湖北盛地房地产开发有限公司与黄某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北盛地房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91421122573706879U。
法定代表人：曾爱华，该公司总经理。
住所地：红安县城关镇红华路**号。
委托诉讼代理人：李其春，湖北伟宸律师事务所律师，特别授权。
被告：黄某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省红安县，

原告湖北盛地房地产开发有限公司与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李其春及被告黄某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告湖北盛地房地产开发有限公司诉称：原、被告于2015年10月30日签订了一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告将盛地沃尔玛广场一号楼2楼207-216号商铺及二号楼2层整层201-219号商铺租赁给被告经营，租赁期限为五年。原、被告双方在合同中约定，租金为每月每平方米8元，合计每月15479.04元。物业管理费每月每平方米5元，合计每月9674.4元。原告在合同签订后，依照合同条款约定履行了相关义务，但被告却未按合同约定支付租金及相关费用。为维护原告自身合法权益故诉至法院，请求法院：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告立即腾退所承租的涉案商铺，将涉案商铺归还原告；3、判令被告支付原告租金112468元，物业费58044元，垃圾清理费54176元（以上暂时计算至2018年4月29日）；4、判令被告支付违约金224446.08元；5、所有诉讼费用由被告承担。
被告黄某某辩称：在我们经营过程中，我们的电费过高，商业性用电也不应当2.5元一度，原告利用业主强势地位，要求我们预存高额电费，物业管理无作为，多次反映不理睬，更不存在我方存放的垃圾，原告提供的辅助设施不完善，损坏后不修复，我们在生产经营过程中，原告20多次拉闸限电，导致我方经营受到严重的干扰，客人流失，生产经营无法开展。垃圾清理费合同无约定，不予认可。原告方提供的格式合同对违约金的条款没有特别说明，违约金约定畸高要求法院进行调整，但同意解除合同。
原告为支持自己诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据，原告与被告签订的《房屋租赁合同（街铺）》一份、《房屋租赁合同（街铺）补充协议》一份，拟证明：双方存在房屋租赁关系及原、被告双方各自的权利和义务。
被告对该组证据无异议。本院予以采信。
第二组证据，龙悦国际养生会所暂停营业的照片，拟证明：被告经营的店面一直处于停业状态，给原告带来了严重的不良影响。
被告对该组证据真实性无异议，但认为停业与原告的行为有关，比如拉闸限电和物业管理不配套，给被告经营带来了不良影响，导致停业的后果，与原告有直接的关系。

本院认为原告提交的证据及被告的陈述能够证明被告所经营的门店停业属实，本院予以采信。
第三组证据，告知函短信及书面通知一份，拟证明：被告拖欠原告租金、物业管理费、垃圾清理费的金额。
被告称告知函短信已收到，但对拖欠原告证明的租金、物业管理费被告要求核实，但垃圾清理费不在合同范围之内不应承担。
本院认为，经本院庭审核实被告对拖欠的租金、物业管理费的数额无异议，本院予以采信。垃圾清理费合同未约定本院不予采信。
被告为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交如下证据。
提交原告给被告方的停电告知函18份，拟证明从2016年起，被告只要欠费，不管被告是否在经营中，原告多次拉闸停电，影响了被告正常经营。
原告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告的告知函是正常的告知被告进行缴纳电费，具体是否有实施仅凭告知函不能证明原告实施了拉闸限电行为。
本院认为，原告下发的多份告知函均明确告知被告如未交清拖欠的各项费用将于某年某月某日某时采取停电限制，根据民事证据高度盖然性，应当认定原告采取过停电限制的行为。本院予以采信。
经举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
原、被告于2015年10月30日签订了一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（街铺）补充协议》，原告将盛地沃尔玛广场一号楼2楼207-216号商铺及二号楼2层整层201-219号商铺租赁给被告黄某某经营，租赁期限为五年。原、被告双方在合同中约定，租金为每月每平方米8元，合计每月15479.04元。综合管理费为每月每平方米5元，合计9674.40元。物业管理费为每月每平方米5元，合计9674.40元。合同第四条第4-4约定租金、管理费按季度支付，先付后用，乙方必须提前一个月支付下一期的租金、管理费。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按欠付租金的1%向甲方支付违约金。合同第八条第8-2约定，下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按半年租金及管理费的2倍支付违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方还可以继续追偿……等。原告在合同签订后，依照合同条款约定向被告交付租赁房屋，被告对承租的门店进行了装修并开业名为“龙悦国际养生会所”从事足浴经营，被告因经营不善，以及原告拉闸限电等原因导致被告所经营的“龙悦国际养生会所”于2017年12月停业，至2018年4月29日被告下欠原告租金112468元，物业费58044元，原告要求解除合同并按合同第八条第8-2的约定计算违约金为半年租金加上管理费后的两倍向被告主张违约金224446.08元（15479.04元×6×2+9674.40×2×2），经原、被告协商未果故原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（街铺）补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（街铺）补充协议》均合法有效。原告主张解除合同被告亦同意解除，本院对原告该诉讼请求予以支持，庭审中双方经核实被告拖欠的房屋租金112468元，物业费58044元均无异议，对原告要求被告支付房屋租金112468元，物业费58044元的诉讼请求予以支持；垃圾清理费54176元因双方未在合同中明确约定，被告亦不认可故本院不予支持；被告未按合同约定的时间向原告支付租金及物业费构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告承担违约金224446.08元的诉讼请求，原告提出合同对违约金的约定畸高，要求本院予以调整，本院认为原告拖欠的租金为112468元，而原告主张的违约金高达接近拖欠租金的2倍，被告的抗辩理由成立，本院依法调整违约金计算标准为所拖欠租金112468元的20%即22493.6元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告湖北盛地房地产开发有限公司与被告黄某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（街铺）补充协议》；
二、被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告湖北盛地房地产开发有限公司退还承租的房屋；
三、被告黄某某于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告湖北盛地房地产开发有限公司的房屋租金112468元，物业费58044元；
四、被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告湖北盛地房地产开发有限公司支付违约金22493.6元；
五、驳回原告湖北盛地房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9297元，由原告湖北盛地房地产开发有限公司承担6297元，由被告黄某某承担3000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 李波
审判员 黄红英
审判员 陈霞

书记员： 赵丹