湖北雨润地华置业有限公司、柯某1财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北雨润地华置业有限公司。住所地：大冶市新冶大道**号。法定代表人：祝义财，系公司经理。委托诉讼代理人：刘进，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：柯某1，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市，法定代理人：柯某2（系柯某1之父），汉族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。委托诉讼代理人：石义天，湖北华全律师事务所律师。

雨润置业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判其公司根据实际损失进行赔偿。事实与理由：1、2013年4月和2014年11月，其公司均对被上诉人的房屋漏水情况进行了维修，并解决了漏水问题；2、上诉人在屋顶建设阳光房存在私改水管管线及破坏楼面防水层，鉴定报告对此情况未提及，缺乏公正性和客观性。原审判决据此将房屋漏水原因完全归结于其公司不合情理；3、违约金过高。一是其公司签订每天补充500元的协议并非其公司真实意思表示，应根据合同法解释二第二十九条规定适当减少；二是房屋漏水问题已基本解决，前期漏水并未导致房屋的毁损，原审判决以房屋总价作为实际损失计算违约金明显失当；三是应扣减其公司以补偿形式免除上诉人八年的物业服务费（含车位1个）、财产损失18000元。柯某1辩称，1、房屋漏水问题直到现在仍未解决，仍存在渗漏水现象；2、虽然被上诉人搭建了阳光房，但是与漏水的地方不在同一区域，没有关联性。且鉴定报告认定漏水是因为外墙渗漏水造成的；3、签订补偿协议是双方真实意思的表示。因为交房时，被上诉人就发现房屋出现渗漏水情况，要求退房，但上诉人多次保证维修后不会存在漏水的情况，后来房屋继续漏水，才签订的此协议。4、原审判决没有按照协议约定的天数据实结算违约金，而是对违约金进行了减少，且判决认定的违约金没有超过购房价的30%；5、免除物业服务费是因为上诉人延期交房后，被上诉人要求上诉人承担延期交房的违约责任，后达成的互免协议。6、18000元是对房屋装修材料损害部分的赔偿。柯某1向原审法院起诉请求：1、雨润置业公司按约定赔偿其房屋渗漏经济损失计269500元（自2014年10月29日至2016年5月10日止）；2、雨润置业公司继续履行于2014年10月29日向其出具的《承诺书》约定的义务，直至该房屋不再出现渗漏为止；3、如房屋继续渗漏，则按500元／天赔偿损失；4、赔偿因渗漏造成房屋装修损失30000元；5、由雨润置业公司承担诉讼费用。原审法院认定事实：2011年8月18日，柯某1与雨润置业公司签订了《商品房买卖合同》约定，柯某1购买位于大冶雨润国际广场2#楼3201室房屋一套，按约定付清了购房款855744元，并于2014年4月30日办理了房屋所有权证，房产证号为大冶市房权证02字第××号。2013年2月，在该房屋交付前，柯某1的父亲柯某2检查该房屋时发现卧室墙壁及天棚均有严重渗漏水现象后，及时向雨润置业公司反映。雨润置业公司指派工作人员实地查看后，在业主验房记录单上详细记录：复式楼卧室墙面浸水、墙面浸水严重。柯某1要求雨润置业公司及时处理。2013年3月18日，雨润置业公司向柯某1出具了一份《承诺函》，承诺：在2013年4月18日处理完毕，保证该户能在2013年4月18日进驻装修。事后，雨润置业公司组织有关人员进行维修，但仍然没有解决房屋墙壁及天棚渗漏水问题，致使柯某1不能对房屋进行装修。2013年4月22日，雨润置业公司又向柯某1出具了一份《承诺函》，并承诺：关于2#楼3201室内漏水一事，已整改到位，恳请业主进驻装修，如发生漏水损坏装饰而产生的一切损失由雨润置业公司负责相关赔偿事宜。后雨润置业公司再次组织了人员维修，但房屋渗漏水现象仍然十分严重。2013年5月18日，涉案双方就房屋渗漏水造成迟延交房问题签订了一份《补偿协议书》，约定：免除柯某1所购大冶雨润国际广场2#楼3201室（含地下室壹个车位）的物业服务费8年，期限自2013年5月至2021年5月止；雨润置业公司负责按房屋交付标准交付柯某1所购房屋，柯某1在装修后如果因房屋漏水而带来的损失由雨润置业公司负责恢复原样或者照价赔偿。在此情况下，柯某1才同意接受交付房屋。事后，柯某1对该房屋进行了全面装修，并在楼顶搭建了阳光房。因房屋四周墙壁及天棚的渗漏水没有得到解决，致使柯某1房屋家俱、床被严重损坏。为此，柯某1多次找雨润置业公司要求赔偿。2014年12月29日，雨润置业公司又向柯某1出具一份《承诺书》，承诺：3201室经多次维修，依然存在渗漏水问题。自本日起20天内彻底解决渗漏问题，若逾期未修复，每延迟一天向业主承担500元的赔偿，并且承担因此给该业主造成的装修损失。2015年2月15日，雨润置业公司已赔付房屋因漏水造成柯某1地板、窗帘等损失共计18000元。事后，雨润置业公司虽然对柯某1所有的房屋进行了维修，但该房屋渗漏水情况没能有效修复处理，故而成讼。在诉讼过程中，雨润置业公司申请对诉争的房屋是否存在因质量问题而漏水进行鉴定。2016年6月22日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对诉争房屋渗漏情况进行了现场检测，检查情况为复式一层：房2：南面飘台西南角墙体根部有修补痕迹，木地脚线局部有发黑现象；对应南面外墙窗角有修补痕迹（照片2～4）；房3：东面墙体南端下部墙布有潮湿现象；东南角根部墙体与板交接处有修补痕迹；东面地脚线木板北端有潮湿、发黑现象；对应外墙窗角有修补痕迹（照片5～8）；复式二层：房1：东面梁抹灰层有渗水、发黄现象（照片9、10），明显部位经开仓后钢筋混凝土未发现可见裂缝，未发现有因装饰出现的空洞钉眼（照片11～13）；对应外墙无明显裂缝（照片14～16）；房2：南面墙体有大面积空鼓现象，且墙体有潮湿现象（照片17）；对应外墙中部瓷砖有一条斜向裂缝，缝长约0.8m，缝宽O.lmm～0.2mm（照片18、19）。同年7月12日作出房屋渗漏情况鉴定报告结论：根据现场检测、检查，湖北省大冶市新冶大道38号雨润住宅小区2栋3201室的渗漏主要表现在：复式一层房3东面墙体南端下部墙布有潮湿现象，复式二层房1东面梁抹灰层有渗水、发黄现象，复式二层房2墙体有潮湿现象。综上述，该房屋存在工程质量问题而渗漏。同时，提出处理建议：对该房屋渗漏的外墙重新做防水处理。原审法院认为，柯某1、雨润置业公司经协商一致签订的《商品房买卖合同》合法、有效，予以认定。合同双方在履行合同过程中，按约定柯某1已履行支付房款义务，雨润置业公司实际也交付了房屋，但履行合同义务不符合法定义务，因房屋存在工程质量问题导致渗漏水，因此雨润置业公司有义务负责维修直至修复。雨润置业公司虽然进行多次维修但渗漏水的情况未能排除，并承诺彻底解决渗漏问题，否则对柯某1进行赔偿。因柯某1、雨润置业公司双方均认为该承诺约定的赔偿具有补偿性，因此该承诺应认定为是对原合同内容的违约金补充性约定，对双方均具有约束力，并未违反法律相关的规定，予以认定。由于雨润置业公司认为约定的违约金数额过高，已显失公平。根据法律的规定，可予以适当减少，以不超过总房款的30%为限，由此产生的房屋质量违约责任由雨润置业公司承担。柯某1的请求，符合法律规定，应当予以支持。柯某1无证据证实因渗水造成房屋装修损失30000元经济损失的事实，故柯某1的此项诉讼请求，不予支持。在诉讼过程中，柯某2申请撤回起诉，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、雨润置业公司在本判决生效后三十日内对柯某1所有的位于大冶雨润国际广场2#楼3201室房屋渗漏进行修复；二、雨润置业公司在本判决生效后十日内赔付柯某1违约金款256723元；三、驳回柯某1的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
上诉人湖北雨润地华置业有限公司（以下简称雨润置业公司）因与被上诉人柯某1财产损害赔偿纠纷一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷、并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案房屋漏水的原因；二、违约金标准是否约定过高的问题。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，柯某1的房屋漏水的原因经司法鉴定机构出具的鉴定结论证实系工程存在质量问题而渗漏，建议对房屋渗漏的外墙重新做防水处理。雨润置业公司提出房屋渗漏的原因系柯某1在屋顶建设阳光房，私改水管管线及破坏楼面防水层造成，司法鉴定报告存在不公正和客观，但未能提供证据予以证实，应承担举证不利的法律后果。故雨润置业公司的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于违约金标准是否约定过高的问题。雨润置业公司提出2014年12月29日其公司向柯某1出具的《承诺书》，承诺“3201室经多次维修，依然存在渗漏水问题。自本日起20天内彻底解决渗漏问题，若逾期未修复，每延迟一天向业主承担伍佰元的赔偿，并且承担因此给该业主造成的装修损失”不是其真实意思表示，且违约金约定过高，应予以减少，但未能提供证据证实，应承担举证不利的法律后果。故原审判决认定该承诺书是对原合同违约金补充性约定，未违反法律相关规定，合法、有效，且根据法律规定，对违约金适当减少，调整为不超过总房款的30%为限，支付房屋质量违约金并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，就涉案房屋四周墙壁及天棚渗漏水的问题，柯某1从2013年2月房屋交付前及入住后一直与雨润置业公司进行协商，雨润置业公司亦先后向柯某1出具了三份《承诺书》，并与柯某1达成一份《补偿协议书》，但涉案房屋四周墙壁及天棚渗漏水的问题没有得到根本解决。鉴于雨润置业公司一直未能履行房屋的修复义务，柯某1向本院申请由其委托他人进行修复，用涉案违约金作为房屋渗漏终身维修费用，免除雨润置业公司因涉案房屋质量问题的赔偿责任以及对涉案房屋的保修责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。为了彻底解决该房屋的问题，减少当事人诉累，根据上述法律规定及本案的实际情况，可以由柯某1自行或者委托他人修复涉案房屋，用涉案违约金作为涉案房屋渗漏终身维修费用；柯某1免除雨润置业公司因涉案房屋质量问题的赔偿责任以及对涉案房屋的保修责任。综上所述，雨润置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但为了彻底解决本案的矛盾，减少当事人诉累，本院对原审判决进行部分调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876号民事判决第一、三项，即一、湖北雨润地华置业有限公司在本判决生效后三十日内对柯某1所有的位于大冶雨润国际广场2#楼3201室房屋渗漏进行修复；驳回柯某1的其他诉讼请求；二、维持大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876号民事判决第二项，即湖北雨润地华置业有限公司在本判决生效后十日内赔付柯某1违约金款256723元；三、驳回柯某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用2480元，二审诉讼费用5151元，均由湖北雨润地华置业有限公司负担。本判决为终审判决。