湖北沙洋农村商业银行股份有限公司与陈某、尤某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北沙洋农村商业银行股份有限公司，住所湖北省沙洋县沙洋镇荷花大道40号。统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：钟炜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘军锋，湖北兴联律师事务所专职律师。执业证号14208201510103223。一般代理。
被告：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址湖北省沙洋县。
被告：尤某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址湖北省荆门市东宝区。
被告：荆门宝丽景房地产有限公司，住所荆门市沙洋县平湖路56号。统一社会信用代码91420822744647480C。
法定代表人：王杰，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨兆卫，湖北汉江律师事务所专职律师。执业证号14208199510231401。一般代理。

原告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司（以下简称沙洋农商行）与被告陈某、被告尤某、被告荆门宝丽景房地产有限公司（以下简称荆门宝丽景公司）金融借款合同、保证合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告沙洋农商行委托诉讼代理人刘军锋、被告荆门宝丽景公司委托诉讼代理人杨兆卫到庭参加诉讼，被告陈某、被告尤某经本院传票传唤，无正当理拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告沙洋农商行向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈某偿还原告借款本金346.56万元，并支付利息和罚息（利息以未偿还本金为基数，按年利率7.205%自2015年9月21日计算至本息还清之日止；罚息以未偿还本金为基数，按年利率3.6025%自2018年9月19日计算至本息还清之日止）；二、判令原告对以被告陈某、尤某名义预告登记的位于沙洋县××大道中路（宝丽景国际城）6b幢-1层2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130号房拍卖、变卖后的价款，在第一项请求范围内优先受偿；三、判令被告尤某、被告荆门宝丽景公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2012年9月20日，被告陈某、尤某与荆门宝丽景公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：SY12001215），购买了位于沙洋县××路（宝丽景国际城）6b幢-1层2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130号房屋，合同约定首付4，428，192元，余款441万元办理银行按揭。2012年11月8日，尤某出具承诺书承诺用上述房屋提供抵押担保并为441万元的借款提供连带责任保证。2012年11月16日，陈某作为借款人、购房人、抵押人及尤某作为抵押财产共有人，荆门宝丽景公司作为保证人、房屋出售人与沙洋联社签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号：个贷A2012111607），约定陈某、尤某以合同编号为SY12001215的《商品房买卖合同》中买受的房屋进行预告抵押登记，为陈某向沙洋联社的借款提供担保，荆门宝丽景公司为借款提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自按揭贷款合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。合同签订后，沙洋联社于2012年11月26日向陈某发放了441万元借款。2015年2月2日，沙洋联社终止，其债权债务由原告沙洋农商行承担。被告陈某未按月支付利息，构成违约。原告于2015年11月3日向陈某下达了《湖北沙洋农村商业银行股份有限公司贷款核实、催收通知书》、《贷款真实性确认书》，后陈某依旧未还款，原告又于2018年9月19日向其下达了《贷款提前到期通知书》宣布陈某签订的编号为个贷A2012111607合同项下的债务提前到期，要求其立即归还到期债务。被告至今未履行，原告遂诉至法院。
被告荆门宝丽景公司辩称：对原告起诉的基本事实无异议，对于被告荆门宝丽景公司应承担的保证责任顺序，应在被告即借款人陈某无法清偿，被告尤某承担保证责任之后再行承担。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下九组证据：
证据一、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、鄂银监复36号文件，证明原告的诉讼主体资格；
证据二、被告陈某、尤某的身份证复印件、荆门宝丽景公司企业信息，证明被告的身份情况及主体资格；
证据三、《商品房买卖合同》（合同编号：SY12001215）、收据2份、银行转款凭证5张，证明被告陈某、尤某购买了宝丽景国际城21套房屋并支付了首付款，余下441万元房款办理银行按揭；
证据四，《房地产抵押承诺书》、《住房（商业用房）按揭借款合同》（编号：个贷A201211607）、《商品房预售抵押预告登记》（沙洋县房预沙洋镇字第xx号），证明陈某为购房向原告申请贷款441万元，陈某、尤某用购买的上述房屋提供抵押担保并办理了预售预告登记，荆门宝丽景公司应承担连带保证责任；
证据五、《借款凭证》，证明原告依约向被告发放441万元贷款的事实；
证据六、《共同还款人还款承诺书》，《房屋共有人承诺书》，证明尤某为陈某的441万元借款提供连带保证责任担保；
证据七、催收短信及回复，证明因被告未按期偿还本息，原告向其催收；
证据八、《贷款提前到期通知书》，证明因陈某在原告下达催收通知书后仍未还款构成违约，原告依合同权利宣布债务提前到期，要求陈某立即归还提前到期债务；
证据九、借款人还款明细及借款利息、罚息计算标准及起算时间。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告荆门宝丽景公司对原告提交的九组证据无异议。被告陈某、尤某未到庭，视为放弃答辩、质证、举证、辩论的民事权利。对原告提交的九组证据，经合议庭评议，对该证据的真实性、合法性，关联性，及对本案事实的证明力，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和上述证据,本院认定事实如下:2012年9月20日，被告陈某、被告尤某与被告荆门宝丽景公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：SY12001215），购买了位于沙洋县××大道中路（宝丽景?国际城）6b幢-1层2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130号房屋，合同约定首付4，428，192元，余款441万元办理银行按揭。2012年11月8日，被告尤某向沙洋县农村信用合作联社出具房屋共有人承诺书、共同还款人还款承诺书，被告陈某与尤某出具房地产抵押承诺书，承诺用上述房屋为441万元的借款提供抵押担保，同时尤某个人提供连带责任保证。2012年11月16日，陈某作为借款人、购房人、抵押人及尤某作为抵押财产共有人，荆门宝丽景公司作为保证人、房屋出售人与沙洋联社签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号：个贷A2012111607），约定陈某、尤某以合同编号为SY12001215的《商品房买卖合同》中买受的房屋进行预告抵押登记，为陈某向沙洋联社的借款提供担保，荆门宝丽景公司为借款提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自按揭贷款合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。合同签订后，沙洋联社于2012年11月26日向陈某发放了441万元借款。2015年2月2日，沙洋联社终止，其债权债务由沙洋农商行承担。被告陈某未按月支付利息，构成违约。原告于2015年11月3日向陈某下达了《湖北沙洋农村商业银行股份有限公司贷款核实、催收通知书》、《贷款真实性确认书》，后陈某依旧未还款，原告又于2018年9月19日向其下达了《贷款提前到期通知书》宣布陈某签订的编号为个贷A2012111607合同项下的债务提前到期，要求其立即归还到期债务。被告至今未履行，原告遂诉至法院。

本案争议的焦点：1.关于原告诉请中被告陈某应偿还利息和罚息的计算标准和起算时间，经本院查明，原告以手机彩信的方式向被告陈某下达《贷款提前到期通知书》，未有证据表明被告是否收到，后原告依法向法院提起诉讼,本院于2018年9月28日立案受理,故本院将借款提前到期日确定为2018年9月28日。《借款合同》明确约定了利息及罚息的收取及计算方式,且未超出中国人民银行规定的计算标准,故原告要求被告陈某归还借款本金346.56万元并支付相应的利息和罚息的请求,本院认为利息和罚息的起算日均应从2018年9月28日开始，对原告的诉讼请求第一项予以部分支持。
2.关于原告对被告陈某、尤某用于抵押的财产是否享有优先受偿权及被告荆门宝丽景房公司的保证责任的问题，原告与被告陈某签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定以合同编号SY12001215号中所购房屋作为抵押担保物，双方当事人办理了商品房预售抵押预告登记，证号为：沙洋县房预沙洋镇字第xx号。按揭借款合同约定保证人被告荆门宝丽景公司为借款人陈某依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证保证。阶段性保证人的保证期间自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。被告荆门宝丽景公司虽办理了商品房预售抵押登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。房屋预售抵押登记不具有完整物权性质,具有时效性,而房屋抵押登记系担保物权,两者有明显区别。根据合同约定,保证人的保证期限应到抵押登记已办妥且相关权证证明文件交付时止。现被告荆门宝丽景公司未提供证据证明已办理正式抵押登记手续,也未证明已将相关证明文件及权利证书交由原告核对收执,故被告荆门宝丽景公司的保证责任未过保证期限。因系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,故对原告第二项诉请，要求对系争房产享有优先受偿权的诉求不予支持。
3.关于被告尤某、被告荆门宝丽景公司承担保证责任的顺序问题，本案中，对于原告向被告陈某发放的441万元借款，被告尤某自愿出具共同还款人还款承诺书，承诺对该笔借款承担连带责任保证。同时，原告与被告陈某签订的住房按揭借款合同，被告荆门宝丽景公司作为保证人参与签署。按揭借款合同明确约定：本合同项下有多个保证人的，各保证人对共同债权人承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。即本案中，被告尤某和被告荆门宝丽景公司均为连带责任保证人，承担保证责任无先后顺序之分。原告作为债权人，具有自愿选择权。对被告荆门宝丽景公司应承担的保证责任顺序，应在被告陈某、尤某承担保证责任之后或无法清偿时再行承担的抗辩意见，本院不予采信。
本院认为，原告与被告陈某签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，被告荆门宝丽景公司在合同中作为保证人,同时陈某、尤某出具的共同还款人承诺书及房屋共有人承诺书，均系各方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性规定,合同有效。合同对借款金额（441万元）、借款期限（120个月）、利率（7.205%）、罚息（在利率基础上加收50%）、担保责任、违约责任等进行了约定，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后,原告依约向被告陈某发放了全部贷款441万元,但在履行过程中,被告陈某于2015年9月20日偿还当期本息后，剩余本金346.56万元及利息再未偿还，被告陈某构成违约。因此,原告宣布合同提前到期,符合合同约定。原告关于被告陈某应提前还款的主张有事实和法律依据,本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告陈某偿还原告湖北沙洋农村商业银行股份有限公司借款本金346.56万元，并支付利息和罚息（利息以346.56万元本金为基数，按年利率7.205%自2015年9月21日计算至本息还清之日止；罚息以346.56万元本金为基数，按年利率3.6025%自2018年9月28日计算至本息还清之日止）；
二、被告尤某、被告荆门宝丽景房地产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34525元，由被告陈某承担20715元、尤某承担6905元，被告荆门宝丽景房地产有限公司承担6905元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判长 马斌
人民陪审员 何春桃
人民陪审员 卢礼斌

书记员： 徐旋旋