熊某、绿地集团荆州置业有限公司定金合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：熊某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省江陵县。
委托诉讼代理人：卢雅琦、范晨旭，湖北朋来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地集团荆州置业有限公司，住所地荆州市荆州区楚源路18号。
法定代表人：李煜，总经理。
委托诉讼代理人：孔令琼，湖北三鼎律师事务所律师。

上诉人熊某因与被上诉人绿地集团荆州置业有限公司定金合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院2018鄂1003民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊某的委托诉讼代理人卢雅琦、范晨旭，被上诉人绿地集团荆州置业有限公司的委托诉讼代理人孔令琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2017年8月12日，原告熊某与被告绿地集团荆州置业有限公司签订了一份《定购协议书》，协议书主要内容为：乙方（原告）定购甲方（被告）开发的位于荆州市荆州区楚源路18号“荆州绿地之窗”B地块1615铺室，预测建筑面积58.26平方米，房屋单价8000元平方米（优惠后单价7920元），房屋总价461419元（优惠后总价），定金壹拾万元整。特别约定为1、甲、乙双方在签订本定购协议前，乙方已充分了解其认购房屋的详细情况，并已阅读甲方提供的本项目销售使用的《荆州市商品房买卖合同》样本（含补充条款及附件内容）及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款已达成口头一致意见。2、乙方已支付的定金作为对双方签订《荆州市商品房买卖合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。3、乙方应于本协议签订之日起五日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签署《商品房买卖销售合同》，采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料；逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。4、甲乙双方签订本协议后，若因乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金。若在规定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三人，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。本协议一经签订，不得退房、换房，否则视为乙方违约。协议签订后，原告于当日向被告支付定金100000元。后原告未在定购协议签订之日起五日内到被告处签订《商品房买卖合同》。2017年8月20日，原告给被告的销售人员张鑫打电话，询问其未按期签订合同的行为是否构成违约，张鑫表示不构成违约，可以过来签订合同。2017年8月23日，原告到被告处与张鑫签订《商品房买卖合同》时，原告要求对合同中房屋的质保期从2年延长至5年或10年、对被告违约的违约金予以提高，张鑫拒绝修改，故当日双方未能签订《商品房买卖合同》。2017年8月27日，原告再次给张鑫打电话，要求另行签订补充协议，双方仍未能达成一致意见。2018年1月24日，被告向原告邮寄了“关于限期签订《荆州市商品房买卖合同》的催告函”，主要内容为：……2、请贵方收到本函之日起三（日）内至绿地之窗营销中心办理相关购房手续，完成《荆州市商品房买卖合同》网签及备案，否则，我司有权依法按照《认购协议书》的约定追究贵方相关法律责任。2018年1月26日，原告的父亲熊荣振收到该函件，后将内容告知了原告。此时原告已向一审法院提起诉讼。另查明，被告向原告预售的商品房于2016年12月15日取得湖北省商品房预售许可证书（鄂荆州商预字2016033号）。一审法院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。原告熊某与被告绿地集团荆州置业有限公司签订的《定购协议书》约定签署《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原告按约定向被告支付了定金100000元作为签订《荆州市商品房买卖合同》的担保，被告也出具了收据，除定金数额超过主合同标的20%的部分即7716.2元[100000元－（房屋总价461419元×20%）]无效外，定金合同的其他部分依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方应依照合同约定履行义务。本案的争议焦点在于系何方行为导致《商品房买卖合同》未能如约签订，应由何方按定金罚则承担违约责任。原告主张系被告拒绝修改合同的部分条款导致购房合同未能签订，本案中，原告购买的商品房系准现房（尚在装修），其作为理性投资人，在购买大件商品如商品房时应是对商品房的具体情况予以充分了解，与被告协商一致后才签订的《定购协议书》，其中特别约定第1条业已载明“……并确认没有异议，且双方对合同条款已达成口头一致意见”。即使《定购协议书》为格式文本，但其内容并未免除被告的责任和加重原告的责任、排除原告的主要权利，故该内容应为有效。现原告要求与被告对《商品房买卖合同》中的相关条款再行协商、磋商予以修改的主张，与《定购协议书》中约定的事项相悖，且实际上是加重被告一方的责任，被告有权予以拒绝。事后被告也向原告邮寄了催告函，给予原告一定宽限期以敦促其继续签订《商品房买卖合同》，然原告未予理会。综上，导致《商品房买卖合同》无法正常按约签订的违约责任方系原告，依照《定购协议书》的约定，原告应承担定金罚则，被告对原告所支付的定金92283.8元（房屋总价461419元×20%）有权不予返还，对超过定金上限的7716.2元应予返还。判决：一、被告绿地集团荆州置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告熊某返还7716.2元；二、驳回原告熊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告熊某负担1050元，被告绿地集团荆州置业有限公司负担100元。

审判长 郭元亮
审判员 陶齐学
审判员 李静

书记员： 邱爽