漠河德睿旅游发展有限公司与方雪某、漠河县人民政府商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：漠河德睿旅游发展有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区漠河县西林吉镇25区南2号楼西一单元102。法定代表人：乔凯鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：张磊，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄ＸＸ，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司职工，现住漠河县图强镇。被上诉人（原审原告）：方雪某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，高中文化，无职业，住黑龙江省漠河县。委托诉讼代理人：孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漠河县人民政府，机构地址黑龙江省漠河县西林吉镇十五区。负责人：姚占军，职务县长。委托诉讼代理人：王建彬，漠河县人民政府法律顾问。

德睿公司上诉请求：1、要求依法撤销漠河县人民法院（2016）黑2723民初119号民事判决书。2、要求依法驳回被上诉人的诉讼请求。方雪某辩称，1、上诉人的上诉理由和事实不能成立，首先对于被上诉人要求的，由于出卖人的原因没有依法办理房屋权属证书的，按照《城市房地产开发经营条例》和最高人民法院关于商品房买卖的相关法条，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，因一审法院倾向于本案上诉人，适用的标准万分之一点七五，显属比中国人民银行关于人民银行贷款利率有关问题的通知要求的逾期贷款利率一点五倍的计算相对较少，请二审法院予以纠正。2、关于上诉人说的漠河县政府应承担责任，我方无异议，要求上诉人与被上诉人漠河县政府共同承担逾期办证的违约金的给付义务。根据北极村1.5项目开发建设协议，该项目是上诉人与被上诉人漠河县人民政府共同开发，对共同承担责任是客观的。3、一审法院所判令第一项认为没有明确办理不动产证得性质，结合本案事实，请求二审法院在判令时综合审查认定该房屋的性质是商品房性质，在2016年8月16日开庭笔录中上诉人已自认。漠河县政府辩称，对一审判决予以认可，上诉人的上诉理由不成立。1、漠河县人民政府不是本案的诉讼当事人，本案审理的是商品房买卖合同关系，漠河县政府与德睿公司签订的1.5项目开发建设协议，第一条第一项就明确了是棚户区改造，享受棚户区改造政策，不存在合作开发。合同内容是招商引资，改善棚户区居民的生活条件，上诉人所卖房屋并收取房屋价款的行为属于商品房买卖，应当补交土地出让金等。这是德睿公司开发补办手续问题，与本案件的商品房买卖无关，漠河县政府不是本案件的诉讼主体。方雪某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原被告双方于2012年9月10日签订的《认购协议书》；2、要求被告给付原告自交付该房屋90日后至解除合同之日（暂计算至起诉日）共计633天（2013年3月2日至2014年11月25日）的违约金共计40545.72元；3、要求被告双倍返还给原告购房款计499928.00元；4、本案诉讼相关费用由被告承担。在2016年8月12日第二次庭审时原告表示能办什么房证就办什么房证，但要进行差价扣除，被告还应当承担违约责任。一审法院认定事实：2012年9月10日原告与被告签订《认购协议书》，协议约定原告购买被告销售的位于漠河县北极村“北极名苑”小区6号楼1单元302号房屋一户，房屋面积为93.27平方米，总价款249964.00元，原告于2012年12月1日入住。《认购协议书》没有明确涉争房屋是否是商品房，也没有约定办理房屋所有权证的时间及违约责任。该争议房屋一直未办理房屋所有权证。2012年11月16日相关单位及人员对北极镇1.5住宅，即争议小区的工程进行了实地验收，工程质量监督站没有在《验收纪要》上签字盖章。另查明，漠河县人民政府与德睿公司签订《北极村1.5项目开发建设协议》，政府通过招商引资引入德睿公司资金对当地进行投资开发，由德睿公司出资开发北极镇北极新村“1.5项目”，本项目为棚户区改造项目，享受国家和地区关于棚户区改造的优惠政策。政府提供本项目的开发建设用地，德睿公司提供本项目的全部开发建设资金。除人民政府回购的房产外，德睿公司可自行销售一部分房产，自享利润，本案原告所购买的房屋就是德睿公司自行销售的房屋。一审法院认为，《认购协议书》是双方的真实意思表示，原、被告签订合同的日期2012年9月10日，原告入住的日期2012年12月1日，原告购买被告销售的房屋，已按协议约定的内容交纳了全部购房款，被告也及时协助原告完成了进户。《认购协议书》中没有明确房屋的性质，即商品房还是棚改房，没有约定被告何时协助原告办理完成不动产登记手续，从《北极村1.5项目开发建设协议》内容来看土地是由政府提供，所以原告主张《认购协议书》是商品房预售合同不能成立。被告德睿公司作为房屋的销售一方应当遵循诚实信用原则，依法办理北极村1.5项目工程的相关手续，按照有关政策的规定协助原告办理不动产登记手续。由于被告德睿公司的原因导致原告未能取得房屋所有权证书，所以被告德睿公司应当承担违约责任。漠河县人民政府对招商引资开发的项目应加强监督和管理，督促并协助德睿公司为原告办理不动产登记手续。本案中漠河县人民政府与原告不具有合同关系，依据合同相对性原则，不承担民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告漠河德睿旅游发展有限公司在本判决生效后90日内协助并为原告方雪某办理完毕不动产登记手续；二、被告漠河德睿旅游发展有限公司向原告方雪某赔付违约金以已付购房款总额249964.00元为基数，房屋交付使用日期2012年12月1日后90日的2013年3月2日为起点，以日万分之一点七五为标准计算到原告方雪某取得房屋所有权证书之日止；三、驳回原告方雪某的其他诉讼请求。案件受理费10299.00元（原告已预交），由被告漠河德睿旅游发展有限公司负担1500.00元，原告方雪某负担8799.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致。
上诉人漠河德睿旅游发展有限公司（以下简称德睿公司）因与被上诉人方雪某、漠河县人民政府商品房预售合同纠纷一案，不服漠河县人民法院（2016）黑2723民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人德睿公司的委托诉讼代理人黄ＸＸ、张磊，被上诉人方雪某的委托诉讼代理人孙祥省，被上诉人漠河县政府的委托诉讼代理人王建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人方雪某不能办理房屋产权证的责任应由谁承担；2、违约金的标准。德睿公司与方雪某签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，虽协议书没有约定办理房屋产权证时间及违约金的标准，但双方应依照诚实信用原则履行协议。被上诉人方雪某已经全额支付购房款，上诉人德睿公司亦应在合理期限内为其办理房屋产权手续，但上诉人至今仍未给被上诉人方雪某办理房屋产权登记，应承担违约责任。因双方签订的协议书并未涉及漠河县政府，上诉人德睿公司亦未证实被上诉人方雪某不能办理房屋产权登记系漠河县政府未履行义务，故一审法院认定漠河县政府不承担违约责任并无不当。上诉人德睿公司与被上诉人方雪某签订《认购协议书》对违约金数额及标准均没有约定，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审判决按照逾期执行罚息日万之一点七五计算违约金标准不当，应予纠正。综上所述，德睿公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、维持漠河县人民法院（2016）黑2723民初119号民事判决第一项，即：被告漠河德睿旅游发展有限公司在本判决生效后90日内协助并为原告方雪某办理完毕不动产登记手续；二、维持漠河县人民法院（2016）黑2723民初119号民事判决第三项，即：驳回原告方雪某的其他诉讼请求；三、变更漠河县人民法院（2016）黑2723民初119号民事判决第二项为被告漠河德睿旅游发展有限公司向原告方雪某赔付违约金以已付购房款总额249964.00元为基数，房屋交付使用日期2012年12月1日后90日的2013年3月2日为起点，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算到原告方雪某取得房屋所有权证书之日止。一审案件受理费10299.00元（原告已预交），由被告漠河德睿旅游发展有限公司负担1500.00元，原告方雪某负担8799.00元；二审案件受理费10299.00元，由漠河德睿旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。