潜江市供销合作社联合社与刘某姣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

潜江市供销合作社联合社
王向阳
刘某姣
刘明（湖北章华律师事务所）

原告潜江市供销合作社联合社。住所地:潜江市园林办事处章华中路38号。
法定代表人何锋，该社主任。
委托代理人王向阳，该社法律顾问。
被告刘某姣，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。
委托代理人刘明，湖北章华律师事务所律师。
原告潜江市供销合作社联合社（以下简称潜江市供销社）诉被告刘某姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理。依法由审判员邓家俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潜江市供销社的委托代理人王向阳、被告刘某姣的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告潜江市供销社与被告刘某姣签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告亦能依约及时、足额向原告缴纳房屋租金。租赁期限届满前后，原告的出租房屋因整体改造的需要，曾先后多次书面通知被告，明确表示不再与被告续签合同，并要求被告限期返还承租房屋，但被告始终占有、使用该租赁房屋，原告亦收取了被告缴纳的部分租金，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定以及双方在房屋租赁合同中的约定，应认定双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，原、被告双方均可随时主张解除合同。2013年11月11日，被告经与原告协商后，书面向原告承诺同意2014年2月28日为门店租赁截止时间，该时间依法应认定为双方协商一致解除不定期租赁关系的时间。故原告要求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的1号租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称“双方在未就优先承租权达成一致意见的前提下，原告起诉要求与被告解除租赁合同不符合合同约定”的辩解理由于法无据，本院依法不予采纳；在此之前，被告拖欠原告2013年7至10月间的房屋租金27856元。依照合同约定和相关法律规定，被告应向原告补缴。被告辩称“后期租金，原告早已承诺为被告免除”的辩解理由，因其未向本院提交相关证据予以佐证，本院依法不予采纳；双方的不定期租赁关系自2014年2月28日解除后，被告仍占有、使用租赁房屋，构成违约，应按双方约定的月租金的3倍的标准向原告支付2014年2月29日至2014年4月30日的违约金。故原告要求被告支付违约占有、使用其租赁房屋期间的违约金41784元的诉讼请求，本院依法予以支持。剩余部分违约金，视为原告主动放弃。被告辩称“被告按约向原告缴纳房屋租金后，不再存在违约行为，因而也不应承担违约责任”的辩解理由，与本院庭审查明的事实和相关法律规定不符，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  第一款  、第二百二十六条  、第二百二十七条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  、第二百三十六条  之规定，判决如下:
解除原告潜江市供销合作社联合社与被告刘某姣于2011年12月1日签订的房屋租赁合同，被告刘某姣返还原告潜江市供销合作社联合社位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为104.67㎡的1号租赁房屋；
被告刘某姣向原告潜江市供销合作社联合社支付2013年7至10月间的房屋租金人民币27856元；
被告刘某姣向原告潜江市供销合作社联合社支付违约金人民币41784元。
以上具有返还和给付内容的款项，于本判决生效后三日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3540元，减半收取人民币1770元，由
被告刘某姣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款第㈠项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院:开户银行:农行湖北省仙桃市支行复州分理处:户名:湖北省汉江中级人民法院:帐号17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为己收法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告潜江市供销社与被告刘某姣签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告亦能依约及时、足额向原告缴纳房屋租金。租赁期限届满前后，原告的出租房屋因整体改造的需要，曾先后多次书面通知被告，明确表示不再与被告续签合同，并要求被告限期返还承租房屋，但被告始终占有、使用该租赁房屋，原告亦收取了被告缴纳的部分租金，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定以及双方在房屋租赁合同中的约定，应认定双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，原、被告双方均可随时主张解除合同。2013年11月11日，被告经与原告协商后，书面向原告承诺同意2014年2月28日为门店租赁截止时间，该时间依法应认定为双方协商一致解除不定期租赁关系的时间。故原告要求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的1号租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称“双方在未就优先承租权达成一致意见的前提下，原告起诉要求与被告解除租赁合同不符合合同约定”的辩解理由于法无据，本院依法不予采纳；在此之前，被告拖欠原告2013年7至10月间的房屋租金27856元。依照合同约定和相关法律规定，被告应向原告补缴。被告辩称“后期租金，原告早已承诺为被告免除”的辩解理由，因其未向本院提交相关证据予以佐证，本院依法不予采纳；双方的不定期租赁关系自2014年2月28日解除后，被告仍占有、使用租赁房屋，构成违约，应按双方约定的月租金的3倍的标准向原告支付2014年2月29日至2014年4月30日的违约金。故原告要求被告支付违约占有、使用其租赁房屋期间的违约金41784元的诉讼请求，本院依法予以支持。剩余部分违约金，视为原告主动放弃。被告辩称“被告按约向原告缴纳房屋租金后，不再存在违约行为，因而也不应承担违约责任”的辩解理由，与本院庭审查明的事实和相关法律规定不符，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第一款  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  第一款  、第二百二十六条  、第二百二十七条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  、第二百三十六条  之规定，判决如下:

解除原告潜江市供销合作社联合社与被告刘某姣于2011年12月1日签订的房屋租赁合同，被告刘某姣返还原告潜江市供销合作社联合社位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为104.67㎡的1号租赁房屋；
被告刘某姣向原告潜江市供销合作社联合社支付2013年7至10月间的房屋租金人民币27856元；
被告刘某姣向原告潜江市供销合作社联合社支付违约金人民币41784元。
以上具有返还和给付内容的款项，于本判决生效后三日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3540元，减半收取人民币1770元，由
被告刘某姣负担。

审判长：邓家俊

书记员：杨婷