焦某、焦某某等与湖北惠某置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：焦某，女，****年**月**日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
原告：焦某某，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
原告：焦建家，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
委托诉讼代理人：王桂芹，
湖北仁贤律师事务所律师。
被告：
湖北惠某置业有限公司。
法定代表人：陈音海，
湖北惠某置业有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：李燕，湖北
秋泽律师事务所律师。
原告焦某、焦某某、焦建家与被告

湖北惠某置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日公开开庭审理。原告焦某、焦某某、焦建家及委托诉讼代理人王桂芹，被告
湖北惠某置业有限公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦某、焦某某、焦建家向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按协议约定交付三原告置换门店两层每次339.11平方米。2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2015年2月9日，被告与三原告签订《征用土地协议书》，约定被告征用三原告共计997.39平方米土地，被告按土地面积34%还建三原告两层临街门店（一层门店339.11平方米，二层339.11平方米）。如因规划设计无法还建协议面积，则按开盘当天的价格多退少补。协议签订后，三原告依约交付土地经营权。但时至今日，被告没有交付还建一、二层门店。现被告已取得商品房预售许可对外销售房屋。被告应当按协议约定还建原告门店房屋。原告多次找被告主张权利，没有结果。为了维护原告的合法权益，原告只得具文起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
原告焦某、焦某某、焦建家围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据1、原告身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格。
证据2、被告企业信息，证明被告身份信息及主体资格。
证据3、征用土地协议，证明原告对被告征用土地享有经营权。
证据4、土地承包经营合同，焦松柏、焦成雄证明，柏树下村委会证明，证明原告对被告征用土地享有经营权。
证据5、通羊镇柏树下村委会的证明，证明原告与被告签订征用土地协议合法有效。
证据6、原告所在集体经济组织村民小组的证明材料，证明原告与被告签订征用土地协议合法有效。
被告
湖北惠某置业有限公司辩称，答辩人与被答辩人合同纠纷一案，根据本案事实与法律，答辩人认为，本案诉争的《征用土地协议书》是在答辩人受到被答辩人胁迫的情形下，在被逼无奈的情况下签订的，缺乏事实与法律依据不平等、不公平协议，应依法认定为无效协议。
理由如下：一、根据《征用土地协议书》第四条产权置换中约定：被答辩人有证房屋面积339.11平方米，但事实上被答辩人并没有任何证件，证明其具有征地补偿安置的资格。被答辩人既没有土地承包证，也没有房屋产权证。因此，被答辩人在签订合同时存在欺诈的行为。协议约定的基本事实不存在，征用土地协议的土地补偿置换无法实际履行，且不能成立。二、该《征用土地协议书》的签订，违反了自愿、公平原则。被答辩人各种阻挠威胁，使得答辩人无法正常施工的情形下，迫于这种压力下，才违背真实意愿签订了本案诉争的不平等补偿协议。从协议内容也可以看出，339.11平方米的土地置换合计使用面积为678.22平方米的门面房，价值几百万，答辩人开发房产不是为了做公益，内容明显违反常识常理。三、通山县国土资源局于2013年与通山县××羊镇柏树下村民委员会签订了《征收土地协议》，通山县通羊镇人民政府作为鉴证方，已经依法将通羊镇柏树下村的该宗土地征收为国有，根据该协议约定，村委会应负责在15天内清除被征用土地范围的障碍物，及时将被征用的土地交给通山县国土资源局。因此，本案村集体的土地被征收为国有，属于政府征收行为，相关村民的土地补偿费应依法持土地权属证书到人民政府主管部门办理征地补偿登记，领取征地补偿费。四、本案被答辩人是依法通过招拍挂程序，合法取得位于通山县××羊镇柏树下村土地的建设使用权，并与通山县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了国有土地出让金，已经合法取得了该宗国有建设用地使用权面积12130.67平方米，答辩人在出让期限内享有占、使用、收益和依法处置的权利。根据土地出让合同约定，答辩人支付出让金后，应由政府征地，并将出让土地交付给答辩人，因此，不存在要答辩人重复支付土地补偿费的问题，支付土地补偿费是政府的义务。五、根据《土地管理法》第四十六条，四十七条的规定，国家征收土地的，被征收土地的所有权人，使用权人应当在规定期限，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记，且征收土地的，按照土地的用途按照相应法定标准补偿。被答辩人利用阻止工地施工的方法，胁迫答辩人签订不平等、不公平的补偿协议，获得高标准的补偿明显是违反法律规定的，依法不应得到支持。因此，为维护社会稳定，不助长这种漫天要价无理取闹的风气，请求贵院依法确认本案诉争《征用土协议书》无效，驳回被答辩人的起诉。
被告
湖北惠某置业有限公司向本院提交如下证据：
证据1、征收土地协议，证明通山县××羊镇柏树下村委会的集体土地已于2013年被通山县国土资源局依法征收为国有并支付了征收土地的补偿安置费，原告无权再行主张。
证据2、挂牌成交确认书、国有建设用地使用权出让合同，证明本案诉争土地于2013年已被国土资源局依法征收为国有土地，被告是通过召开挂程序合法取得的该土地建设用地使用权并已支付了国有土地的出让金，不存在重复向村民或村委会支付土地补偿款的问题。即使原告具有土地补偿款的主张资格，也应当凭有效证件向政府主管部门或村委会领取补偿安置费。
经庭审质证，一、本案当事人对原告提交的证据发表了质证意见，对证据1、2无异议，认为证据3该份协议约定的基础事实不存在，原告并没有合同约定的有证房屋面积339.11平方米，合同内容约定不公平。作为集体土地，应当由村委会进行处置。该合同约定的土地于2013年已经被国土资源局依法征收。证据4、5、6证明目的有异议，其提供的证据不能证明原告对997.39平方米的土地具有合法的承包经营权，也没有土地的具体的四至范围。二、本案当事人对被告提交的证据发表了质证意见为，证据1与本案无关，是2013年8月9日签订的。我们的协议是2015年，时间上没有关联性。面积是否包含我方面积不清楚，该协议与本案不存在关联性。证据2与本案无关联性，是本案的被告法人陈音海个人与国土局以及其他单位的法律关系，与我方无关。被告并没有向法庭举证我方在国土资源局取得了补偿款的事实，两组证据均与我方无关。本院依职权对通山县××羊镇柏树下村的城中村改造项目征地及挂牌出让调取职能部门档案材料，并对征地情况进行了补充调查询问，经本院组织原告到庭质证，原告不持异议。被告的质证意见已附卷佐证。
本院认为，原告提交的证据与本案待证事实具有关联性、真实性，对其证据目的和证明对象本院予以确认。对被告提交的证据与本案双方当事人于2015年2月达成的征地补偿协议案件事实缺乏关联性，对其证据证明目的和对象不予采信。对本院依职权调取通山县××羊镇柏树下村的城中村改造项目征地和挂牌出让档案材料，及对征地情况补充调查询问笔录的证明对象和目的均予以确认。
根据上述依法确认的有效证据材料及原告的陈述，可确认本案以下事实：
通山县通羊镇柏树下城中村改造项目P（2014）026号宗地位于通羊镇柏树下，九宫路与太平大道交汇处东北角，东至通道，南至太平大道，西至九宫路，北至通道。该宗地属政府收购储备土地和存量国有建设用地，拟出让面积12130.67平方米，（约18.19亩）。2014年8月8日，通山县国土资源局以通土资文（2014）73号文件，向通山县人民政府报送《县国土资源局关于批准P（2014）026号地块出让方案的请示》中相关情况说明，本次出让宗地为现状生地，与周边关系、土地纠纷由该宗地竞得人自行解决。同年9月3日，该批示获通山县人民政府批准执行。2014年10月27日，通山县国土资源局依程序委托
通山县土地交易中心对宗地公开挂牌出让。
通山县土地交易中心对外公布《地块现状与瑕疵说明》中亦注明竞得人除按时足额缴纳该宗地出让总价款外，须承担在该地块中所产生的（单位、个人）安置费补偿、还建房面积、后期拆迁安置延期费用和还建房的违约金。2014年11月26日，
湖北惠某置业有限公司陈音海支付P（2014）026号地块竞买保证金375万元。2014年11月28日，P（2014）026号宗地地块挂牌最高报价1550万元，竞得人
湖北惠某置业有限公司支付土地出让金780万元。
2015年2月9日，被告
湖北惠某置业有限公司（甲方）因开发通山县××羊镇柏树下村的城中村改造项目的需要，与原告焦某、焦某某、焦建家（乙方）签订《征用土地协议书》，协议约定：甲方根据《土地管理法》的规定和城镇建设规划的要求，需要征用乙方位于通羊镇柏树下村西南出口的土地共计997.39平方米土地，甲方以新建门面自滨河路由南向北方向（接焦元群）还建乙方一层门店339.11平方米，二层339.11平方米，约八个门档。补偿给乙方。如因规划设计无法还建协议面积，则按开盘当天的价格多退少补。本协议签订后，甲乙双方不得以任何理由违约，如有违约，所造成的损失由违约方全部承担。本次补征用的997.39平方米土地，经批准后，甲方负责通知乙方在三天内清除被征用土地范围内的障碍物，及时将被征用土地移交甲方，不得再以任何理由阻挠用地单位施工或向用地单位提出其他附加条件，若拖延移交土地或阻挠施工，所造成的经济损失由乙方负责赔偿。本协议一式四份，分别报送有关部门。被告公司及其陈音海在《征用土地协议书》盖章、签字，三原告在《征用土地协议书》签字、捺印。
湖北惠某置业有限公司陈音海与原告焦某某的大伯父焦建设及其柏树下村主任焦浪洲对涉案土地进行了实地丈量。通山县××羊镇柏树下村民委员会及该村四组对原告与被告签订的《征用土地协议书》均无异议，对原告按协议约定可获得的利益均不主张权利。协议签订成立后，原告依约交付各自置换的宅基地土地997.39平方米。2015年8月6日，通山县住房和城乡建设局为被告颁发建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证。随后，被告惠某公司对通山县××羊镇柏树下村的城中村改造项目用地进行商品房开发经营，项目名称为金泽华庭。2017年1月13日，
湖北惠某置业有限公司与通山县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2017年1月16日，被告惠某公司办理了金泽华庭商品房预售许可证书，取得通山县柏树下城中村改造的商品房（金泽华庭）第1幢销售面积为15451.88平方米，即位于通山县××羊镇柏树下村××路××楼的预售权，并对外进行了预售。但时至今日，被告没有交付还建一、二层门店。现被告已取得商品房预售许可对外销售房屋资格，被告没有按协议约定还建原告门店、房屋，原告多次找被告主张权利没有结果。为了维护原告的合法权益，原告只得具文起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
同时查明，焦建设、焦建国（1988年去世）、焦建家系同胞兄弟关系。1995年焦建设因办厂需要，用焦建设、焦建国、焦建家三兄弟祖父母辈及父辈共同共有零散自留菜园与焦松柏、焦成雄置换诉争地块计997.39平方米。原告焦某某系焦建国的儿子，其拥有柏树下村集体经济组织成员资格。原告焦某系焦建设的女儿，原告焦某、焦建家虽不具有柏树下村集体经济组织成员，但其祖父及父辈享有该经济组织成员资格，其父母自愿将应得的土地补偿登记在子女名下，属自愿处分自己的权利。因该置换地块属农村家庭自留地、自留菜园性质，故未办理相关经营权属证书。

本案争议焦点：1、原、被告签订的协议内容是否存在欺诈行为？2、被告抗辩协议无效的理由是否成立？还建房屋的应如何给付？
关于焦点一、本院认为，当事人诉争的实质为农村宅基地拆迁安置补偿合同纠纷。本案三原告合法取得诉争土地承包经营权及宅基地使用权。随着通山县城区规划面积发展扩大，通山县政府设立对通山县××羊镇柏树下村进行城中村改造的项目。
通山县土地交易中心对外公布《P（2014）026号地块现状与瑕疵说明》中注明竞得人除按时足额缴纳该宗地出让总价款外，须承担在该地块中所产生的（单位、个人）安置费补偿、还建房面积、后期拆迁安置延期费用和还建房的违约金。
湖北惠某置业有限公司作为房地产开发企业，依据通山县政府对通羊镇柏树下村地块城中村改造的要求，分别与改造范围内农户及宅基地、自留地产权人签订征地补偿协议，用以解决落实土地征收及拆迁安置补偿问题，再通过招拍挂程序取得该土地的使用权，由该土地的开发企业直接对承包土地的农户、村组，对不动产权利人进行安置补偿。根据上述文件及部分生效法院判决确认，通山县政府在城中村改造规划土地开发过程中的习惯性普遍做法，由开发企业向国土资源部门交纳土地出让金后，取得国有土地使用权。该部分支出当地政府不予承担，即国土资源部门收取的土地出让金不对失地农户、被拆迁农户进行补偿，该补偿义务由土地开发使用人直接向农户承担。本案中
湖北惠某置业有限公司征用原告的承包土地及宅基地，符合当地政府关于辖区内城中村改造的规划要求，该农村用地转变为国有建设用地符合规划，可以顺利办理审批手续，依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定，转变用途的诉争土地在一审法庭辩论终结前已办理批准手续，系对双方签订的《征用土地协议书》合法性的确认。同时，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条、第四十七条规定，农用地通过办理审批手续后可以转为建设用地，征收土地按被征用土地的原用途给予补偿说明该征用的承包土地已转变了用地性质；因
湖北惠某置业有限公司与三原告达成征地置换补偿协议并未违反法律、行政法规禁止性规定，且三原告已将合同标的物实际交付，公司也对合同标的物进行了开发建设。依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。因原告焦某、焦建家、焦某某所在家庭将土地征收补偿的权利自愿登记在三人名下的行为
湖北惠某置业有限公司是知晓的，当时与惠某公司签订的《征用土地协议书》被告亦未提出异议，故应认定为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，且不存在欺诈行为，并得到当地村、组集体认可，故该协议应认定合法有效。对被告主张与三原告之间签订的《征用土地协议书》内容无效的辩解理由，本院不予支持。
关于焦点二、本院认为，本案《征用土地协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，并得到当地村、组集体认可，该协议并不存在欺诈行为，且未损害国家利益、公共利益和他人合法权益。被告主张抗辩与原告之间签订的《征用土地协议书》无效缺乏事实依据和证据证明，被告抗辩的理由不能成立，本院不予支持。关于还建房屋的应如何给付的问题，根据《征用土地协议书》约定“甲方以新建门面自滨河路由南向北方向（接焦元群）还建乙方一层门店339.11平方米，二层339.11m平方米。约八个门档。补偿给乙方。如因规划设计无法还建协议面积，则按开盘当天的价格多退少补”。因该征地置换协议未注明还建房屋具体位置，
湖北惠某置业有限公司亦未说明应还建房屋具体位置情况，故应以该公司开发的位于通山县××羊镇柏树下村××路金泽华庭一号楼由南向北（接焦元群）还一楼门面商铺339.11平方米、二楼房屋339.11平方米。上述一楼门面商铺、二楼住房还建时，应按实际还建面积尽量缩小与协议约定面积的差异，实际相差面积按同类面积的开盘价格多退少补。为维护当事人的合法权益，构建和谐社会关系。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条、第四十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、由被告
湖北惠某置业有限公司于本判决生效后30日内向三原告还建位于通山县通羊镇柏树下村滨河路一号楼（金泽华庭）由南向北方向（接焦元群）还一楼门面商铺、二楼住房各339.11平方米（已作价他人抵偿债务119、120、121、217、218、219号除外）。实际还建面积与协议约定339.11平方米超出部分，按该同类面积的相应开盘价格多退少补。
二、驳回原告焦某、焦某某、焦建家其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告
湖北惠某置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判长 刘亚军
人民陪审员 陈传武
人民陪审员 袁观华

书记员： 张宇