湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司与楚冠军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北春秋投资管理有限公司
陈慧因（湖北太圣律师事务所）
夏磊（湖北太圣律师事务所）
上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司
楚冠军
罗云飞（湖北人本律师事务所）
杜飘（湖北人本律师事务所）

原告:湖北春秋投资管理有限公司，住所地黄某市黄某大道1399号。
法定代表人:姜辉，总经理。
原告:上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司，住所地黄某市黄某港区大桥西北角。
法定代表人:车建芳，总经理。
两原告的共同委托诉讼代理人:陈慧因、夏磊，湖北太圣律师事务所律师。
被告:楚冠军。
委托诉讼代理人:罗云飞、杜飘（实习律师），湖北人本律师事务所律师。
原告湖北春秋投资管理有限公司（以下简称“春秋投资公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司（以下简称“红星美凯龙”）与被告楚冠军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告春秋投资公司、红星美凯龙的共同委托诉讼代理人陈慧因、夏磊，被告楚冠军及其委托诉讼代理人杜飘到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告春秋投资公司、红星美凯龙向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告春秋投资公司支付租金71891.86元，物业费47304元，管理费31536元，按拖欠金额的3‰每日支付逾期付款违约金至给付之日（截至2016年7月31日为62011.34元）。
2、判令被告于2016年7月31日向两原告交还展位，逾期按1248元每日支付逾期占用违约金至退出之日。
3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。
事实与理由:两原告与被告于2015年7月签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁管理合同”），两原告将编号为1079-a01-z00038展位租赁给被告经营法卡萨-埃菲尔品牌系列商品。
三方在合同中对租金、物业费、管理费标准、租期、支付方式、管理服务、违约责任等作出约定。
合同签订后，各方实际履行了合同，被告未按期向原告缴纳合同约定费用，原告经多次催告未果，故而成讼。
被告楚冠军辩称:一、原告主张的租金（物业费、管理费）数额与事实不符，被告交付给原告的保证金应该充抵租金。
二、原告违约，其内部提供广告位、公共场所照明条件不足，应适当少收租金。
三、逾期违约金的约定过高，应按照同期同类贷款利率支付。
四、逾期返还展位违约金不予支付，因为原告剥夺被告的优先承租权，且迟滞7月才提出不让被告续租，被告争取失败后，不得不另外寻找经营场所，应该给被告2个月的腾退房屋时间，8月1日承租的展位停电，8月3日原告将被告的展位封闭。
关于优先承租权，被告已经另案起诉，需要对其中的装饰装修部分进行鉴定，另案的审理结果影响本案结果，因此建议本案中止审理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:
关于两原告之间的关系。
原告春秋投资公司与红星美凯龙之间，签订了委托建设装饰和经营合同（以下简称“委管合同”），约定:红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和物业费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和物业费付至红星美凯龙账户。
春秋投资公司作为出租方，全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为。
关于两原告与被告之间的合同关系。
2015年7月，原告春秋投资公司（出租方）、原告红星美凯龙（管理方）与被告楚冠军（承租方）签订了租赁管理合同（合同编号为0253350000922），约定:出租方将展位编号为1079-a01-z00038，位于综合馆一楼a8110，a8111、a8112、a8113、a8115、a8116、a8117、a8118、a8119展位（面积为260平方米）租赁给承租方，承租方用于经营古典类商品法卡萨-埃菲尔品牌。
并由红星美凯龙基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜；展位的租赁期限为2015年8月1日起至2016年7月31日止。
关于租金、物业费和管理费标准的约定。
承租方应于每一付款周期向出租方支付租金、物业费和管理费。
出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金、物业费和管理费。
租金单价为36.5元／平方米／月、月租金为9490元；物业费单价为21.9元／平方米／月，月物业费为5694元；管理费单价为14.6元／平方米／月、月管理费为3796元。
承租方应于本合同签订当日支付首期费用，此后应于每月28日前支付下月费用。
2016年3月29日，红星美凯龙向楚冠军发出了预警通知书，催交法卡萨展位租金105120元。
2016年6月22日，红星美凯龙向楚冠军发出了租金催缴通知书，催交法卡萨展位租金122640元。
关于违约责任的约定。
若承租方未按合同约定支付任何款项，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。
合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。
红星美凯龙因承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施。
关于已实际履约的行为。
被告楚冠军分别于2015年12月30日向红星美凯龙缴纳了8月份租金8760元、物业费5256元、管理费3504元，共计17520元；2016年3月8日缴纳了9月份租金、物业费、管理费共计17520元；2016年4月19日缴纳了10月份租金、物业费、管理费共计17520元；2016年5月12日缴纳了11月份租金8760元、物业费2159.38元；2016年5月23日缴纳了11月份余下的物业费3096.62元、管理费3504元；2016年7月18日缴纳了12月份租金6948.14元；2016年7月19日缴纳了12月份余下租金1811.86元、物业费5256元、管理费2932.14元；2016年7月25日给付了12月份余下的管理费571.86元。
本院认为:关于合同效力。
原告春秋投资公司、红星美凯龙与被告楚冠军签订的租赁管理合同以及原告红星美凯龙与被告签订的保密协议，均系当事人的真实意思表示，合同内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。
关于被告欠付约定租金、管理费、物业费金额，共计122640元；展位占用费14716.8元。
原告在其与被告签订的租赁管理合同中，对租金、物业费和管理费虽已进行了约定，但原告红星美凯龙作为管理者有权从事商场的全面经营管理活动，其在合同履行过程中，以保密协议以及向被告发出预警通知书的方式，对被告的权利、义务作出了变更，该变更应为有效。
据此核算，原告红星美凯龙与被告变更后的标准为:每月租金8760元、物业费5256元、管理费3504元。
故确认被告仍应给付两原告的欠款金额共计为:租金61320元＋物业费36792元＋管理费24528元＝122640元。
关于展位占用费。
根据租赁合同约定的租赁期限，被告未于2016年8月1日前与二原告就续租事宜协商一致也未腾退展位，故构成违约。
原告在起诉后，被告已于2016年9月6日腾退了展位。
本院对此予以确认。
二原告主张被告给付逾期按1248元／日支付逾期占用违约金至退出之日的诉请，因合同约定被告逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。
本院支持并确认被告占用展位期间的展位占用费共计14716.8元。
关于逾期付款违约金和占用展位违约金标准，可参照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。
根据租赁管理合同的约定，被告未按约支付任何款项（租金、物业费、管理费），应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，且被告逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  第二款  的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，被告认为双方约定违约金过高，请求予以调整的理由成立，本院予以支持。
根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金、物业费、管理费的违约金以及占用展位的违约金调整为按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。
故对原告主张的违约金超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。
原告春秋投资公司与红星美凯龙之间的权利义务可依法按其合同约定另行主张。
被告提出原告红星美凯龙于2016年8月3日封闭了展位，故被告不应支付期满后占用展位的二倍租金的辩论理由，因合同中已约定被告逾期占用展位的，红星美凯龙有权停水、停电，以合理方式封闭展位等措施，该约定不违反法律规定，故对该抗辩意见，本院不予采信。
对被告提出其享有优先承租权以及装饰装修纠纷已另行起诉，应中止审理的抗辩意见，因与本案无关联，本院不予采信。
被告提出其已交付原告的保证金应充抵租金以及原告未按合同约定提供广告位、公共场所照明不足应适当少收租金的抗辩理由，因其提供证据不足以证实，本院不予采信。
综上:依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第六条  、第八条  、第六十条  第一款  、第二百一十二条  、第二百二十六条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  的规定，判决如下:
一、被告楚冠军于本判决生效后十日内支付原告湖北春秋投资管理有限公司租赁期限内所欠租金、物业费、管理费共计122640元及逾期付款违约金［截止2016年7月27日之前的逾期付款违约金7461.38元；从2016年7月28日起至实际清偿欠款之日止期间的违约金，以122640元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付］。
二、被告楚冠军于本判决生效后十日内支付原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司2016年8月1日至2016年9月6日期间的展位占用费14716.8元及违约金［违约金以14716.8元为基数，从2016年8月1日起至实际清偿欠款之日止期间，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付］。
三、驳回原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4490元、保全费1770元，共计6260元，由原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司共同负担860元，被告楚冠军负担5400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。
（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币4490元。
款汇至户名:湖北省黄某市中级人民法院；帐号:17×××18；开户行:中国农业银行股份有限公司黄某分行团城山支行；地名:湖北省黄某市。
上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。

本院认为:关于合同效力。
原告春秋投资公司、红星美凯龙与被告楚冠军签订的租赁管理合同以及原告红星美凯龙与被告签订的保密协议，均系当事人的真实意思表示，合同内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。
关于被告欠付约定租金、管理费、物业费金额，共计122640元；展位占用费14716.8元。
原告在其与被告签订的租赁管理合同中，对租金、物业费和管理费虽已进行了约定，但原告红星美凯龙作为管理者有权从事商场的全面经营管理活动，其在合同履行过程中，以保密协议以及向被告发出预警通知书的方式，对被告的权利、义务作出了变更，该变更应为有效。
据此核算，原告红星美凯龙与被告变更后的标准为:每月租金8760元、物业费5256元、管理费3504元。
故确认被告仍应给付两原告的欠款金额共计为:租金61320元＋物业费36792元＋管理费24528元＝122640元。
关于展位占用费。
根据租赁合同约定的租赁期限，被告未于2016年8月1日前与二原告就续租事宜协商一致也未腾退展位，故构成违约。
原告在起诉后，被告已于2016年9月6日腾退了展位。
本院对此予以确认。
二原告主张被告给付逾期按1248元／日支付逾期占用违约金至退出之日的诉请，因合同约定被告逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。
本院支持并确认被告占用展位期间的展位占用费共计14716.8元。
关于逾期付款违约金和占用展位违约金标准，可参照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。
根据租赁管理合同的约定，被告未按约支付任何款项（租金、物业费、管理费），应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，且被告逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  第二款  的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，被告认为双方约定违约金过高，请求予以调整的理由成立，本院予以支持。
根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金、物业费、管理费的违约金以及占用展位的违约金调整为按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。
故对原告主张的违约金超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。
原告春秋投资公司与红星美凯龙之间的权利义务可依法按其合同约定另行主张。
被告提出原告红星美凯龙于2016年8月3日封闭了展位，故被告不应支付期满后占用展位的二倍租金的辩论理由，因合同中已约定被告逾期占用展位的，红星美凯龙有权停水、停电，以合理方式封闭展位等措施，该约定不违反法律规定，故对该抗辩意见，本院不予采信。
对被告提出其享有优先承租权以及装饰装修纠纷已另行起诉，应中止审理的抗辩意见，因与本案无关联，本院不予采信。
被告提出其已交付原告的保证金应充抵租金以及原告未按合同约定提供广告位、公共场所照明不足应适当少收租金的抗辩理由，因其提供证据不足以证实，本院不予采信。

综上:依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第六条  、第八条  、第六十条  第一款  、第二百一十二条  、第二百二十六条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  的规定，判决如下:
一、被告楚冠军于本判决生效后十日内支付原告湖北春秋投资管理有限公司租赁期限内所欠租金、物业费、管理费共计122640元及逾期付款违约金［截止2016年7月27日之前的逾期付款违约金7461.38元；从2016年7月28日起至实际清偿欠款之日止期间的违约金，以122640元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付］。
二、被告楚冠军于本判决生效后十日内支付原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司2016年8月1日至2016年9月6日期间的展位占用费14716.8元及违约金［违约金以14716.8元为基数，从2016年8月1日起至实际清偿欠款之日止期间，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付］。
三、驳回原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4490元、保全费1770元，共计6260元，由原告湖北春秋投资管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄某分公司共同负担860元，被告楚冠军负担5400元。

审判长：闵丽

书记员：梅千