍卖成交确认书等部分组成，每个合同成立于拍卖活动的相应阶段，拍卖成交确认书是对拍卖成交事实的确认。拍卖实践中，拍卖企业将拍卖成交确认书等同于拍卖成交合同，将拍卖标的的名称、数量、成交价格、交付的时间、地点、方式等内容都规定在拍卖成交确认书中。这种情况下，拍卖成交确认书实际上是起到记载双方权利义务的拍卖成交合同的作用。本案中，至高公司与牟中国在拍卖成交后没有签订拍卖成交合同，只签订了拍卖成交确认书，将成交后的相关权利义务载于拍卖成交确认书中，因此，至高公司、龙泰公司与牟中国签订的拍卖成交确认书实际上等同于拍卖成交合同。
关于至高公司是否故意隐瞒了拍卖标的的瑕疵，构成欺诈的问题。牟中国主张，拍卖标的设定有抵押，属权利瑕疵，至高公司故意隐瞒拍卖标的的抵押情况，构成欺诈。至高公司认为，拍卖标的设定有抵押只是一种状态，不是权利瑕疵；至高公司已明确向牟中国告知拍卖标的的抵押情况，且牟中国与至高公司在竞买协议中约定，竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，应视为牟中国了解拍卖标的的瑕疵。
原审法院认为，至高公司作为拍卖公司，应当依照拍卖法的规定从事拍卖活动。《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第十八条规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵；第四十九条规定，拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。上述规定表明，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是拍卖人的法定义务。
拍卖标的瑕疵应当包括品质瑕疵和权利瑕疵两个方面。品质瑕疵是指拍卖标的质量，权利瑕疵主要指拍卖人应当保证拍卖标的没有侵害任何第三人的权利，并且任何第三人不会就该拍卖标的向竞买人主张任何权利，如抵押权、租赁权、知识产权等。本案拍卖标的设定有抵押权，应属拍卖标的的权利瑕疵。因此，至高公司认为拍卖标的设定有抵押不是权利瑕疵的意见不能成立。
拍卖人应如何履行瑕疵说明义务的问题。《拍卖法》是拍卖企业进行拍卖活动应当遵循的特别法。拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是《拍卖法》的强制性规定，也是拍卖人在拍卖活动中应当严格履行的告知程序。拍卖人告知拍卖标的的瑕疵，应该采取明确、主动的方式，并不因竞买人知道该瑕疵而免除拍卖人的说明义务。本案中，至高公司与牟中国签订的竞买协议约定，对拍卖标的的情况在《竞买须知》中予以说明，而《竞买须知》中并未载明拍卖标的设定有抵押的情况。虽然牟中国与至高公司在《竞买协议》中约定，竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托人就拍卖标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的，但该协议是由至高公司提供的采取格式条款订立的协议，该条款明显免除了至高公司负有瑕疵说明义务的责任，而排除了竞买人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条的规定，该条款应为无效，不能以该条款推定至高公司履行了瑕疵说明义务。至高公司还主张证人杨某甲的证明及出庭证人张某甲、周某甲的证言可以证明拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况。杨某甲、张某甲陈述拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况，周某甲陈述对此不清楚，且陈述拍卖公司未展示拍卖标的所有权证和土地使用权证。因杨某甲未出庭接受当事人的质询，张某甲是涉案标的第二次拍卖的买受人，与至高公司有利益关系，且二人的陈述不能与同样参加了拍卖活动的周某甲的陈述印证，故杨某甲、张某甲的证言可信程度不高，不足以证明拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况。至高公司未举证充分证明其履行了告知拍卖标的瑕疵的义务，因此，确认至高公司未向竞买人履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务。
至高公司是否存在欺诈的情形，与牟中国所签协议是否应予撤销的问题。所谓欺诈，是指行为人故意陈述虚假事实，或故意隐瞒真实情况，导致对方陷入错误认识的行为，如构成欺诈，所签合同应符合可撤销情形。从双方当事人举证证明的事实来看，至高公司未履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务，属违反《拍卖法》关于拍卖程序性的规定，不足以证明至高公司在主观上存在隐瞒拍卖标的瑕疵的故意，并且有其他竞买人能够了解到拍卖标的的抵押情况，因此，认定至高公司故意隐瞒拍卖标的瑕疵的证据不足，牟中国主张至高公司的行为构成欺诈不能成立，对其主张不予采纳。虽然至高公司的行为不构成欺诈，但其未履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务，仍可导致牟中国对拍卖标的产生错误认识，对拍卖标的的错误认识，应属重大误解，符合《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，故牟中国要求撤销拍卖成交的协议，予以支持。
关于龙泰公司将设定有抵押权的标的物委托至高公司拍卖，是否取得抵押权人的同意，是否影响拍卖交易实现的问题。牟中国认为，龙泰公司就抵押物委托至高公司拍卖时，未取得抵押权人的同意，拍卖行为无效。龙泰公司、至高公司认为，拍卖前已取得抵押权人的同意，并且龙泰公司于2014年7月24日向抵押权人还清借款，抵押权消灭，已不影响拍卖标的的交易实现，牟中国未按拍卖成交确认书交付价款，构成违约。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法条中的“抵押权人同意”，并非指抵押权人对抵押物转让本身表示同意，而是应指抵押权人同意通过抵押权的追及效力来行使抵押权，即抵押权人同意在债权未获全部清偿时向抵押物的受让人而非抵押人主张抵押权，以保障债权的实现。本案中，龙泰公司未举证证明其委托至高公司拍卖抵押物时取得抵押权人的同意，至高公司提交了两组证据欲证明取得抵押权人的同意，一是该公司多次就龙泰公司委托的拍卖发出拍卖信息，认为抵押权人未提出异议，应视为默示同意；二是至高公司的总经理马德华与抵押权人农商行某支行营业部负责人丁某甲的通话录音，认为至高公司在拍卖前征求了抵押权人的意见。至高公司发出的拍卖信息是对不特定的公众告知拍卖的相关情况，并不是就是否可以拍卖抵押物向抵押权人发出的征询意见信息，同时，处分民事权利一般应为积极行为的明示，而不能以默示行为推定，故至高公司主张抵押权人未对拍卖信息提出异议应视为默示同意的意见不能成立。马德华与丁某甲的通话录音，经审核，丁某甲只是同意在还清借款后取消抵押权，并无同意在未清偿借款的情况下拍卖抵押物的通话记录。因此，龙泰公司、至高公司主张拍卖前已取得抵押权人同意的证据不足，不予采纳。虽然龙泰公司在转让抵押物时未取得抵押权人的同意，但并不必然导致抵押物转让合同的无效，因为《物权法》第一百九十一条规定的“不得转让”，应指不得处分抵押物的所有权，非指不得订立旨在引起该物所有权转移的合同，如果权利负担消除，转让合同仍有继续履行的可能。因此，未经抵押权人同意转让抵押物并不必然导致转让合同无效，牟中国主张龙泰公司就抵押物委托至高公司拍卖时未取得抵押权人同意，拍卖行为无效，亦无依据，不予支持。
龙泰公司于2014年7月24日还清抵押权人的借款，抵押权可以消灭，此时应已不影响拍卖标的的转让履行。然而，牟中国主张撤销拍卖成交的协议，明确表示不愿继续履行。因牟中国的撤销主张在上述的分析认定中得到确认，故牟中国不履行拍卖成交确认的协议，不构成违约。
关于龙泰公司、至高公司提出牟中国的诉讼请求相互矛盾，属请求不明确，应予驳回的意见。牟中国提出的请求清楚、明确，数个请求之间是否相互矛盾，并不构成诉讼请求不明确的原因，至于诉讼请求是否成立，应由法院根据查明的事实和法律规定进行判断，故龙泰公司、至高公司认为牟中国的诉讼请求不明确，应予驳回的意见，不予采纳。牟中国提出的撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》，并由至高公司退还100万元保证金的诉讼请求，因至高公司未履行拍卖标的的明确告知义务，造成牟中国对拍卖标的产生重大误解，根据《合同法》第五十四条的规定，牟中国有权请求撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》。合同撤销后，根据该合同取得的财产应当予以返还。牟中国虽是依据《竞买协议》向至高公司交纳的100万元保证金，但至高公司在拍卖成交后留存保证金的依据应当是《拍卖成交确认书》，故在《拍卖成交确认书》撤销后，至高公司应当返还牟中国保证金100万元。关于牟中国要求至高公司支付保证金占用期间利息的请求，首先，牟中国依据《竞买协议》交纳保证金，双方并无计算利息的约定；其次，牟中国作为竞买人，在拍卖人未明确说明拍卖标的瑕疵的情况下，也理应尽到慎重审查或主动要求说明的责任，其对产生重大误解的后果也应承担一定责任。根据《合同法》第五十八条的规定，双方均有过错的，各自承担相应责任，故对牟中国要求至高公司支付保证金占用期间利息的请求不予支持。对于牟中国要求龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元的诉讼请求，牟中国主张因筹集拍卖标的的价款向他人借款支付利息30万元构成其损失。牟中国作为竞买人参加竞拍，应当对自己的购买能力有一个正确的认识，向他人借款筹集竞买资金，只是竞买人准备竞买资金的一种方式，并非竞买人准备竞买资金的必然方式，其支付的借款利息应属个人经营行为，与准备履行合同资金无必然因果关系，其支付的借款利息不能构成损失。故对牟中国要求龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元的诉讼请求不予支持。对于牟中国提出的撤销其与至高公司签订的《竞买协议》的诉讼请求，因《竞买协议》是双方就牟中国参加至高公司组织的拍卖活动达成的一个协议，是当事人真实意思表示，该协议并不存在可撤销的情形，因此，牟中国要求撤销《竞买协议》的诉讼请求，不予支持。对于牟中国提出确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效的诉讼请求。原审法院认为，确认民事行为无效应当符合《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十八条规定的情形，虽然至高公司违反《拍卖法》的规定未履行拍卖标的的瑕疵说明义务，属拍卖程序违法，但其组织的拍卖活动本身并不违反法律规定，拍卖行为不存在《民法通则》第五十八条规定的情形，因此，牟中国要求确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效，没有依据，不予支持。
关于反诉争议问题。龙泰公司认为牟中国未按拍卖成交确认书的约定交付价款，构成违约，应赔偿第二次拍卖与第一次拍卖成交差额80万元。按前述理由，牟中国未支付拍卖标的价款并不构成违约，因此，龙泰公司的反诉请求不能成立，不予支持。
综上所述，牟中国提出的撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》，并由至高公司返还100万元保证金的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持；其要求至高公司支付利息，龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元，撤销与至高公司签订的《竞买协议》，确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效的诉讼请求，没有依据，不予支持。龙泰公司提出的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第三十九条、第四十九条的规定，判决：一、撤销牟中国与荆门市龙泰房地产开发有限责任公司、被告荆门至高拍卖有限公司于2014年7月18日签订的《拍卖成交确认书》；二、荆门至高拍卖有限公司于判决生效之日起十日内返还牟中国保证金100万元；三、驳回牟中国的其他诉讼请求；四、驳回荆门市龙泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16700元，财产保全申请费5000元，共计21700元，由牟中国负担5000元，荆门至高公司有限公司负担16700元；反诉案件受理费5900元（已减半），由荆门市龙泰房地产开发有限责任公司负担。
基于上述对证据的审查，二审查明，龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物前未征得抵押权人农商行某支行的同意。牟中国参与拍卖前，拍卖师马德华曾劝其如资金不足就不要参与竞拍。拍卖中，至高公司未就拍卖标的物上设立抵押、且拍卖未经抵押权人同意一事主动向牟中国作明确说明。
2014年7月18日牟中国竞拍成功后，向刘立会等8人群发信息，融资400万元以支付价款。后牟中国将借款偿还他人，为此支付利息23万元。
2014年7月21日，牟中国得知拍卖标的上设立有抵押，因此，于2014年7月23日与至高公司拍卖师马德华交涉，要求解除抵押后再行付款。2014年7月24日，龙泰公司偿还剩余贷款1700万元后，其在农商行某支行的贷款全部还清。2014年7月25日，牟中国以拍卖标的权属变更问题经三方多次协商无果致交易不能继续为由，申请退还保证金100万元。2014年7月26日，龙泰公司、至高公司于《荆门晚报》上刊登催款通知，要求牟中国于2014年7月28日前付清价款并办理交接手续。2014年7月28日，拍卖标的上的抵押解除。
其他事实与一审认定的一致。

本院认为，一审时牟中国以至高公司未履行拍卖标的的瑕疵告知义务构成欺诈为由，诉请撤销《拍卖成交确认书》，各方当事人就至高公司是否有欺诈行为进行了举证、质证及辩论，但最终一审法院认为至高公司的行为使牟中国对拍卖标的产生错误认识，构成重大误解。这一认定超出了当事人主张的范围，且不被当事人认可，故本案二审以欺诈是否成立作为基点，进行审查。
一、至高公司未告知拍卖标的已抵押，且拍卖未经抵押权人同意，是否构成欺诈
对于欺诈，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条将其解释为：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”
依据上述条款，欺诈的构成要件应包括：
行为上，须一方当事人告知虚假情况（积极地作为），或隐瞒真实情况（消极地不作为）。以隐瞒的方式实施欺诈行为，应仅限于存在说明或告知义务的情形。
至于所涉及的对象，不仅限于物品质量。无论是涉及行为客体的某种性质，还是可能影响标的物价值的某种情形，如果对民事行为的决定具有重大影响，则均可能成为欺诈所涉对象。
行为人主观上具有故意。所谓故意，在积极地作为情形下，实施欺诈是为了影响对方当事人的意志，在消极地不作为，一方当事人至少应具有对方当事人因此可能受到影响的意识。
因欺诈引起或维持的错误，对方当事人在其决策上受到影响，作出了违背其真实意思的表示。如果对方当事人得知真实情况，可能就不会再从事该项民事行为。
关于隐瞒
首先，至高公司负有瑕疵告知义务。对此，《拍卖法》第十八条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”此处对于瑕疵的具体所指没有予以界定。
《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”可见，拍卖合同本质上仍属买卖合同。其区别于传统买卖合同之处在于交易的进行在拍卖人与竞买人之间展开。就此而论，拍卖人在拍卖交易中，对拍卖标的信息的披露，应负有与出卖人相同的义务。
对于出卖人关于标的物瑕疵担保的义务，《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”第一百五十条规定：“出卖人就交付标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”一般而言，该两条构成法律上出卖人所负的两项担保义务：即物的瑕疵担保及权利瑕疵担保。在《拍卖法》第十八条第二款对“瑕疵”未作明确规定的情形下，可依据《合同法》的规定，将该“瑕疵”理解为包括物的瑕疵及权利瑕疵。因此，如果本案拍卖标的具有权利瑕疵，至高公司应该向竞买人说明。
其次，本案拍卖标的上设有抵押，且拍卖未经抵押权人同意，属一项权利瑕疵。
对于抵押权，《物权法》第一百七十九条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。依据该条，标的物上设立抵押，则抵押权人有权对该财产提出权利主张，从而影响买受人权利的实现，依据《合同法》第一百五十条的规定，构成权利瑕疵。
因此，至高公司对拍卖标的已抵押且未经抵押权人同意的事实，有义务向牟中国说明。至于说明的时间，由于拍卖标的的瑕疵影响竞买人的决策，故应于拍卖前告知。如事后告知，则丧失了告知的意义。
至高公司称，《拍卖法》第六十一条规定，拍卖人在拍卖前申明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。《竞买协议》中则约定，竞买人一旦进入拍卖会会场，即表明已经查验、了解拍卖标的，愿意现状接受标的。同时《竞买须知》第二条明确记载，拍卖人对拍卖标的存在的瑕疵不承担任何担保责任。至高公司于拍卖前声明不对拍卖标的提供任何担保，故依据《拍卖法》第六十一条的规定，至高公司应免于承担瑕疵担保责任。但本案并不旨在追究至高公司瑕疵担保责任，审查的方向在于至高公司是否于拍卖前告知了牟中国拍卖标的具有的权利瑕疵。
综上，至高公司负有瑕疵告知义务，本案拍卖标的已抵押，且拍卖未经抵押权人同意属权利瑕疵，至高公司应于拍卖前如实告知所有竞买人，其未对牟中国作出告知，构成瑕疵隐瞒。
拍卖标的已抵押，且拍卖未经抵押权人同意，是否对交易决策构成影响
《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，未经抵押权人同意的转让，受让人会受到抵押权追及效力的影响，除非其代为清偿债务。
本案中，1、抵押物拍卖未征得抵押权人同意；2、拍卖时抵押担保的债务明显大于拍卖成交价。因此，拍卖标的设有抵押、且拍卖未经抵押权人同意这一信息对交易决策具有显而易见的影响。依通常的观念，竞买人若事先得知这一信息，于交易及财产会有深切疑虑，于交易决策恐再三犹豫。
（三）至高公司是否具有故意
诉讼中，至高公司及龙泰公司反复强调，就抵押一事作过说明，以及拍卖底价所以较低的原因在于标的物已抵押，由此说明其至少已充分意识到标的物已抵押这一信息对于影响交易决策的重要性。尽管从事后商谈的录音看，拍卖人事先曾劝阻牟中国，但从若干的录音及现有证据，看不出拍卖人曾事先明确说明劝其不要参与竞买的理由，特别是抵押一节事实。赋予受欺诈人以撤销权，意在保护其决策自由，即在充分考量相关情事后自主决定为或不为某法律行为，与谁、以何种方式、何种内容为法律行为的自由。为保障其自主决策，相关信息的获知才是重要的，而非被劝阻或被替代决策。因此，拍卖人的一度劝阻既不能表明或证明存在权利瑕疵的说明，也不能表明其非故意或存有善意。
综上，对拍卖人至高公司未向牟中国说明拍卖标的权利瑕疵的行为，应认定构成欺诈。
二、牟中国的请求能否支持
（一）牟中国请求撤销《拍卖成交确认书》能否成立
因至高公司欺诈，致使牟中国参与竞拍并最终竞得拍卖标的。对于受欺诈人的救济，《合同法》第五十四条规定，受损害方有权请求法院撤销合同。据此，一审法院应牟中国之请求，判决撤销牟中国与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》，有法律依据。
（二）牟中国请求退还竞买保证金100万元及占用利息是否应予支持
《合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。牟中国为参与本案拍卖，缴纳了竞买保证金100万元，《竞买须知》第四条规定，竞买成功后，竞买保证金自动转为定金。由此，在签订《拍卖成交确认书》后，该100万元转为合同定金，仍属合同项下的款项。牟中国诉请至高公司返还该笔100万元，一审法院予以支持，处理正确。
至于牟中国请求的利息，依《合同法》第五十八条的规定返还财产时，应一并返还孳息，本案中孳息的表现形式为利息。鉴于双方为100万元保证金是否应予退还发生争议后诉讼至今，该款应未作他用且时间未满一年，由此该款产生的孳息表现为活期存款利息，计算的利率应以中国人民银行公布的同期活期存款利率为准。至于时间，依法应从实际付款之次日（2014年7月18日）计算至实际退还之日，但牟中国起诉时请求对该期限自2014年7月21日计算至本案生效判决确定的退还日止，其上诉将该期限的截止时间变更为保证金退还之日，长于一审中主张的期限，系对诉讼请求进行了变更。依最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定，二审的审理范围应限于一审，故对期限的截止时间应以牟中国起诉时请求的为准，即本案判决确定的退还日。又因《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故对计算的期限依牟中国起诉之请求予以支持。
（三）牟中国主张的损失30万元是否应予支持
对于牟中国主张的30万元损失，有证据可得证明的数额为23万元，系牟中国为筹集价款向他人借贷资金所支付的利息。向他人借款系准备竞买资金的方式之一而非唯一方式，牟中国向他人借贷以实现买受标的物的目的，系其个人经营行为，由此支付的款项与本案合同的履行无必然因果关系，故该23万元不应作为损失判由至高公司、龙泰公司负担，一审法院判决驳回牟中国该项请求，处理正确。
至于至高公司提出牟中国的诉讼请求不明确，应予驳回的上诉意见，本案经一审，一审法院将牟中国要求撤销《竞买协议》，确认2014年7月18日的拍卖行为无效的请求予以驳回，各方当事人对此均未提出上诉。二审中，牟中国的上诉请求是以欺诈事由撤销《拍卖成交确认书》，要求至高公司、龙泰公司赔偿损失30万元以及至高公司向其支付100万元保证金占用期间的利息，其请求明确具体。据此，至高公司以牟中国请求不明确为由，要求驳回其请求的上诉意见，不能得到支持。
三、龙泰公司请求牟中国赔偿两次拍卖中的价差80万元是否应予支持
龙泰公司请求牟中国赔偿两次拍卖的价差80万元，依据的是《拍卖法》第三十九条的规定。据该规定，价差的赔偿以买受人违约为前提。本案已确认因至高公司未履行瑕疵说明义务导致牟中国享有合同撤销权，则其拒绝支付拍卖价款不构成违约，龙泰公司因此无权请求其补足两次拍卖的差额80万元，一审法院对龙泰公司该项请求不予支持，判处得当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝民二初字第00228号民事判决第一项、第二项、第四项；
撤销荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝民二初字第00228号民事判决第三项；
荆门至高拍卖有限公司于返还100万元之同时向牟中国支付利息，以100万元为本金，按中国人民银行公布的同期活期存款利率，自2014年7月21日起计算至本判决确定的退还之日止；
驳回牟中国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费16700元，保全费5000元，共计21700元，由牟中国负担3841元，荆门至高拍卖有限公司负担17859元；反诉案件受理费5900元（已减半），由荆门市龙泰房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费28400元，由牟中国负担3795元，荆门至高拍卖有限公司负担12805元，荆门市龙泰房地产开发有限责任公司负担11800元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王源渊 审　判　员　　王小云 代理审判员　　熊　蓓

书记员：马咏莲