潘某某、郑某某与高淑媛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：潘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市西安区。原告（反诉被告）：郑某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市西安区。二原告委托诉讼代理人：袁绍伟，黑龙江国盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：高淑媛，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：高淑艳（高淑媛的妹妹），住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。

潘某某、郑某某向本院提出诉讼请求：要求被告支付2016年10月至2017年10月租金78000元（月租金6000元计13个月）。2017年11月13日，二原告变更诉讼请求：1.要求解除租赁合同，被告立即归还承租房屋；2.被告结清租赁房屋2014年1月至2017年12月物业费2021.76元（每平方米0.36元、每月42.12元），并顺延至实际归还房屋之日；3.被告支付2016年10月至2017年10月房屋租金78000元（每月6000元计算13个月），并顺延至实际归还房屋之日；4.恢复原告潘某某名下的房屋楼梯原样；5.被告给付2017年度暖气费613.08元（每日7.86元计算至2017年12月31日），并顺延至实际归还房屋之日；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告郑某某与被告于2011年签订房屋租赁合同，将其位于牡丹江市爱民区西海林街铁路×号楼×号门市及××门市租赁给被告，租金分别为每月2000元、1600元，租赁期限1年。2012年10月，原告郑某某与被告就上述房屋又签订了两份租赁合同，租金分别为每月2500元、1600元，租赁期限1年。合同到期后，被告继续租赁两处房屋，按季度缴纳租金。从2015年10月起，两处房屋每季度租金12500元。2016年6月，原告通知被告2016年10月9日收回房屋，不再继续出租。此后，原告又多次告知被告不再出租房屋。但被告仍继续占有两处房屋拒绝搬出，故原告诉至法院。高淑媛辩称，1.原、被告签订的是无限期合同，原告无权要求解除，被告有权占有使用租赁房屋，请法院驳回原告诉讼请求；2.原告无权向被告主张物业费。租赁房屋2014年之后没有交纳物业费是因为跑水给被告造成损失，被告与物业公司正在协商补偿事宜；3.被告同意按2016年已支付租金的标准（每月4167元）继续支付租金；4.原告无权向被告主张取暖费。租赁房屋取暖费是交给供热公司，在取暖期结束前被告会足额缴纳取暖费用；5.原告无权要求房屋恢复原样；6.二原告应返还郑某某名下的房屋押金2000元，可与欠付租金相抵；7.诉讼费应由二原告负担。高淑媛向本院提出反诉请求：要求继续履行租赁合同，同意继续按原标准支付租金。若解除合同，要求反诉被告赔偿装修损失90000元（具体金额以司法鉴定为准）。经本院释明，反诉原告明确反诉请求为同意解除租赁合同，要求反诉被告赔偿装修损失90000元（具体金额以司法鉴定为准）。事实与理由：2011年11月2日，反诉原告与反诉被告郑某某签订两份房屋租赁协议，租期虽然是一年，但郑某某承诺可无限期续签，故反诉原告为了开旅店，对租赁房屋按使用期限20年进行了大规模的装修及投入设备设施，当时装修工程款材料费90770元、人工费23820元，购买电脑、床单，前期兑店等共计投入费用480630元。2012年原告郑某某又与被告签订了两份房屋租赁协议，2013年至今虽然没有签订租赁协议，但被告均是按二原告的要求足额支付租金，双方的租赁关系已达到无限期的状态，因此双方应继续履行租赁合同20年。因提前解除合同，反诉被告应赔偿装修损失。故反诉原告提起反诉。潘某某、郑某某辩称，1.反诉被告已于2016年6月告知反诉原告解除不定期租赁合同，不存在继续履行合同的问题；2.反诉原告提出赔偿装修损失90000元没有法律依据，反诉被告不同意赔偿。反诉被告从未同意反诉原告对房屋进行装修，从而发生的装修费用不应支持，反诉被告有权要求反诉原告恢复原状。反诉原告为经营旅店购买的设施、设备与反诉被告无关，不应由反诉被告赔偿；3.反诉原告自2016年10月至今未支付房屋租金，并占有使用不予归还，致反诉被告无法对外出租，造成的损失应由反诉原告承担。本案争议焦点：一、原、被告在租赁协议约定的租赁期限届满后是否形成了不定期租赁关系，被告是否应返还二原告承租房屋；二、被告是否应支付二原告2016年10月至返还房屋止的占有使用费，支付标准是什么；三、被告是否应支付二原告占有使用房屋期间的物业费、供热费，如应支付，支付金额是多少；四、被告是否应将承租房屋的楼梯恢复原状；五、反诉原告对承租房屋进行装饰装修是否经过反诉被告的同意，反诉被告是否应赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。二原告举示的证据七结婚证复印件（与原件核对无异）1份以及本院依职权调取的租赁房屋物业费的情况说明1份，当事人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告证据一、2011年10月10日房屋租赁协议复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据能够证实2011年10月10日，原、被告签订房屋租赁协议，被告承租西海林街铁路×号楼×号门市（登记在郑某某名下），租期自2011年10月10日至2012年10月9日，月租金2000元，按年支付，提前两个月交下次房费，未按时交房租时合同解除。水、电、卫生、有线电视、物业等费用由被告负担，被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施，双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失，本院对此予以确认。被告虽质证称签订合同时双方口头约定只要被告使用，原告就与被告签合同，一年一签合同是为了调整房租，但因仅有证人杨某1证实，故本院不予确认。二原告证据二、2011年11月2日房屋租赁协议复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据能够证实2011年11月2日，原告郑某某与被告签订房屋租赁协议，被告承租西海林街铁路×号楼××门市（登记在潘某某名下），租期自2011年11月20日至2012年11月20日，月租金1600元，按季度支付，提前一个月交下次房租，没有按时交房租时合同解除。水、电、卫生、有线电视、物业、暖气费等费用由被告负担，被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施，双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失，本院对此予以确认。被告虽质证称签订合同时双方口头约定只要被告使用，原告就与被告签合同，一年一签合同是为了调整房租，但因仅有证人杨某1证实，故本院不予确认。二原告证据三、2012年10月17日房屋租赁协议复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据能够证实2012年10月17日，原、被告续签房屋租赁协议，西海林街铁路×号楼×号门市租期自2012年10月9日至2013年10月8日，月租金调整至2500元，其他内容与2011年10月10日房屋租赁协议一致，本院对此予以确认。被告虽质证称签订合同时双方口头约定只要被告使用，原告就与被告签合同，一年一签合同是为了调整房租，但因仅有证人杨某1证实，故本院不予确认。二原告证据四、2012年10月17日房屋租赁协议复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据能够证实2012年10月17日，原、被告续签房屋租赁协议，约定西海林街铁路×号楼××门市租期自2012年11月19日至2013年11月18日，其他内容与2012年10月17日房屋租赁协议一致，本院对此予以确认。被告虽质证称签订合同时双方口头约定只要被告使用，原告就与被告签合同，一年一签合同是为了调整房租，但因仅有证人杨某1证实，故本院不予确认。二原告证据五、房屋使用凭证复印件（与原件核对无异）2份。证明西海林街铁路×号楼×号门市所有权人是郑某某，西海林街铁路×号楼××门市所有权人是潘某某。本院认为，此份证据是2009年4月4日哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理段颁发的房屋产权证，本院予以确认。二原告证据六、哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段物业车间的证明1份。证明2014年1月至2017年12月租赁房屋欠缴物业费2021.76元。本院认为，经本院调查，租赁房屋自2015年1月至今未缴纳物业费，收费标准每平方米0.36元/月，故本院对此份证据不予确认。被告虽质证称租赁房屋发生渗水淹泡，物业公司承诺免收物业费，但因没有证据证实，故本院不予确认。二原告证据八、哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段收费车间的证明1份。证明潘某某名下的房屋2017年暖气费未交。本院认为，此份证据仅能证实潘某某门市房全年热费1438.63元，每天核算热费7.86元，本院对此予以确认；结合庭审调查，被告在诉讼期间已交纳该房屋2016年度取暖费，未交纳2017年度取暖费，故本院对此予以确认。二原告证据九、郑某某与案外人闫某签订的房屋租赁协议复印件（与原件核对无异）1份。证明原告通知被告解除合同后，于2016年11月17日与闫某签订房屋租赁协议，将两处门市房出租给闫某，年租金72000元，因被告占用房屋，应按该租金支付占用期间使用费。本院认为，该协议并未实际履行，与本案不具有关联性，本院不予确认。二原告证据十、证人闫某出庭作证。证人证实2016年11月，证人想租郑某某的房子开饭店，郑某某带证人和妻子去看过房子，当时是旅店，一进门有两个楼梯，证人交了50000元押金，签订了租赁合同，租金一年72000元，但郑某某没有将房屋租给证人，后来把押金退了，给500元赔偿金。本院认为，证人证实租赁协议并未实际履行，与本案不具有关联性，故本院不予确认。二原告证据十一、光盘一张（当庭播放），其中2016年7月7日录音从17分钟开始体现原告已三次通知被告搬家，解除租赁合同。本院认为，此份证据可以证实2016年7月7日二原告通知被告解除租赁合同，本院予以确认。2.被告证据一、收条复印件2份、银行存取款凭条复印件3份、物业收费结算票据复印件1张（均与原件核对无异）。证明被告从2011年10月15日至2016年10月15日交纳的租金，被告去银行再给原告汇款交房租时，原告把收款银行的账户销户，郑某某要用西海林街铁路×号楼××门市开中医诊所，所以解除合同，原告有违约行为。本院认为，收条和银行存取款凭条仅能证实二原告按每季度10800元收取了被告2012年1月8日至2012年10月17日房屋租金，按每季度12300元收取了2012年10月17日至2014年7月15日房屋租金，自2015年1月19日按每季度12500元收取了租金。原告郑某某名下的5号门市房租金交纳至2016年10月8日，原告潘某某名下的××门市房租金交纳到2016年11月18日，本院对此予以确认，对被告证明的其他问题不予确认；因物业费票据与本院调取的物业费情况说明不一致，故本院不予确认。被告证据二、杨某1工资复印件（与原件核对无异）2份。证明杨某1在被告旅店工作。本院认为，二原告虽有异议，但结合证人刘某、杨某1的证言及杨某1工资流水账，可以证实杨某1在被告经营的旅店工作，故本院予以确认。被告证据三、杨某1工资流水账复印件（与原件核对无异）12页。证明杨某1在旅店打工，见过二原告，亲耳听郑某某说“只要你干，我就不撵你”。本院认为，此份证据仅能证实杨某1在被告旅店打工，被告支付杨某1工资的时间及金额，本院对此予以确认，但无法证实二原告是否承诺被告可长期租赁房屋，本院对此不予确认。被告证据四、房屋租赁协议1份。证明原告潘某某违约，将租赁给被告的房屋又出租给韩艳丽，租期自2016年5月9日至2018年5月9日，年租金20000元，不是原告主张的72000元。本院认为，从原、被告签订房屋租赁协议至今，租赁房屋始终由被告占有使用经营旅店，潘某某与韩艳丽的房屋租赁协议并未实际履行，该协议是否真实，与本案没有关联性，故本院不予确认。被告证据五、牡丹江市柞树林物业站出具的证明1份、2016年12月15日柞树林物业站站长李某1出具的情况说明1份。证明2013年12月，因地下渗水淹泡被告租赁的房屋，给被告旅店造成经济损失，物业站同意减免被告的物业费。本院认为，此份证据结合本院调取的物业费情况说明，仅能证实被告因租赁房屋被地下渗水淹泡申请减免物业费，本院对此予以确认，但因减免手续正在审批中，故不能证明物业公司已经同意减免租赁房屋的物业费，本院对此不予确认。3.反诉原告证据一、证人杨某1出庭作证。证实2011年9月1日至2016年1月末，证人在被告旅店打工，负责收费和打扫卫生。2013年10月被告找房东签合同，郑某某在旅店一进门的沙发上说“不用签，我也不做生意，你愿意干到什么时候就干到什么时候”。旅店在装修期间，郑某某也去过，同意被告进行装修。反诉原告证据二、证人刘某出庭作证。证人与被告的爱人是朋友。证实高淑媛装修旅店时证人见过郑某某，帮郑某某抬过柜子。旅店装修后，被告交房租，证人和潘某某去农业银行验过钞票。反诉原告证据三、证人宋某1出庭作证。证实2011年11、12月，证人给儿童公园对面×旅店（×号楼×号门市）装修，具体装了雅间、墙面、地砖、推拉门、上下水改造、水暖、刮大白、吊顶、拆的美容院楼梯，在大厅（左手边东面的房间）左侧又安的楼梯，被告给了90000多元装修费。在装修期间证人见过郑某某。反诉原告证据四、证人钟某出庭作证。证实高淑媛装修旅店时证人见过郑某某，哪年装修的记不清了，是11月到12月份。2016年郑某某夫妻领着5、6个人到旅店撵过客人。本院认为，上述四位证人证言相结合，可以证实反诉原告在2011年11月至12月期间对租赁房屋进行装修，反诉被告曾到过装修现场，本院对此予以确认；因证人杨某1系反诉原告的雇员，与反诉原告存在利害关系，故对其证实郑某某承诺高淑媛可长期使用租赁房屋的证言不予确认。反诉原告证据五、旅店转让协议复印件1份、旅店装修报价复印件4页、旅店其他投入明细复印件2页、宋某1收条复印件2页、李某2收条复印件2页。证明2011年7月26日，反诉原告以130000元价格承兑×旅店，反诉被告承诺只要反诉原告使用，就不撵，可以无限期使用，反诉原告按20年使用期限进行装修，工程款及材料费90770元，人工费23820元，投入电脑、床、柜子、电视、床单、被罩等共计480630元；2012年又发生装修费用19320元，2013年12月5日换门4500元。反诉被告提出解除合同，应当赔偿反诉原告的损失。本院认为，此组证据结合庭审调查可以证实2011年7月26日，杨某2、宋某2将×旅店转让给反诉原告，转让价格130000元；反诉原告承租×号楼×号门市房后对室内进行了装修，承租×号楼××门市房后将美容院装修改造为旅店，本院对此予以确认；对反诉被告是否应赔偿反诉原告的装修损失，本院将综合全案予以论述，不在此赘述。反诉原告证据六、照片7张、照片复印件1张。证明租赁房屋原来的门是铝塑的，现在换成铝钢型材的，反诉原告按20年使用期限对租赁房屋进行了装修及添附。本院认为，此组证据可以证实反诉原告对租赁房屋装修后经营旅店的情况，反诉被告虽有异议，但未提供反驳证据，故本院予以确认。二反诉被告未举示反诉证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑某某与潘某某系夫妻，牡丹江西海林街×栋×号门市房产权登记所有权人为郑某某，×栋××门市房产权登记所有权人为潘某某。2011年7月26日，被告高淑媛从案外人杨某2、宋某2处承兑×旅店（×号楼×号门市），转让价格130000元。2011年10月10日，原告郑某某与被告签订房屋租赁协议，被告承租郑某某名下的×号楼×号门市（建筑面积76.88平方米），月租金2000元，按年支付，提前两个月交下次房租，没有按时交房租时合同解除，被告预交押金2000元；水、电、卫生、有线电视、物业等费用均由被告承担；被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施；双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失；租期1年，自2011年10月10日至2012年10月9日。协议签订后，被告交给原告房屋押金2000元，租赁该房屋经营旅店。2012年10月17日，原告郑某某与被告续签房屋租赁协议，月租金调整为2500元，按季支付，提前一个月交下次房租，租期1年，自2012年10月9日至2013年10月8日，其他内容与2011年10月10日租赁协议一致。2011年11月2日，原告郑某某与被告签订房屋租赁协议，被告承租潘某某名下的×号楼××门市（建筑面积40.82平方米），月租金1600元，按季支付，提前一个月交下次房租，没有按时交房租时合同解除；水、电、卫生、有线电视、物业、暖气费等费用均由被告承担；被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施；双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失；租期1年，自2011年11月20日至2012年11月20日。协议签订后，被告对承租的两处房屋进行装饰装修，打通××门市房与×号门市房的间壁墙，更换×号门市房的房门，拆除××门市房的室内楼梯、卫生间和一楼房门，××门市增设二层楼板、室内间壁，将原用于美容院的××门市房装修用于经营旅店。被告主张装修×号门市房及更换房门花费23820元，装修××门市房花费90000元，二原告不予认可。装修期间，证人杨某1、刘某、宋某1、钟某证实原告郑某某到过装修现场。2012年10月17日，原告郑某某与被告续签房屋租赁协议，月租金仍为1600元，租期1年，自2012年11月19日至2013年11月18日，其他内容与2011年11月2日租赁协议一致。此后，原、被告就上述两处租赁房屋未再签订书面房屋租赁协议。2012年1月8日至2012年10月17日，二原告按每季度10800元收取了被告两处房屋的租金，2012年10月17日至2014年7月15日，按每季度12300元收取了两处房屋的租金，自2015年1月19日按每季度12500元收取了两处房屋的租金。原告郑某某名下的×号门市房屋租金交纳至2016年10月8日，原告潘某某名下的××门市房屋租金交纳至2016年11月18日。2017年12月22日，牡丹江铁路物业管理中心出具情况说明，郑某某和潘某某房屋的物业费从2011年10月起收费面积117.7㎡，2011年10月－2014年12月每平方米0.24元、每月物业费28.25元，2015年1月－2017年12月每平方米0.36元、每月物业费42.37元。2013年11月缴纳2013年1月至2013年12月物业费339元，2014年11月缴纳2014年1月-2014年12月物业费339元，2016年12月16日缴纳2011年11月－2012年12月物业费395.50元，其他时段物业费未缴纳。该户因公共设施故障造成损失，申请减免2015年到现在的物业费，减免手续已上报，尚在审批中。被告租赁原告潘某某名下的××门市房期间，已交纳2017年4月15日之前的取暖费，未交纳2017年10月15日至2018年4月15日期间的取暖费1438.63元。2016年7月7日，二原告向被告提出解除合同，被告不同意解除，占有使用两处租赁房屋经营旅店至今。2017年11月15日，反诉原告申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费的金额及装修后的重置价值进行鉴定。2017年12月11日，反诉原告申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费的金额及装修使用后剩余价值进行鉴定。
原告（反诉被告）潘某某、郑某某与被告（反诉原告）高淑媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日作出(2016)黑1004民初1126号民事判决，被告高淑媛对判决不服，上诉至牡丹江市中级人民法院（以下简称牡市中院），牡市中院于2017年9月25日作出（2017）黑10民终738号民事裁定，将此案发回本院重审。本院于2017年10月31日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年12月7日、12月9日、12月18日公开开庭进行了审理。原告潘某某、郑某某及其委托诉讼代理人袁绍伟，被告高淑媛的委托诉讼代理人高淑艳、井春杰，二原告证人闫某，被告证人杨某1、刘某、宋某1、钟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告潘某某、郑某某与被告高淑媛签订房屋租赁协议，二原告将其所有的两处门市房出租给被告经营旅店，被告向二原告支付租金，双方房屋租赁关系依法成立。租赁协议是原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。2012年10月17日双方签订的房屋租赁协议约定×号楼×号门市房租期至2013年10月8日，××门市房租期至2013年11月18日。租赁期限届满后，原、被告未再签订书面房屋租赁协议，被告继续使用两处门市房，并按二原告的要求支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。本案二原告与被告形成了不定期租赁关系。二原告于2016年7月向被告提出解除租赁关系，按照双方房屋租赁协议中“提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方”的约定，原告已经履行了提前一个月通知被告解除租赁合同的义务，且被告在诉讼中表示同意解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故本院对二原告要求解除房屋租赁合同，被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于被告是否应支付二原告2016年10月至返还房屋止的占有使用费以及支付标准的问题。原、被告之间不定期租赁关系解除后，被告仍占有使用两处租赁房屋，原告郑某某名下的×号门市房租金交纳至2016年10月8日，原告潘某某名下的××门市房租金交纳至2016年11月18日，故被告应向二原告支付逾期腾房占有使用费。二原告虽主张按郑某某与证人闫某签订的房屋租赁协议中约定的每年78000元标准计算租金，被告虽主张潘某某名下的门市房按原告与案外人韩某签订的房屋租赁协议中约定的年租金2000元标准计算，但因原、被告之间形成不定期租赁关系后，原租赁合同继续有效，故应按原、被告最后实际履行的租金两处房屋每季度12500元计算逾期腾房占有使用费，即被告应支付二原告×号门市房2016年10月9日至2017年10月8日、××门市房2016年11月19日至2017年11月19日逾期腾房占有使用费50000元，因被告在租赁房屋时预交押金2000元，被告要求抵顶应付租金，庭审中二原告表示同意返还，故被告应支付二原告上述期间逾期腾房占有使用费48000元。此后两处房屋的逾期腾房占有使用费按每季度12500元标准计算至被告返还二原告两处租赁房屋时止。对二原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于被告是否应结清租赁房屋的物业费及支付××门市房2017年度取暖费的问题。因原、被告在房屋租赁协议中约定两处租赁房屋的物业费及××门市房的取暖费由被告交纳，故被告应支付使用租赁房屋期间的物业费及××门市房的取暖费。根据牡丹江铁路物业管理中心出具的情况说明，两处租赁房屋欠缴2015年1月1日至今的物业费，虽被告主张因地下渗水造成旅店经营损失，物业费减免，但因物业中心证明被告申报减免的手续正在审批中，并未同意是否减免，故被告应交纳两处租赁房屋2015年1月1日至2017年12月31日物业费1525.32元（每月42.37元×36个月），此后按该标准计算至被告返还二原告两处租赁房屋时止，对二原告诉请超出部分，本院不予支持。对于××门市房2017年度取暖费，被告虽主张应在取暖期结束后再交纳取暖费，但根据《黑龙江省供热条例》第四十四条的规定，实行热计量收费的用户应当于每年12月31日前向供热单位按面积预交全部热费，待供热期结束后，按实际计量情况结算热费，多退少补。未实行热计量收费的用户应于供热期前向供热单位交纳不少于50%的热费，剩余热费应于每年12月31日前向供热单位交纳。故本院对被告的抗辩意见不予支持。根据哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段收费车间出具的证明，潘某某××门市房全年热费1438.63元，每天核算7.86元，被告应支付××门市房2017年10月15日至2017年12月31日取暖费613.08元（2017年10月15日至2017年12月31日计78天，按每天7.86元计算），此后按该标准计算至被告返还二原告租赁房屋时止。本院对原告此项诉讼请求予以保护。关于被告是否应将承租房屋的楼梯恢复原状的问题。被告租赁××门市房后，为经营旅店，将××室内楼梯及设施拆除，重新进行装修。二原告明知××门市房原用于美容院，被告必然要进行装修才能经营旅店，在装修期间，证人杨某1、刘某、宋某1、钟某均证实原告郑某某曾到装修现场，二原告应对装修情况知情，且被告已使用装修后的租赁房屋六年，二原告认可被告承租期间将××门市房的二楼与×号门市之间打通房门，拆除××楼梯及××楼上、楼下的厕所，在××通风部分增设二层楼板，并将××原有房间的设施拆除，应视为二原告默示同意装修，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予支持”的情形，故本院对二原告此项诉讼请求不予支持。关于反诉被告是否应赔偿反诉原告装饰装修损失的问题。第一、反诉原告明知与反诉被告签订的房屋租赁协议约定的租期为1年，仍基于反诉原告经营旅店的需要对承租房屋进行装饰装修，反诉原告对租赁期限届满后无法收回装饰装修损失有预见义务；第二、反诉原、被告在租赁协议期限届满后，未再签订书面租赁协议，双方形成不定期租赁关系，反诉被告可以随时向反诉原告主张解除房屋租赁合同，且租赁协议中双方已约定如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，反诉被告已经履行了提前通知反诉原告解除租赁合同的义务；第三、反诉原告虽称反诉被告郑某某口头承诺可长期使用租赁房屋，但仅有证人杨某1证言，因杨某1与反诉原告有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，故反诉原告应承担举证不能的法律后果；第四、在反诉原告对租赁房屋进行装饰装修期间，反诉被告郑某某曾到装修现场了解情况，应视为反诉被告默示同意反诉原告进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案虽认定反诉原告经过反诉被告同意装饰装修，但因双方租赁期间已经届满，故对形成附合的装饰装修费用应由反诉原告自行承担；第五、反诉原告虽申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费和装修后重置价值以及装修使用后剩余价值进行鉴定，但因反诉被告依法依约解除双方不定期租赁关系，反诉原告主张租赁房屋装修所需材料费、人工费和装修后重置价值与反诉被告无关；对于装修使用后剩余价值，根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%，即经过承租人长时间使用，房屋装饰装修物的价值均已磨损、老化或落后，不必然使出租人受益。反诉原告于2011年年末装修，已经营旅店使用六年，按反诉原告主张装修承租两处房屋共花费113820元核算，反诉原告装饰装修的残值所剩无几，为减少诉讼成本，不增加当事人的负担，故本院对反诉原告鉴定申请不予准许。综上，本院对反诉原告要求反诉被告赔偿装饰装修损失90000元的反诉请求不予支持。综上所述，本院对二原告要求解除原、被告签订的两份租赁协议、返还租赁房屋，被告支付逾期腾房占有使用费、物业费、取暖费的诉讼请求予以支持，对二原告要求被告恢复××门市房内楼梯原状不予支持；对反诉原告要求反诉被告赔偿装饰装修损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定，判决如下：

一、解除原告郑某某与被告高淑媛于2012年10月17日签订的两份房屋租赁协议；二、被告高淑媛于本判决生效后十日内将两处租赁房屋（一处产权登记在郑某某名下、位于牡丹江市爱区西海林街×号楼×号门市房、建筑面积76.88平方米；一处产权登记在潘某某名下、位于牡丹江市爱区西海林街×号楼××门市房、建筑面积40.82平方米）返还原告潘某某、郑某某；三、被告高淑媛于本判决生效后十日内给付原告潘某某、郑某某牡丹江市爱民区西海林街×号楼×号门市房2016年10月9日至2017年10月8日、××门市房2016年11月19日至2017年11月19日逾期腾房占有使用费48000元（已抵减押金2000元），此后上述两处房屋逾期腾房占有使用费按每季度12500元计算至被告高淑媛返还原告潘某某、郑某某上述两处房屋时止；四、被告高淑媛于本判决生效后十日内支付原告潘某某、郑某某上述两处房屋（2015年1月1日至2017年12月31日）物业费1525.32元，2018年1月1日之后上述两处房屋物业费按每月42.37元计算至被告高淑媛返还原告潘某某、郑某某上述两处房屋时止；五、被告高淑媛于本判决生效后十日内给付原告潘某某、郑某某牡丹江市爱区西海林街×号楼×号门市房2017年10月15日至2017年12月31日取暖费613.08元，2018年1月1日之后取暖费按每个采暖期每天7.86元计算至被告高淑媛返还原告潘某某、郑某某该房屋时止；六、驳回原告郑某某、潘某某其他诉讼请求；七、驳回反诉原告高淑媛的反诉请求。如果被告高淑媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元，由原告潘某某、郑某某负担762.50元，被告高淑媛负担1053.50元；反诉费1025元，由反诉原告高淑媛负担。如果被告高淑媛未按本判决指定的期间履行义务，原告潘某某、郑某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年,自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长　栾　丽
审判员　邓卫平
审判员　王　楠

书记员：董俊萍