湖北谦华物业有限公司与黎某、彭某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北谦华物业有限公司，住所地湖北省宜昌市伍家岗区夷陵大道282号3号楼。法定代表人：杨芬，该公司总经理。委托代理人：王福雨，湖北新世界律师事务所律师（特别授权）。被告：黎某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被告：彭某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住址同上,系黎某丈夫)。委托代理人黎开庆，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，（系彭某某岳父，特别授权）。

原告湖北谦华物业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费1255元,并分别从2016年1月1日、2017年1月1日起以418.272元为基数按同期人民银行贷款利率上浮30%计算2015年度、2016年度逾期缴纳物业服务费的违约金至付清之日止。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月26日，宜昌市华腾小区业主委员会、宜昌市民生桂馨苑小区业主委员会、宜昌市华腾片区物业协调委员会与原告签订《物业服务合同》。该合同约定：物业服务费收费标准为0.4元/月·平方米，住改商0.90元/月·平方米（因前期存在小区一楼住改商的现状），业主按每半年缴纳物业费，需先交后用；业主逾期缴纳物业费的，应按逾期日3‰比例支付违约金。二被告房屋产权面积为87.14平方米，每年应付物业服务费为418.272元，二被告应当支付原告2015年至2017年的物业服务费1255元，但至今未付，还应当支付原告相应的违约金。被告黎某、彭某某辩称：1、二被告没有与原告签订《物业服务合同》，也没有选聘原告为二被告提供物业服务。业主委员会与原告签订的《物业服务合同》二被告不予认可。2、本小区为非封闭式小区，小区大门处设置的开闭自动设备仅用于自动放行进出车辆，非小区人员可以随时随地随便进出小区，门卫长期无人值守。小区其他业主的电动车被盗无法追回，物业公司也未予以赔偿。3、小区一楼的住宅用房改为经营用房，未经有利害关系的业主同意，物业公司未履行管理职责。4、因原告不能适当履行物业服务义务，给二被告生活带来不便，根据先履行抗辩权的规定，二被告有权拒绝支付物业服务费。5、小区目前的状况和地域条件不具备物业管理的条件，不应当有物业公司来管理并收费。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年12月26日，宜昌市华腾小区业主委员会、宜昌市民生桂馨苑小区业主委员会、宜昌市华腾片区物业协调委员会与原告签订《物业服务合同》。该合同第五条明确约定了原告提供的物业管理和服务标准、质量，以及原告每月承担公共公用设施小修维修范围，其中第（一）项第7条约定，共用设施设备每月安排金额在人民币100元内进行维修、更换，具体包括：共用部位及场地的楼道声控开关、灯泡及灯罩的更换；庭院灯开关、灯泡及灯罩的更换；生活及消防泵等设施设备的小修及更换。第（四）项第5条特别约定：因费用因素，小区不设专职巡岗，但重点区域、重点部位每4小时巡逻1次。合同第六条第二项约定收费标准:桂馨苑住宅物业0.45元/月·平方米,其他物业0.40元/月·平方米,住改商0.90元/月·平方米。合同第八条约定：业主在合同签订后的第1个月至12个月内，按每半年缴纳物业服务费。需先交后用，维持物业正常运转，业主逾期缴纳物业服务费的，应按逾期日3‰的比例支付违约金。合同第十七条约定：业主或物业使用人、访客的人身与财产的保管和保险，由其自行承担。业主是保护自身财产及人身安全的第一责任人。有保管和保险需求的业主可与原告另行协商签订保管合同和代办各类保险。合同第二十五条约定：合同为期两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。双方无异议者，本合同期满自动续约。被告黎某、彭某某夫妇所有的位于宜昌××××号地税综合楼6-211号的房屋产权面积为87.14平方米。2017年1月6日，原告向二被告发出《催费通知单》，催促被告缴纳2015年至2017年度的物业服务费1255元，并张贴于二被告房屋大门上，但二被告仍未缴纳上述费用。同时查明，小区大门口设置了值班岗亭及路障门栏、车辆减震地障等公共服务设施。2018年4月12日的照片显示，小区内一楼存在住改商等状况。上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务合同》、《催费通知单》及送达照片、宜昌市民生桂馨苑小区业主资料清册、宜昌高新区深圳路社区证明、房屋产权查档证明、户籍证明、小区环境照片等证据在卷佐证，足以认定。
原告湖北谦华物业有限公司诉被告黎某、彭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法由审判员张莉适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王福雨，被告黎某及被告彭某某的委托代理人黎开庆等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与宜昌市华腾小区业主委员会、宜昌市民生桂馨苑小区业主委员会、宜昌市华腾片区物业协调委员会签订的《物业服务合同》符合法律规定，应当有效，该合同系业主委员会代表业主与选聘的原告签订，因此对包括被告黎某、彭某某夫妇在内的所有业主具有约束力。二被告对其居住的小区不具备物业管理的条件的主张，应当依照有关法律法规向相关行政主管机关提出，不能以此拒绝缴纳物业服务费。原告向包括二被告在内的小区业主提供了服务，二被告应当按照合同约定缴纳物业服务费。二被告对于小区物业管理中存在的问题有意见和建议，应当及时向原告反映，以便于原告及时协调并配合有执法权的相关单位处理问题。二被告也可以直接向有关行政主管部门反映、报告等。二被告未提交证据证实其曾向原告提出过合理要求被拒绝或原告未予回应，在原告发出《催费通知单》后仍对其不予理会,其行为虽属不当，但从二被告提交的小区照片来看，二被告并非故意违反合同约定拒缴物业服务费，而是存在主观认识偏差，故原告要求二被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。二被告每年应当缴纳物业服务费为418.272元,截止2017年共计欠缴原告物业服务费1254.82元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十四条、第三十五条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告黎某、彭某某于判决生效之日起三日内支付原告湖北谦华物业有限公司2015年至2017年的物业服务费1254.82元人民币。二、驳回原告湖北谦华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告黎某、彭某某负担。本判决为终审判决。

审判员　　张莉

书记员：盛柳