湖北鑫达房地产开发有限公司与季国东、林某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北鑫达房地产开发有限公司。住所地孝昌县城区站前一路特1号。
法定代表人：程智初，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：柳永进，湖北正堂律师事务所律师。
被告：季国东，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。
被告：林某某（系被告季国东之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住址同上。

原告湖北鑫达房地产开发有限公司与被告季国东、林某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北鑫达房地产开发有限公司到庭参加诉讼。被告季国东、林某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北鑫达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的商品房买卖合同；2.判令二被告向原告支付违约金1250元；3.判令二被告承担税金8108.67元；4.判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月13日，原告湖北鑫达房地产开发有限公司与被告季国东、林某某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款367000元，被告首付117000元，余款25万元由二被告向银行贷款支付。双方就案涉房屋到产权登记机关办理销售合同登记备案。2016年10月30日，二被告因自身原因，既不来收房，也不支付余款25万元。原告方多次催要未果，二被告的行为已经构成违约。根据合同第八条的约定：原告有权解除合同，并且被告应按照累计应付款的0.5%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向本院起诉，请求依法判决。
原告湖北鑫达房地产开发有限公司为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下：
1.《营业执照、法定代表人身份证明》，证明原告的主体资格；
2.二被告《居民身份证》，证明二被告的身份信息；
3.《认购协议书、商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告双方之间的商品房买卖合同权利义务；
4.《税务发票及季国东纳税情况说明》，证明原告收到被告首付购房款117000元后，共计缴纳税款而造成原告的损失。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。从双方当事人的约定来看，双方所签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，被告季国东、林某某支付首付购房款117000元后，因其自身原因不能按照合同约定申请到贷款也无现金支付剩余购房款，其过错在被告方，二被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受方以担保贷款的方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”之规定，原告享有法定解除权。原告行使合同解除权是非违约一方当事人享有的一项民事权利。二被告违约导致合同不能履行，原告请求解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告方未先行通知相对方既直接向本院起诉请求解除合同，应从原告递交起诉状并经由法院向被告送达的行为，视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除的时间为起诉状副本送达至被告之日即2017年3月15日。合同解除后，原告方应返还二被告购房款本金117000元。
二、关于本案逾期付款违约金的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同中结算和清理条款作为救济性权利义务仍继续存在，其效力不受影响。因此，原告依据合同的约定，要求被告方支付解除合同后逾期付款的违约金1250元的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于本案房屋契税的问题。
本院认为，原告湖北鑫达房地产开发有限公司为案涉房屋缴纳契税共计8151.43元是事实，本院予以确认。经审查，原告依法已缴纳的契税，既不属于被告违约造成的实际损失，也不是原告方解除合同后造成的实际损失，应属原告在履行合同中依法支出的合理费用，系为被告季国东、林某某垫付的合理费用，不属于解除合同后，作为违约一方赔偿损失的责任范围。原告可依法向相关机关申请退税，其在未办理退税的前提下，直接将已垫付的契税作为请求违约方承担赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案中，二被告属违约一方，原告属守约方，为保护交易安全，遵循诚实信用和公平原则。原告在返还二被告购房款时，应先扣除其已垫付的契税8151.43元；待原告将案涉房屋出售给他人后，二被告可以依法对契税本金另行主张权利，并不得要求原告支付该契税的利息。
综上所述，原告湖北鑫达房地产开发有限公司请求解除与被告季国东、林某某的商品房买卖合同的诉讼请求，其意思表示真实有效，本院予以确认。原告要求二被告赔偿契税损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求二被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，由此产生的不利后果由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告湖北鑫达房地产开发有限公司解除合同的行为有效，合同已于2017年3月15日解除；
二、被告季国东、林某某支付原告湖北鑫达房地产开发有限公司的违约金1250元；
三、原告湖北鑫达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告季国东、林某某购房款117000元（应扣除原告方为案涉房屋已缴纳的契税8151.43元）；
四、驳回原告湖北鑫达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取计75元，由被告季国东、林某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员　　田振雄

书记员：陈茜