潜江市宏兴工贸有限责任公司、中国石化集团江汉石油管理局有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：潜江市宏兴工贸有限责任公司，住所地：潜江市向阳石化路1号。法定代表人：朱琳，该公司经理。委托诉讼代理人：李敬红，女，该公司员工。被上诉人：中国石化集团江汉石油管理局有限公司，住所地：潜江市广华江汉路1号。法定代表人：ＸＸ，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查辉，男，该公司公共事业处资产管理中心主任。委托诉讼代理人：邹先德，湖北源来律师事务所律师。

宏兴公司上诉请求：撤销原判。事实和理由：宏兴公司原名为江汉油田通盛物贸公司，系江汉石油管理局所属原江汉油田八达实业集团公司下属企业。江汉石油管理局改制方式为集体职工与江汉油田八达实业集团公司协议解除劳动合同，以集体资产带资分流作为补偿。涉案房屋租赁合同所涉房屋系宏兴公司带资分流的资产，江汉石油管理局应负责将涉案房屋过户到宏兴公司名下。涉案纠纷系改革中机构撤并分合等政策遗留问题引发的房地产纠纷，而非宏兴公司与江汉石油管理局在实施民事法律行为过程中引发的民事纠纷。江汉石油管理局提交的安全隐患整改通知和湖北省江汉油田公安局消防大队责令限期改正通知书等证据，均指向涉案房屋属宏兴公司所有。江汉石油管理局辩称，一审认定事实清楚，实体处理得当。江汉石油管理局一审时提供的证据足以证实涉案房屋属江汉石油管理局资产，不涉及宏兴公司带资分流的资产。本案属房屋租赁合同纠纷，并不是房地产纠纷。宏兴公司在租赁合同期限届满后，既不续签合同，也不交纳租金，加之其租赁的房屋年久失修，存在安全隐患，江汉石油管理局曾多次以书面方式催告其整改。江汉石油管理局向一审法院起诉请求：1、解除江汉石油管理局与宏兴公司之间的房屋租赁合同关系；2、宏兴公司返还其所占用的江汉石油管理局的房屋及场地；3、宏兴公司依照原房屋租赁合同约定的每年30000元的租金标准支付江汉石油管理局占用费180000元（截止到起诉时，具体数额计算至其实际交付房屋时止），并依约支付违约金。一审法院认定事实：宏兴公司原名为江汉油田通盛物贸公司，系江汉石油管理局所属原江汉油田八达实业集团公司下属企业。2004年，该公司依照相关文件精神自主改制，组建新的民营企业更名为宏兴公司。江汉石油管理局积极支持宏兴公司的改制，将该公司西侧的综合楼（1-2）层及后院平房由其带资。经宏兴公司的再三请求，江汉石油管理局同意将位于该公司东侧的工房、场地出租给宏兴公司使用。2010年1月1日，江汉石油管理局与宏兴公司就坐落于潜江市向阳石化路1号向阳五七站原森特公司东侧临五七大道的13间厂房（使用面积482㎡）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年（2010年1月1日至2010年12月31日）；年租金30000元；租赁用途为商贸服务；逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金为年租金总额的10%。合同还就租赁房屋的改造、合同的终止、变更及解除、争议的解决方式等作了明确约定。合同签订后，宏兴公司将所租用的房屋转租他人使用至今。租赁期满后，江汉石油管理局多次敦促宏兴公司续签合同并支付租金，宏兴公司一直置之不理。除上述房屋外，宏兴公司还长期占用江汉石油管理局在该处的另五处房屋及场地（面积约11740㎡），且未与江汉石油管理局签订租赁合同，宏兴公司将占用的房屋及场地转租他人，从中营利。2016年4月8日，中国石油化工股份有限公司江汉油田分公司安全督查大队在例行安全检查时，发现被宏兴公司转租给他人从事废品回收的房屋存在重大的安全和火险隐患，遂给江汉石油管理局送达了《安全督查（停工）整改通知单》。2016年12月19日，湖北省江汉油田公安局消防大队在进行消防监督检查时，发现被宏兴公司转租他人从事汽车维修的潜江市凯迪小汽车维修中心及江汉油田凯达实业潜江有限公司的仓库消防安全不达标，遂给江汉石油管理局送达了《责令限期整改通知书》。为此，江汉石油管理局随即向潜江市房屋安全鉴定管理办公室递交了《房屋安全鉴定申请书》，请求对宏兴公司转租他人使用的东侧的江汉油田凯达实业潜江有限公司仓库、废品回收站、潜江市凯迪小汽车维修中心等四处房屋进行房屋安全鉴定。2017年1月16日，潜江市房屋安全鉴定管理办公室作出《房屋安全鉴定书》和《潜江市危险房屋通知书》，认定江汉石油管理局申请鉴定的上述房屋均属D级（整体危房），建议立即拆除。自2017年1月24日起，江汉石油管理局先后四次向宏兴公司送达了《安全隐患整改通知单》和《关于对危房强化管理的通知》，明确通知宏兴公司：为确保贵公司及承租经营人员的人身及财产安全，请接到通知后，不得再在危房内从事生产经营活动，立即采取有效措施，将上述四处危房中的人员、设备及其他财物全部撤出，于2017年4月1日之前将危房移交江汉石油管理局后组织拆除，若发生安全环保事故，由你单位承担全部责任。此后，江汉石油管理局多次去人去函，敦促宏兴公司尽快撤离上述房屋中的人员及财物，宏兴公司却一直置之不理。本案涉案房屋为砖木结构，均建成于上世纪七、八十年代，江汉石油管理局于1999年12月18日经潜江市房地产管理局取得了上述房屋的所有权证。宏兴公司自2004年改制后，一直无偿租赁江汉石油管理局所有的位于该公司东侧的工房、场地使用，除2010年1月1日双方仅就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》（宏兴公司按约支付了当年度租金）外，双方再未签订租赁合同，宏兴公司亦未支付租金。宏兴公司占用的上述房屋及场地现未实际用于宏兴公司自己生产经营，而是全部转租他人从事经营活动。2017年6月6日，江汉石油管理局委托湖北源来律师事务所向宏兴公司发出律师函，函告宏兴公司：江汉石油管理局将终止与宏兴公司之间的房屋租赁合同关系，并收回被宏兴公司长期无偿占用的房屋及场地，要求宏兴公司在收到律师函之日起十五日内尽快腾空涉案房屋及场地，并返还给江汉石油管理局，以避免扩大损失或给宏兴公司造成不良声誉影响。宏兴公司在收到上述律师函后未予回复和理睬。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，宏兴公司自2004年改制后，一直无偿租赁江汉石油管理局所有的位于该公司东侧的工房、场地至今（除2010年1月1日双方仅就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》外）。江汉石油管理局与宏兴公司就本案争议的上述房屋及场地虽没有签订书面租赁合同，但双方之间形成了事实租赁合同关系，且为不定期租赁；江汉石油管理局与宏兴公司虽于2010年1月1日就东侧临五七大道的13间厂房签订了为期一年、年租金30000元的《房屋租赁合同》（宏兴公司按约支付了当年度租金），但租赁期间届满后，双方未再续签租赁合同，宏兴公司继续使用租赁物，江汉石油管理局亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。江汉石油管理局与宏兴公司之间的租赁合同关系事实清楚，证据确凿充分，且合法有效，应受法律保护。江汉石油管理局依约将房屋及场地交付宏兴公司使用后，宏兴公司理应按约支付相应租金，其长期无偿占用租赁物的行为构成违约，应对此纠纷承担全部民事责任。江汉石油管理局已在合理期限之前即2017年6月6日委托湖北源来律师事务所向宏兴公司发出律师函，函告宏兴公司将终止双方之间的房屋租赁合同关系，并收回被宏兴公司长期无偿占用的房屋及场地，要求宏兴公司限期腾空涉案房屋及场地，并返还给江汉石油管理局，但宏兴公司未予理睬。江汉石油管理局就解除双方之间的不定期租赁合同关系已尽到了谨慎的法律提示和通知义务，解除双方之间的不定期租赁合同关系的条件已成就，依法可以解除双方之间的房屋租赁合同关系。合同解除后，宏兴公司应返还其所占用的房屋及场地，并向江汉石油管理局支付房屋及场地占用费、违约金。江汉石油管理局仅主张按双方2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的年租金30000元、违约金为年租金总额的10%的标准支付自2011年1月1日起至实际交付房屋及场地时止的房屋及场地占用费、违约金，未溯及以前及其他房屋及场地，是其对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。江汉石油管理局的诉请合法有据，一审法院依法予以支持。本案争议的房屋及场地属江汉石油管理局所有，宏兴公司要求江汉石油管理局补偿其拆迁费用以及以其遭受水灾、经营亏损等为由拒不交纳租金，没有法律和合同依据，一审法院依法不予采纳。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号]第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案的江汉石油管理局与宏兴公司系平等民事主体，本案的纠纷是双方在实施民事法律行为过程中引发的民事纠纷，该纠纷符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围。宏兴公司抗辩本案不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回江汉石油管理局的起诉不符合最高人民法院的上述规定，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除江汉石油管理局与宏兴公司之间的房屋租赁合同关系；二、宏兴公司于该判决生效之日起十五日内返还其所占用的东侧的江汉石油管理局的房屋及场地（见一审民事判决书附图）；三、宏兴公司于该判决生效之日起十五日内按每年30000元的租金标准支付江汉石油管理局房屋及场地占用费（自2011年1月1日起至其实际交付房屋及场地时止），并按占用费总额的10%支付违约金。如果未按该判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5000元（江汉石油管理局已预交），由宏兴公司负担。本院二审期间，宏兴公司围绕上诉请求依法提交了证据，江汉石油管理局没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宏兴公司所举的江汉局【2001】241号文件，仅是集体企业产权制度改革的指导意见，不能直接适用于本案，本院不予采信。宏兴公司所举的证明，无法确定该证明中的房屋具体指向哪个房屋，是否与本案具有关联性，本院不予采信。二审查明，2004年11月1日，宏兴公司的前身江汉油田通盛物贸有限公司向江汉石油管理局提交《关于通盛公司改制方案的请示》，请求西侧的综合楼（1-2）层及后院平房由其带资入股。东边的工房、场地在未开发前由其开办家俱厂继续使用，适当交纳部分租金。江汉石油管理局的负责人汪水平于2004年11月12日在该请示底部注明“原则上同意此方案，东边房屋资产不带资”。2016年12月19日，湖北省江汉油田公安局消防大队向江汉油田公共事业处发出《责令限期改正通知书》。2017年1月24日，江汉石油管理局安全环保处和安全督查大队向宏兴公司发出《安全隐患整改通知单》，载明根据潜江市房屋安全鉴定管理办公室的鉴定书，宏兴公司所使用的管理局所属位于向阳××路××（五七站）四栋房屋为D级房屋（整体危房），要求立即拆除。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人潜江市宏兴工贸有限责任公司（以下简称宏兴公司）因与被上诉人中国石化集团江汉石油管理局有限公司（以下简称江汉石油管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏兴公司的法定代表人朱琳及其委托诉讼代理人李敬红，被上诉人江汉石油管理局的委托诉讼代理人查辉、邹先德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，江汉石油管理局向宏兴公司主张返还的房屋和场地，是潜江市向阳石化路1号东侧的房屋和场地，也是宏兴公司提交《关于通盛公司改制方案的请示》中东边的工房、场地，包含江汉石油管理局与宏兴公司于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》所涉及的厂房。根据宏兴公司提交的《关于通盛公司改制方案的请示》，载明东边的工房、场地在未开发前由其开办家俱厂继续使用，适当交纳部分租金。江汉石油管理局的负责人汪水平在该请示底部注明“原则上同意此方案，东边房屋资产不带资”。以及宏兴公司就涉案的房屋和场地与江汉石油管理局签订《房屋租赁合同》并交付租金等事实，可以认定江汉石油管理局向宏兴公司主张返还的房屋和场地，不属于宏兴公司带资分流的财产，江汉石油管理局与宏兴公司是平等的租赁合同法律关系的主体，本案属于人民法院主管工作的范围，不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。宏兴公司上诉称，江汉石油管理局提交的安全隐患整改通知和湖北省江汉油田公安局消防大队责令限期改正通知书等证据，均指向涉案房屋属宏兴公司所有。本院认为，湖北省江汉油田公安局消防大队是向江汉油田公共事业处发出《责令限期改正通知书》，而不是向宏兴公司发出。江汉石油管理局安全环保处和安全督查大队发出《安全隐患整改通知单》的对象宏兴公司，仅是因为需要整改的涉案房屋的实际使用人是宏兴公司。综上，上述两份通知均不能证实涉案房屋属宏兴公司所有。综上所述，宏兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4889元，由潜江市宏兴工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。

法官助理　张茂书记员宋捷