湖北裕隆置业有限公司与余兵商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:湖北裕隆置业有限公司,住所地：湖北省汉川市经济开发区泗牌村8号。
法定代表人:余虎，总经理。
委托诉讼代理人:程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：余兵，男，汉族，湖北省天门市人，经商，住湖北省天门市。

原告湖北裕隆置业有限公司与被告余兵商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告湖北裕隆置业有限公司（以下简称裕隆公司）委托诉讼代理人程思培到庭参加了诉讼，被告余兵经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的裕华（汉蔡）工业园厂房、宿舍代建协议书、补充协议书，及由此产生的厂房买卖合同，判令被告交还诉争厂房；2.判令被告按厂房总价375万元的20%向原告支付违约金75万元；3.判令被告向原告支付购买厂房的余款646343元；4.判令被告支付原告代其偿还的借款本息40万元。诉讼过程中，原告放弃了上列第3、第4项诉讼请求。事实和理由：2014年5月16日，原、被告签定了《裕华（汉蔡）工业园厂房、宿舍代建协议书》，约定：被告余兵以委托原告代建的方式，向原告购买位于裕华（汉蔡）工业园A区第2-4号厂房一套，面积2500㎡，单价1500元/㎡，总价价款为375万元；被告于协议签定之日向原告支付总代建款的30%计112.5万元，余款分期支付；被告逾期付款的，60日内按日万分之三向原告支付违约金，超过60日则原告有权解除合同，被告并应按总代建款的20%向原告支付违约金。协议签定后，原告即时向被告交付了厂房，被告仅于2014年5月31日付款40万元。同年9月16日，原、被告签定了一份补充协议，约定：自该协议签定之日，被告必须支付总代建款的30%，余款自2014年9月1日起五年内付清，每月10日前按银行同期贷款利率支付本息，逾期按银行同期贷款利率的四倍还本付息；被告未付清款项前，原告保留厂房所有权；被告如连续三个月不能还款，原告有权按约定价款的60%收购厂房，且装修部分归原告无偿所有。时至今日，虽经原告多次催收，被告首期付款40万，不足总价款的30%，分期付款仅至2015年12月31日计453657元，被告并将诉争厂房作为其借款的抵押，致使原告被迫代其偿还借款本息40万元。被告违反约定，应承担相应责任，故原告提起诉讼。
本院经审理认定事实如下：原告裕隆公司在本市开发区、汉蔡公路以西、规划路以南工业用地上（地字第2012-97号），修建有裕华工业园厂房和宿舍二十六栋，本案诉争厂房即为其中一套。至2016年8月，原告裕隆公司已取得了所建厂房的土地使用权证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证。自2014年5月16日原、被告签定委托代建协议后，被告即开始使用该厂房，至今原告仍未收回。在协议中，双方还约定自交房之日起18个月内，原告为被告代办土地证及房产证，两证至今尚未办理。2014年5月26日，被告余兵向原告付款40万元，同年9月16日双方签订补充协议后，被告余兵自当月起按月付款至2015年10月，分期付款金额计660993.10元。原告诉称的被告按月付款453657元，系原告按同期银行贷款利率，从660993.10元中扣除相应利息后的数额。除此数额以外，原告所诉属实。对未售出的厂房和宿舍，原告按8元/㎡/月的价格对外出租。

本院认为，原告、被告签定的名为委托代建协议，实为商品房买卖合同。原告合法建造、销售工业厂房和宿舍，约定转移所有权于被告，被告支付相应价款，二者之间是房屋买卖关系。原、被告签订的商品房买卖合同自愿合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按约付款，构成违约，原告要求解除与被告的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任合法有据，本院予以支持；违约金以实际损失为依据，不得过分高于或低于实际损失。原告未举证证明其实际损失，结合本案实际情况，本院以同类厂房的租金作为计算原告实际损失的参考依据。则原告的实际损失为每月2万元（8元/㎡/月×2500㎡）。自2014年5月被告余兵实际占用该厂房起，至2016年12月原告提起诉讼止，原告的损失可计算为61万元（2万元/月×30.5个月）。违约金不得超过实际损失的30%，故被告应支付的违约金不得高于793000元[61万元×（1+30%）]。原、被告约定的违约金在此范围内，该约定合法有效，原告要求被告按约支付违约金75万元的诉求，本院予以支持；合同解除后，双方均终止履行，被告应退还所占用的厂房，原告则应退还被告的购房款。被告已支付的购房款实际为1060993.10元（40万元+660993.10元），其违约给原告造成的损失，依法以支付违约金的方式予以弥补，原告从购房款中扣除利息的主张缺乏法律依据，本院不予支持；原告应退还被告全部购房款，鉴于本案中被告违约的情况，该购房款的利息本院不予计算;对于厂房装修费用，如双方有争议，被告余兵可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告湖北裕隆置业有限公司与被告余兵之间的商品房买卖合同；被告余兵于本判决生效之日起十日内，向原告湖北裕隆置业有限公司退还涉诉厂房；
二、自本判决生效之日起十日内，被告余兵向原告湖北裕隆置业有限公司支付违约金75万元，原告湖北裕隆置业有限公司向被告余兵退还购房款1060993.10元；二者互相抵扣后，由原告湖北裕隆置业有限公司向被告余兵退还购房款310993.10元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费5650元，由被告余兵负担（原告已垫付，在执行中由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　陈绪武 审　判　员　　胡　雯 人民陪审员　　周爱红

书记员：张勇 法律条文附录： 《中华人民共和国合同法》 1.第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 3.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4.第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。