湖北星星宏基置业有限公司、陈某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北星星宏基置业有限公司。住所地：天门市竟陵办事处钟惺大道。
法定代表人：应华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛文伟，湖北文学泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。

上诉人湖北星星宏基置业有限公司（以下简称星星宏基置业公司）因与被上诉人陈某商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院2018鄂9006民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
星星宏基置业公司上诉请求：1.撤销湖北省天门市人民法院2018鄂9006民初2748号民事判决，改判驳回陈某的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈某承担。事实与理由：1.一审判决认定星星宏基置业公司存在违约行为错误。依照双方签订的商品房买卖合同的约定，只有因星星宏基置业公司的原因导致无法办理权属证书的，其才承担违约责任。涉案的房屋不能办理权属证书系因天门市状元路规划变更所致，该规划变更是星星宏基置业公司与陈某订立商品房买卖合同时无法预知的，不属于商业风险的范畴。一审判决认定星星宏基置业公司未能在规定期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，导致陈某至今未能办理房屋权属证书，构成违约，应当承担违约责任，属于认定事实错误。2.一审判决星星宏基置业公司支付违约金属实体处理错误。第一，陈某未因延期办理房屋产权证书而产生经济损失。星星宏基置业公司按时交房，履行了交房义务，且积极将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。另外，星星宏基置业公司未影响陈某装修及实际入住，因此未产生任何经济损失。第二，即使认定星星宏基置业公司构成违约，一审判决的违约金也过分高于法律规定。
陈某未答辩。
陈某向一审法院起诉请求：1、星星宏基置业公司向陈某支付违约金4044.30元；2、星星宏基置业公司承担因本案诉讼产生的打印费、交通费、误工费4315元及本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年3月27日，陈某与星星宏基置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：星星宏基置业公司将位于天门市竟××钟××大道××楼××单元××号的商品房出售给陈某；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属证书需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1％赔偿买受人损失；2、买受人不接受退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，陈某于2015年3月27日付清购房款404430元。同年9月1日，星星宏基置业公司将房屋交付给陈某。星星宏基置业公司未能在约定期限即2016年11月30日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，以致陈某未能取得房屋权属证书。为此，陈某以星星宏基置业公司违约，要求其按《商品房买卖合同》第十五条第2款约定支付违约金为由于2018年9月14日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系一起因未在约定期限内办理房屋权属证书引起的商品房销售合同纠纷。陈某与星星宏基置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈某依约履行了支付房价款的义务；星星宏基置业公司在向陈某交付房屋后未能按合同约定将资料报产权登记机关备案，致使陈某未能在约定期限内取得房屋权属证书。星星宏基置业公司违反了上述合同约定的义务，应依法承担违约责任。故对陈某要求星星宏基置业公司支付违约金4044.30元的诉讼请求，依法予以支持；陈某要求星星宏基置业公司支付因本案产生的打印费、交通费、误工费的诉讼请求，因其未提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果，依法不予支持。星星宏基置业公司的辩称意见与客观事实不相符，其理由不能成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、星星宏基置业公司于一审判决生效后十日内支付陈某违约金4044.30元。二、驳回陈某的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由星星宏基置业公司负担。
二审期间，星星宏基置业公司围绕上诉请求提交了土地使用权证与规划图，拟证明：1.因2005年天门市状元路规划变更，导致涉案项目规划图与土地使用权证载明面积不一致，而这一问题在规划验收时才发现，导致无法及时办理不动产登记；2.该规划变更系为了社会公共利益，星星宏基置业公司不能及时办理不动产登记的原因在于服从了公共利益；3.该规划变更导致无法及时办证的后果在双方当事人签订商品房买卖合同时无法预见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：星星宏基置业公司提交的土地使用权证与规划图，不能达到其证明目的，对该证据的证明目的不予采信。
二审查明，星星宏基置业公司称涉案项目旁的公共道路天门市状元路的规划于2005年前后发生了变更。2006年6月23日，星星宏基置业公司办理的涉案项目土地使用权登记证书载明土地使用权面积为34889.337㎡；天门市城乡规划局于2013年9月10日出具的天门新城学府雍景湾（七期）规划图中载明总用地面积为35988.45㎡。
另查明，涉案工程项目于2014年1月24日开工建设。
一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由湖北星星宏基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，星星宏基置业公司与陈某签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在合同中约定，星星宏基置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料交产权登记机关备案，如因星星宏基置业公司的责任，陈某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈某可以按照已付房价的1%向星星宏基置业公司主张违约金。现因星星宏基置业公司未能在交房后90日内协助陈某办理不动产登记，应当承担相应的违约责任。
星星宏基置业公司上诉称其未能依约履行协助办理不动产登记义务系因天门市状元路规划变更，导致涉案土地使用权面积与规划用地面积不一致，其为维护社会公共利益而使涉案项目无法及时通过竣工验收。上述情形，星星宏基置业公司与陈某签订商品房买卖合同时无法预知，因此星星宏基置业公司不应当承担违约责任。对此，本院认为，根据星星宏基置业公司的陈述，天门市状元路的规划于2005年前后已经变更，星星宏基置业公司于2006年办理了涉案项目的土地使用权证，而双方于2016年才签订商品房买卖合同。据此，星星宏基置业公司在签订涉案商品房买卖合同时已经知晓规划用地面积与土地使用权面积不一致的事实，也应当预知到基于上述原因，会导致涉案工程因规划无法通过验收而无法办理不动产登记。但星星宏基置业公司在与陈某签订商品房买卖合同时并未将上述情况告知陈某，故星星宏基置业公司应当对未及时办理不动产登记的后果承担违约责任。另外，即使因公共道路规划变更导致上述情况，规划在2005年已经变更，涉案工程在2014年才开工建设，中间约长达九年，星星宏基置业公司可以在开工建设前依法依规妥善处理上述问题，不致于因公共道路规划的变更而必然导致星星宏基置业公司不能依约办理不动产登记的后果。据此，星星宏基置业公司的该上诉理由不成立。
星星宏基置业公司上诉称，陈某并未因未及时取得不动产登记证产生损失，商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过高应予调整。本院认为，星星宏基置业公司在签订商品房买卖合同时应当预知可能存在违约风险，该合同中有关逾期办证违约金的条款，是双方意思表示一致的结果，有利于合同当事人积极诚信地履行合同义务，对双方均有约束力。星星宏基置业公司存在违约行为，其应当按照合同约定支付相应的违约金。另外，陈某在合同签订后依约支付了相应的房款，在履行合同过程中并无过错，且合同约定的1%逾期办证违约金并不过高。基于此，一审法院判决星星宏基置业公司按照合同约定的已付房款的1%向陈某支付逾期办证违约金，并无不当，故对星星宏基置业公司的该上诉意见，不予采纳。
综上，星星宏基置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

审判长 王勇
审判员 丁盼
审判员 刘汝梁

书记员： 胡灵