熊某某、辛某某与胡某某、孝感凤某腾某机电有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书

熊某某
辛某某
陈鹰（湖北浩法律师事务所）
胡某某
孝感凤某腾某机电有限公司
戴武（湖北维思德律师事务所）
任世昭（湖北维思德律师事务所）

原告熊某某。
原告辛某某，系原告熊某某妻子。
上列
原告
委托代理人陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
被告胡某某。
被告孝感凤某腾某机电有限公司。住所地:孝感市开发区福源路3号。
法定代表人汤回天，公司总经理。
委托代理人戴武、任世昭，湖北维思德律师事务所律师。代理权限:代为出庭、接受调解、代为和解、签收法律文书等。
原告熊某某、辛某某诉被告胡某某、孝感凤某腾某机电有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成由审判员胡柏松担任审判长，审判员易秋霞、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请对本案诉争房屋进行2015年2月13日时的市场价值鉴定，2016年1月18日，湖北永业行资产评估咨询有限公司出具鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书，本院于2016年2月23日第二次公开开庭审理了本案。诉讼中，被告胡某某对本案审判长回避申请，2016年2月24日，本院（2015）鄂安陆民初字第01310号决定书依法驳回了被告胡某某的申请。被告胡某某不服，本院于2016年3月2日驳回了被告胡某某的复议。原告辛某某及原告熊某某、辛某某委托代理人陈鹰，被告胡某某，被告孝感凤某腾某机电有限公司委托代理人戴武、任世昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告熊某某、辛慧玲请求本院依法认定被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效；请求依法确认安陆市凤某村一组（凤某南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为原告所有，该请求是对两被告之间签订合同效力事实状态和本案诉争房屋权属状况进行确认，由此引起的本案诉讼为确认之诉。
对于原告与被告胡某某之间是否存在买卖合同以及合同效力的问题。本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书认定，原告与被告胡某某之间存在本案诉争房屋合法的买卖关系，该买卖关系理应受法律保护，由此，原告依据该买卖关系合法占有本案诉争房屋的权益应不受侵害。
对于被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司之间的合同效力问题。在原告合法占有本案诉争房屋期间，被告胡某某于2015年2月13日与被告孝感凤某腾某机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议，被告胡某某以23万元价格将本案诉争房屋出卖给被告孝感凤某腾某机电有限公司，嗣后，本案诉争房屋权利人由被告胡某某变更登记为被告孝感凤某腾某机电有限公司。两被告面对原告已占有本案诉争房屋这一实情，仍进行房屋买卖交易，该买卖行为是否存在侵害原告权益的问题，本院将从以下几个方面予以阐明。一、本案诉争房屋初始产权证证号为（93）第10××68号，该房产证已由原告合法占有，被告胡某某对此知情，但其趁原告在买受本案诉争房屋后一直未及时办理产权变更登记之际，将该房产证挂失，重新办理房产证，使得原告失去既得本案诉争房屋所有权利益，被告胡某某将该利益占为己有，被告胡某某的这一行为，在主观上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书是两份生效的法律文书，面向社会大众，具有公信力和既判力。凡是涉及本案诉争房屋权利问题，相关利害关系人应谨慎查看买卖本案诉争房屋权属的相应信息，避免影响他人权利问题事件发生，但被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司面对上述两份生效法律文书载明本案诉争房屋的现状和原告期待本案诉争房屋物权的状态时，仍然进行本案诉争房屋交易，主观上均存在过错，存有串通之嫌；三、本案诉争房屋经湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书评估结论为:位于安陆市凤某南区159号住宅房地产在评估基准日2015年2月13日这一基准日的市场价值评估结果为人民币45.29万元。两被告交易本案诉争房屋价值为23万元，与前述评估价值明显不对等，存在恶意低价转让之意；四、被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司交易本案诉争房屋之时，依通常习惯，两被告应当实地查看验收房屋现状并完成交付行为，此时双方均应知道且应当知道本案诉争房屋已由原告居住的事实状态，但两被告于此不顾，主观上存在获取不当利益之嫌；五、庭审时，被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司均自认双方实地查看本案诉争房屋，因看到有人居住，只在房屋外观看未进屋里查验也未询问房屋的居住人，两被告的该项陈述意见不符合“买卖双方应对交易的标的物进行查验”这一常理，反而看到原告居住的现状仍进行交易，存在恶意串通之实。综上，被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议，被告胡某某存有恶意转让之目的，被告孝感凤某腾某机电有限公司亦存有恶意获取低价利益之意，双方具有共同目的，恶意串通危及原告已合法占有本案诉争房屋的既得利益，且交易的价格明显不对等，从而使得原告利益受损。两被告的行为均为不善意，且符合“《中华人民共和国合同法》第五十二条  :恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的情形，因此，被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议应当认定为无效，由此对原告请求依法认定被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效的诉讼请求予以支持。
对于原告请求依法确认安陆市凤某村一组（凤某南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为其所有的问题。原告该项请求的法律依据是《中华人民共和国物权法》第三十三条  :“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条文的立法本意是法律规定由行政机关确认之外的物权的确认，多数为用益物权和担保物权确认，也包括土地之外的动产所有权和建筑物所有权的确认。由于国家对不动产实行统一登记制度，统一规范登记的范围、登记机构和登记办法，因此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法由国家权力机构确认，而不是由司法机关予以确认。而且，物权法第九条  规定:“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条  规定:“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”由上看出，不动产物权的确认需经登记发生物权效力，登记机构由国家规定的权力机关统一承担，而非司法机关职能范畴。且，现今本案诉争房屋权利人已登记为被告孝感凤某腾某机电有限公司，在民事诉讼程序上不能否认该权利确信，亦即不可能再次确认本案诉争房屋有两个不同权利主体，原告对本案诉争房屋权属确认的问题有异议，可向有关职能机构申请解决，故原告请求本院确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求不符合上述法律规定，本院依法不予支持。被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司辩称的双方并无串通意思与案件的客观事实不相符，亦不能服众，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、《中华人民共和国物权法》第九条  、第十条  、第三十三条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条  第一款  第五项  之规定:判决如下:
一、被告胡某某于2015年2月13日与被告孝感凤某腾某机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议无效；
二、驳回原告熊某某、辛慧玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费1000元，鉴定费4000元，合计5000元，由被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司各负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理1000元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告熊某某、辛慧玲请求本院依法认定被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效；请求依法确认安陆市凤某村一组（凤某南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为原告所有，该请求是对两被告之间签订合同效力事实状态和本案诉争房屋权属状况进行确认，由此引起的本案诉讼为确认之诉。
对于原告与被告胡某某之间是否存在买卖合同以及合同效力的问题。本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书认定，原告与被告胡某某之间存在本案诉争房屋合法的买卖关系，该买卖关系理应受法律保护，由此，原告依据该买卖关系合法占有本案诉争房屋的权益应不受侵害。
对于被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司之间的合同效力问题。在原告合法占有本案诉争房屋期间，被告胡某某于2015年2月13日与被告孝感凤某腾某机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议，被告胡某某以23万元价格将本案诉争房屋出卖给被告孝感凤某腾某机电有限公司，嗣后，本案诉争房屋权利人由被告胡某某变更登记为被告孝感凤某腾某机电有限公司。两被告面对原告已占有本案诉争房屋这一实情，仍进行房屋买卖交易，该买卖行为是否存在侵害原告权益的问题，本院将从以下几个方面予以阐明。一、本案诉争房屋初始产权证证号为（93）第10××68号，该房产证已由原告合法占有，被告胡某某对此知情，但其趁原告在买受本案诉争房屋后一直未及时办理产权变更登记之际，将该房产证挂失，重新办理房产证，使得原告失去既得本案诉争房屋所有权利益，被告胡某某将该利益占为己有，被告胡某某的这一行为，在主观上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陆民初字第01293号民事判决书以及湖北省孝感市中级人民法院（2013）鄂孝感中民一终字第00330号民事判决书是两份生效的法律文书，面向社会大众，具有公信力和既判力。凡是涉及本案诉争房屋权利问题，相关利害关系人应谨慎查看买卖本案诉争房屋权属的相应信息，避免影响他人权利问题事件发生，但被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司面对上述两份生效法律文书载明本案诉争房屋的现状和原告期待本案诉争房屋物权的状态时，仍然进行本案诉争房屋交易，主观上均存在过错，存有串通之嫌；三、本案诉争房屋经湖北永业行资产评估咨询有限公司鄂永资评报字（2015）第0328号资产评估报告书评估结论为:位于安陆市凤某南区159号住宅房地产在评估基准日2015年2月13日这一基准日的市场价值评估结果为人民币45.29万元。两被告交易本案诉争房屋价值为23万元，与前述评估价值明显不对等，存在恶意低价转让之意；四、被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司交易本案诉争房屋之时，依通常习惯，两被告应当实地查看验收房屋现状并完成交付行为，此时双方均应知道且应当知道本案诉争房屋已由原告居住的事实状态，但两被告于此不顾，主观上存在获取不当利益之嫌；五、庭审时，被告胡某某和被告孝感凤某腾某机电有限公司均自认双方实地查看本案诉争房屋，因看到有人居住，只在房屋外观看未进屋里查验也未询问房屋的居住人，两被告的该项陈述意见不符合“买卖双方应对交易的标的物进行查验”这一常理，反而看到原告居住的现状仍进行交易，存在恶意串通之实。综上，被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议，被告胡某某存有恶意转让之目的，被告孝感凤某腾某机电有限公司亦存有恶意获取低价利益之意，双方具有共同目的，恶意串通危及原告已合法占有本案诉争房屋的既得利益，且交易的价格明显不对等，从而使得原告利益受损。两被告的行为均为不善意，且符合“《中华人民共和国合同法》第五十二条  :恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的情形，因此，被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订本案诉争房屋售房协议应当认定为无效，由此对原告请求依法认定被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司于2015年2月13日签订的售房协议无效的诉讼请求予以支持。
对于原告请求依法确认安陆市凤某村一组（凤某南区159号）六间二层砖混结构房屋产权为其所有的问题。原告该项请求的法律依据是《中华人民共和国物权法》第三十三条  :“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条文的立法本意是法律规定由行政机关确认之外的物权的确认，多数为用益物权和担保物权确认，也包括土地之外的动产所有权和建筑物所有权的确认。由于国家对不动产实行统一登记制度，统一规范登记的范围、登记机构和登记办法，因此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法由国家权力机构确认，而不是由司法机关予以确认。而且，物权法第九条  规定:“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条  规定:“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”由上看出，不动产物权的确认需经登记发生物权效力，登记机构由国家规定的权力机关统一承担，而非司法机关职能范畴。且，现今本案诉争房屋权利人已登记为被告孝感凤某腾某机电有限公司，在民事诉讼程序上不能否认该权利确信，亦即不可能再次确认本案诉争房屋有两个不同权利主体，原告对本案诉争房屋权属确认的问题有异议，可向有关职能机构申请解决，故原告请求本院确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求不符合上述法律规定，本院依法不予支持。被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司辩称的双方并无串通意思与案件的客观事实不相符，亦不能服众，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、《中华人民共和国物权法》第九条  、第十条  、第三十三条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条  第一款  第五项  之规定:判决如下:

一、被告胡某某于2015年2月13日与被告孝感凤某腾某机电有限公司签订本案诉争房屋的售房协议无效；
二、驳回原告熊某某、辛慧玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费1000元，鉴定费4000元，合计5000元，由被告胡某某与被告孝感凤某腾某机电有限公司各负担2500元。

审判长：胡柏松
审判员：易秋霞
审判员：彭亚萍

书记员：曾安华