熊某某与秦某某金某某房地产开发有限公商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书

原告熊某某，女，现住秦某某市海港区。
委托代理人李玉琴，河北渤海明达律师事务所律师。
被告秦某某市金某某房地产开发有限公司，住所地秦某某市海港区。
法定代表人马东升，总经理。
委托代理人张娜，女，现住秦某某市文博城。
委托代理人刘湘，上海金钻律师事务所律师。

原告熊某某与被告秦某某市金某某房地产开发有限公司（以下简称金某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理。原告熊某某委托代理人李玉琴、被告金某某公司委托代理人刘湘、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年10月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋认购协议书》。约定原告认购被告开发的某小区房屋，约104㎡，28层，3820元／㎡。总价款约为397280元。乙方在签订本协议时交20万元，余款待甲方取得商品房预售许可证，与乙方签订正式《商品房买卖合同》时付清。协议第六条约定将计划在2013年12月31日前交工；第七条约定违约责任：1、甲方如未按照协议约定的期限将房屋交付使用，除本协议中约定的特殊原因外，甲方以乙方已交房款为基数，按照同期银行贷款利率向乙方支付利息；2、略。3、本协议签订后，除双方协商同意外，不准退房、转让或重复售房，否则向对方承担本协议项下房屋价款20%的违约金。4、本协议于签订正式《商品房买卖合同》后解除。协议签订后原告向被告交纳了20万元房款，被告给原告出具了《客户交款单》。
另查明，原告预定的房屋工程项目，被告已经取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。没有取得房屋预售许可证。因为拆迁受阻，现仍未开工建设。
经法庭释明，原告同意在法院确认《房屋认购协议》有效的情况下，要求解除《房屋认购协议》。

本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，否则不能认定为商品房买卖合同。经查明原告与被告签订的《房屋认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。双方签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思，不违反法律强制性规定，合法有效。按照协议书的约定被告应当按照约定在2013年12月31日前交付房屋。经查明被告根本没有建设该房屋，也未取得预售许可证，原告的合同目的无法实现。本院支持原告的第1项诉讼请求，解除《房屋认购协议》。
原告预付金数额将近房屋总价的一半，形成被告长期占用原告资金的客观事实。因此，被告对原告的经济损失应承担赔偿责任。参照《房屋认购协议》第七条第1项的约定，被告应当自收到原告房款之日起向原告支付同期银行贷款利息。故对原告的第2项诉讼请求予以支持。
关于协议书第七条第3项关于原告不准退房的约定，本院认为被告作为提供格式条款的一方，该约定免除自己一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、解除原告熊某某与被告秦某某市金某某房地产开发有限公司于2010年10月18日签订的《房屋认购协议书》；
二、被告秦某某市金某某房地产开发有限公司退还原告熊某某购房款20万元；并自2010年10月18日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告熊某某支付上述20万元的利息。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告秦某某市金某某房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦某某市中级人民法院。

审　判　长　　刘长利 代理审判员　　张　然 代理审判员　　党常生

书记员：周悦