滕书明与刘军民、云某某房地产公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：滕书明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云某某人，住云某某。
委托诉讼代理人：刘晶，湖北睡虎律师事务所律师。
被告：刘军民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云某某人，住云某某。
委托诉讼代理人：莫天想，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云某某人。
被告：云某某房地产公司。住所地：云某某城关镇珍盐路。
法定代表人：吴春明，该公司经理。
委托诉讼代理人：石西毛，湖北山川律师事务所律师。

原告滕书明与被告刘军民、被告张育林、被告云某某房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案。本案庭审前，原告滕书明向本院提交书面申请，撤回对被告张育林的起诉。经审查，该申请系原告滕书明真实意思表示且符合法律规定，本院口头裁定予以准许。本院依法适用普通程序，于2017年5月25日公开开庭审理了本案。原告滕书明的委托诉讼代理人刘晶、被告刘军民的委托代理人莫天想、被告云某某房地产公司的委托诉讼代理人石西毛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕书明向本院提出诉讼请求：判令两被告共同退还原告滕书明购房订金50000元。事实和理由：被告刘军民挂靠在被告云某某房地产公司名下开发云某某××路朝阳公寓项目，并成立“云某某房产公司朝阳公寓项目部”。被告刘军民为“云某某房产公司朝阳公寓项目部”经理兼法人代表。2013年3月28日，原告滕书明向“云某某房产公司朝阳公寓项目部”给付B户型三室两厅两卫126.31M2房屋订金50000元，“云某某房产公司朝阳公寓项目部”出具收据一份，张育林作为“云某某房产公司朝阳公寓项目部”会计在收据上签名。时至今日，原告与“云某某房产公司朝阳公寓项目部”没有就购买房屋达成正式的一致意见，也没有签订任何关于商品房买卖的预售或正式合同。原告多次要求“云某某房产公司朝阳公寓项目部”工作人员退还购房款订金，该项目部工作人员均以各种理由推诿，拒不退还。经查，被告刘军民与被告云某某房地产公司签订《联合开发协议》的时间为2013年6月5日，也就是说被告刘军民收取原告订金时朝阳公寓还未进入实质开发建设阶段，更不用说具备商品房销售所需的条件了，被告刘军民收取原告订金的行为违反了相关法律规定。原告滕书明认为，云某某房产公司朝阳公寓不是独立的法人，该项目虽然是挂靠的被告云某某房地产公司的资质进行房地产开发，但该项目的实际经营者为被告刘军民，而被告刘军民收取原告订金的时间在该项目挂靠云某某房地产公司进行项目开发建设之前，原告滕书明交纳的订金被被告刘军民实际管控占有，因此二被告应共同承担退还原告购房订金的责任。为此，请求支持原告滕书明前列的诉讼请求。
本院经审理查明：位于云某某××路朝阳公寓项目工程，由被告刘军民开发建设。2013年3月28日，原告滕书明意欲购买朝阳公寓的商品房一套，并就楼层、户型、面积、等与被告刘军民进行了协商并达成一致。原告滕书明向被告刘军民预付了5万元订金，被告刘军民出具了收据。该收据盖有“云某某房产公司朝阳公寓项目部”字样的印章。该收据载明交款人为滕书明、款项金额为50000元、款项性质为订金、户型为B户型三室二厅二卫、面积为126.31M2等事项。
2013年6月5日，被告刘军民为乙方与被告云某某房地产公司为甲方签订《联合开发协议》。约定就朝阳公寓项目由被告云某某房地产公司提供开发资质，由被告刘军民予以还建。约定建设时期为自2013年6月20日至2014年12月20日止。乙方落款处有被告刘军民签名并盖有“云某某房产公司朝阳公寓项目部”字样的印章。
另查明，朝阳公寓于2014年2月24日取得商品房预售许可证。
上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，收据、《联合开发协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。

本院认为：被告刘军民以“云某某房产公司朝阳公寓项目部”名义向原告滕书明出具收据，双方就房屋户型、面积、楼屋等预售房屋事项进行了约定，应认定为商品房预售合同。因“云某某房产公司朝阳公寓项目部”不具有民事主体资格，无相应的民事权利能力和民事行为能力，其民事责任应由实际履行者承担。涉案收据的实际收款人为被告刘军民。原告滕书明为购买朝阳公寓的商品房，向被告刘军民预先支付了5万元“订金”，双方未明确约定该订金属于定金，故该款具有预付款性质。在原、被告实际未能订立商品房买卖合同时，被告刘军民应当退还该笔预付款。被告刘军民收取原告滕书明订金的时间在该项目挂靠云某某房地产公司进行项目开发建设之前，原告滕书明交纳的订金被被告刘军民实际管控占有，故原告滕书明要求被告云某某房地产公司返还订金，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告刘军民于本判决生效后十五日内返还原告滕书明购房订金50000元；
二、驳回原告滕书明对被告云某某房地产公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告刘军民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　周　莺 人民陪审员　　龙大文 人民陪审员　　陶望发

书记员：聂少岚