湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部与张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部。住所地：潜江市园林办事处潜阳西路21号。
代表人马治标，该公司经理。
委托代理人徐涛，湖北江汉律师事务所律师。
被告张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河南省鄢陵县人，厨师。
原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部（以下简称田某水利租赁部）诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由审判员杨红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田某水利租赁部的委托代理人徐涛、被告张某某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

本院认为，原告田某水利租赁部与被告张某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同中除有关违约金的计算截止日的约定因违反相关法律规定不予保护外，其余条款均不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应予保护。原告按约将租赁房屋交付被告使用后，被告应当依约及时、足额向原告交纳房屋租金。被告向原告交纳第一季度的房屋租金后，对租赁期间的剩余租金拒不按约交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告按约支付剩余合同约定的租赁期间的房屋租金3939元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。按照合同约定，合同期满后，被告若未付清全部房屋租金，原告有权从被告交纳的保证金中直接抵扣其未交纳的房屋租金。因被告尚欠原告合同约定的租赁期间的房屋租金3939元，抵扣被告交纳的保证金4000元中的3939元作为房屋租金，原告处尚余被告的保证金61元。合同约定的租赁期间届满后，被告继续占有、使用租赁房屋，原告亦未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定和双方在房屋租赁合同中的约定，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，原、被告均可随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原、被告签订的房屋租赁合同于2013年12月31日届满后，原告于2014年1月21日向被告发出书面通知，声明不再与被告续签合同，并要求被告最迟于2014年1月31日前返还承租房屋，但被告未按上述通知要求履行。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告之间的不定期房屋租赁关系自2014年1月31日起即已解除。故原告要求终止与被告之间的不定期房屋租赁关系，要求被告返还所承租的门面房，并要求被告交纳不定期租赁期间的房屋租金的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告要求被告按合同约定的月租金的3倍的标准支付不定期租赁期间的房屋租金的诉讼请求于法无据。不定期租赁期间的房屋租金应参照合同约定的租赁期间的月租金1161.58元（13939元／年÷12）的标准计算，即被告应支付原告自2014年1月1日起至2014年1月31日止的不定期租赁期间的房屋租金1161.58元，抵扣被告向原告交纳的剩余保证金61元后，被告还应支付原告自2014年1月1日起至2014年1月31日止的不定期租赁期间的剩余房屋租金1100.58元。依照合同约定，租赁期限届满后，若原告逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系，房屋租金按合同约定的月租金的3倍计算，至租赁房屋归还原告为止。上述约定，实为双方对逾期不归还房屋的违约责任的约定。按此约定，双方的不定期租赁关系解除后，被告应按合同约定的租赁期间的月租金1161.58元（13939元／年÷12）的3倍向原告支付违约金。即被告应从2014年2月1日起至本判决生效之日止按月租金3484.74元（1161.58元×3）的标准向原告支付违约金（违约金只能计算到本判决生效之日止）。对于原告超出部分的诉讼主张，本院依法不予支持。对于被告的辩解理由，因其未向本院提交证据予以佐证，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十二条、第二百三十二条，第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

终止原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部与被告张某某之间的房屋租赁合同关系，被告张某某返还原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部所属的位于潜江市园林办事处潜阳西路21号袁光路与318国道交汇处的两间平房门面（即合同中约定的位于潜江市园林办事处潜阳西路21号的第6、7号门面房）。
被告张某某支付原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部自2014年1月1日起至2014年1月31日止的剩余房屋租金人民币1100.58元。
被告张某某按合同约定的租赁期间的月租金人民币1161.58元的3倍即人民币3484.74元的标准支付原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部自2014年2月1日起至本判决生效之日止的违约金。
上述具有给付内容的款项，应在本判决生效后十日内履行。
驳回原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币240元，减半收取人民币120元，由原告湖北省田某水利工程管理处工会委员会房屋租赁服务部负担人民币20元，被告张某某负担人民币100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第㈠项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　杨　红

书记员：孙明兰