湖北昌盛房地产开发有限公司与襄阳五龙房地产开发有限责任公司不当得利纠纷再审民事判决书

湖北昌盛房地产开发有限公司
张爱民（湖北联邦律师事务所）
陈莎（湖北联邦律师事务所）
襄阳五龙房地产开发有限责任公司
程义江（湖北思扬律师事务所）

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:湖北昌盛房地产开发有限公司。
住所地:湖北省襄阳市樊城区新华路7号熙特大厦B座603号。
法定代表人:张家春，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张爱民，湖北联邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈莎，湖北联邦律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）:襄阳五龙房地产开发有限责任公司。
住所地:湖北省襄阳市高新技术开发区春园路55号。
法定代表人:李健，该公司总经理。
委托诉讼代理人:程义江，湖北思扬律师事务所律师。
再审申请人湖北昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）因与被申请人襄阳五龙房地产开发有限责任公司（以下简称五龙公司）不当得利纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2015）鄂襄阳中民三终字第00072号民事判决，向本院申请再审。
本院于2015年9月10日作出（2015）鄂民申字第01542号民事裁定，提审本案。
本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。
再审申请人昌盛公司的委托诉讼代理人张爱民、被申请人五龙公司的委托诉讼代理人程义江到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
昌盛公司再审称:（一）昌盛公司于2003年以出让方式从襄阳市国土资源局取得涉案土地使用权，案外人付进才、陈用英夫妇的住宅土地使用权登记在昌盛公司的宗地图中，昌盛公司是依法与付进才、陈用英签订拆迁协议的合法主体。
证实上述事实的有关证据，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等材料因被原单位经办人带走，直到本案二审前才设法找回，却未被二审法院采信。
这些证据与本案基本事实有关，其作为新的证据，足以推翻原审判决。
（二）五龙公司依据其与案外人原襄樊金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）订立的协议，承接了金厦公司与付进才、陈用英所签订拆迁还房协议的权利义务，并经另案生效判决确定了合同义务，其向昌盛公司主张所谓“不当得利”主体不适格。
（三）付进才、陈用英被拆迁的房屋为住宅性质，且房屋登记面积仅为57.86平方米。
金厦公司自愿以70平方米的商业门面房屋给予还建，根据合同相对性原则，与昌盛公司无关，不能将此合同义务强加于昌盛公司。
即使由昌盛公司承担还建义务，也应当按照涉案还建地区房屋完工时间（2009年9月至2010年5月）商品住宅的价格（约20余万元）计算，但一、二审判决以2012年2月为时间点，以对新建商品房一楼70平方米门面的评估价格作为依据，判决昌盛公司向五龙公司支付补偿款260余万元没有任何事实和法律依据。
请求撤销一、二审判决，依法改判驳回五龙公司的诉讼请求，由五龙公司赔偿昌盛公司28万元。
五龙公司辩称:（一）昌盛公司在一、二审过程中，仅对于应当还建的房屋评估价格有异议，对于其存在不当得利这一事实是认可的，现其就此申请再审的理由不能成立。
（二）付进才、陈用英的房屋在拆迁前用于个体经营之用，金厦公司以商业门面标准，并在原有面积基础上适当增加至70平方米与其签订拆迁还建补偿协议，并无不当。
昌盛公司应当还建而未还建，其作为受益人，应当按照评估价格向五龙公司支付损失费用。
一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回昌盛公司的再审请求。
2012年8月6日，一审原告五龙公司以付进才、陈用英的拆迁安置费应由昌盛公司解决为由，提起诉讼。
请求判决:1.昌盛公司偿还原告补偿给陈用英70平方米门面房经济损失2615500元及安置补助费39819.24元；2.本案诉讼费、代理费由昌盛公司负担。
湖北省襄阳市襄城区人民法院一审查明:2001年，经原湖北省襄樊市人民政府批准，昌盛公司对该市襄城区南街，西至军分区，南起空地，北至南街粮油店范围内面积为1895.2平方米的国有土地进行旧城改造。
襄樊市国土资源局收回上述国有土地使用权。
后昌盛公司以出让的方式取得上述范围内土地使用权。
2003年12月，襄樊市国有土地资源局下发公告，对上述范围内原土地使用权人的国有土地使用权予以注销，地上建筑物及附着物补偿等问题，由昌盛公司按有关规定予以解决。
本案争议的土地使用权使用人付进才、陈用英系夫妻关系，其住房位于襄城区南街66号。
付进才于1993年取得土地使用权证，地籍号10-45；1994年12月24日，付进才取得房屋所有权证，房屋面积57.86平方米。
付进才、陈用英房屋所占土地经襄阳市国土资源局于2012年4月12日出函确认登记于昌盛公司。
在此期间，金厦公司亦在襄城南街进行房地产开发，其地域位于昌盛公司开发区域的北侧。
金厦公司就付进才、陈用英的房屋拆迁还房事宜，与付进才、陈用英洽谈。
2005年4月6日，双方达成拆迁还房协议，主要内容为“付进才现有房屋位于金厦公司开发商住楼的南侧，建筑面积57.86平方米，付进才同意拆除现房，由金厦公司连片开发为商住楼后，在本商住楼一楼最南侧过道旁一间70平方米门面房返还给付进才，双方不存在任何经济补偿费用”。
该协议签订后，付进才上述房屋被拆除。
2007年3月16日，金厦公司因与五龙公司欠款纠纷，原湖北省襄樊高新技术开发区人民法院作出（2007）襄新执字第52-2号民事裁定书，将金厦公司位于襄城南街的土地使用权抵偿给五龙公司。
襄城南街商住楼的开发事项由五龙公司进行。
2007年6月29日，金厦公司更名为襄樊利泉房地产开发有限公司（以下简称利泉公司）。
2009年3月25日，利泉公司与五龙公司针对付进才、陈用英拆迁还房协议一事签订协议。
将该协议中约定由利泉公司承担的义务转移于五龙公司，由五龙公司协调处理与付进才、陈用英拆迁还房事宜。
2011年，利泉公司以陈用英为被告、昌盛公司为第三人向湖北省襄阳市襄城区人民法院提起诉讼，要求确认2005年4月6日签订的拆迁补偿协议无效。
拆迁房屋共有人付进才死亡，其继承人付丽、付艳放弃继承。
该院审理后，确认2005年4月6日签订的拆迁补偿协议有效，驳回了利泉公司的诉讼请求，该案已生效。
2012年8月6日，五龙公司以陈用英、付丽、付艳为被告向湖北省襄阳市襄城区人民法院提起诉讼，要求确认五龙公司已将位于襄阳市襄城区五龙南街商住楼南侧第一间门面房交付给陈用英、付丽、付艳，被告并支付多占五龙房地产公司的门面房价款。
陈用英同时提出反诉，要求五龙公司支付逾期还房的经济损失413600元。
湖北省襄阳市襄城区人民法院经审理后作出（2012）鄂襄城民二初字第00848号民事判决书，认定五龙公司应当返还拆迁补偿协议约定的房屋，鉴于陈用英于2012年8月实际占用五龙南街商住楼南侧第一间门面房，该房实际面积大约为88.34平方米，超出还房面积18.34平方米，超出还房约定的18.34平方米交付，超出还房面积的18.34平方米经法院主持双方议价，按37231元／平方米由陈用英支付价款。
五龙公司支付陈用英逾期还房损失39819.24元。
因陈用英不服该判决，提出上诉，湖北省襄阳市中级人民法院审理后作出（2013）鄂襄阳民三终字第00213号民事判决书，驳回了陈用英的上诉，维持原判。
五龙公司认为原付进才、陈用英的土地使用权是昌盛公司使用，对于付进才、陈用英的拆迁安置费应由昌盛公司解决，故提起本案诉讼。
本案一审中，五龙公司对返还给陈用英的房屋价值申请鉴定。
一审法院依法委托武汉博兴房地产评估有限责任公司襄阳分公司进行评估。
2014年5月5日，该公司作出鄂博兴襄（司法）字第2014093号评估报告。
评估结论为2012年8月15日，该房屋每平方米单价为37363元。
70平方米总价款为265500元。
五龙公司对鉴定无异议。
昌盛公司提出异议，认为:1.原房屋面积只有50平方米左右，现鉴定为70平方米面积不符。
2.原系旧商住房，现鉴定的商业门面房是新房。
3.评估应以原来的房产证作为依据。
4.鉴定的新商业门面房与我公司没有任何关系。
湖北省襄阳市襄城区人民法院一审认为，付进才、陈用英位于襄城区南街的房屋，属于拆迁还房范围。
昌盛公司与原金厦公司分别为襄城南街包括付进才、陈用英房屋地段相邻的开发商。
原金厦公司在与付进才、陈用英签订拆迁还房协议，该房屋拆除后，该房所坐落的土地使用权并没有交由原金厦公司使用。
而实际使用付进才、陈用英土地的为昌盛公司，结合襄阳市国土资源局下发的拆迁公告中昌盛公司拆迁还房范围及襄阳市国土资源局出具函中确认付进才、陈用英的原宗地登记于昌盛公司的事实，昌盛公司应为付进才、陈用英拆迁还房主体。
基于此事实，原金厦公司及其权利义务受让人五龙公司错误地将付进才、陈用英作为其拆迁还房对象，在未使用该宗土地的基础上，返还了付进才、陈用英房屋，其利益受到了损失。
而昌盛公司因五龙公司的还房行为，在没有付出拆迁对价的情形下，使用付进才、陈用英的宗地，其应支出的费用而未支出，无形中使其资产增加。
五龙公司所受损失与昌盛公司资产增加之间具有因果关系。
综上，昌盛公司没有合法根据，取得不当利益，构成不当得利，应返还给受损人五龙公司。
关于返还标的的确认，根据市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁补偿的方式为货币补偿及房屋产权调换两种。
付进才、陈用英在房屋拆迁时选择的是房屋产权调换:1.返还房屋性质:付进才、陈用英房屋登记为住宅性质，而原金厦公司返还为门面房。
住宅与门面房在价值上有较大差异。
通过原金厦公司诉陈用英三案及本案审理情况，2005年付进才、陈用英在与原金厦公司签订拆迁还房协议时，付进才、陈用英并不知道具体是由哪个开发商与其商谈拆迁事宜，之后因拆迁还房事宜发生多次争执引发诉讼。
可以看出双方签订拆迁还房时并没有串通，双方基于协商而签订的协议。
付进才、陈用英的房屋虽登记为住宅，但其房屋临街，在金厦公司、五龙公司与陈用英案审理期间，部分未拆除房屋陈用英一直在经营。
基于以上情况，原金厦公司与付进才、陈用英商定返还门面房符合房屋状态，本案还房损失计算金额以门面房价值为计价依据。
2.返还房屋面积:付进才、陈用英的房屋产权登记为57.86平方米。
原金厦公司、付进才、陈用英商定产权置换面积为70平方米。
根据以上认定，本案被拆迁房屋基于原金厦公司及付进才、陈用英协商而形成拆迁还房协议，无串通之意，能够反映出被拆迁人的意思表示。
该还房面积经核算为1:1.21，与拆迁还房产权置换的现状差异不大，并无过高情形，故可以70平方米为计价依据。
根据评估报告，返还给陈用英房屋价值为2615500元。
对于原告五龙公司主张的逾期还房损失39819.24元，因系五龙公司违反拆迁补偿协议逾期还房，对该损失的形成，五龙公司具有过错，该请求不予支持。
综上，该院于2014年10月17日作出（2012）鄂襄城民二初字第00850号民事判决:一、昌盛公司于本判决生效后十五日内返还五龙公司损失款2615500元；二、驳回五龙公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27650元，原告五龙公司负担3555元，被告昌盛公司负担24095元。
诉讼保全费5000元、鉴定费11000元，由昌盛公司负担。
昌盛公司不服一审判决，提起上诉称:昌盛公司在襄城南街的商住楼开发项目于2010年5月竣工，并经过竣工验收备案，所开发的商品房及商业门面房也于2010年5月前后开始销售，昌盛房地产公司所售商品房单价在4100元／平方米以下，商业门面房单价为21800元／平方米。
而本案还建房应为商品住宅用房，按还建房70平方米计算，应返还付进才、陈用英287000元，而原判所采信的评估结论的评估基准日为2012年8月15日，所评估的房屋为同地段的商业门面新房，评估单价达到37363元／平方米，实属认定事实不清。
金厦公司、利泉公司、付进才、陈用英在签订拆迁补偿协议并实际占用商业门面房屋过程中均存在明显过错和不当行为，五龙公司对其造成的经济损失也存在重大过错，因其过错造成的损失应自行承担，原判让无过错的昌盛房地产公司承担全部损失，实体判决明显不公，严重损害上诉人的合法权益。
请求二审法院撤销原判，改判昌盛公司返还五龙公司损失款287000元。
本案诉讼费由双方当事人依法分担。
被上诉人五龙公司辩称:原判认定事实清楚，适用法律正确。
请求驳回上诉，维持原判。
湖北省襄阳市中级人民法院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
该院二审认为，一审法院委托评估机构对返还给陈用英的房屋价值进行评估，估价时点为2012年8月15日，评估总价为人民币2615500元。
昌盛公司称估价时点应为2010年5月、估价对象应为商品住房，上诉理由均限于本案房地产估计报告进行评估的假设前提条件和限制条件。
本案在一审诉讼中，昌盛公司提出以下异议:“1.原房屋面积只有50平方米左右，现鉴定为70平方米面积不符；2.原系旧商住房，现鉴定的商业门面房是新房；3.评估应以原来的房产证作为依据；4.鉴定的新商业门面房与我公司没有任何关系”，没有提及其上诉所称的评估时点问题。
昌盛公司由于针对鉴定结论未及时行使相应诉权，应承担对己不利的法律后果。
另外，昌盛公司在一审诉讼中，只对上述评估报告提出异议，并未申请一审法院重新鉴定。
且一审法院判决针对上诉人昌盛公司所提出的异议作出的答复，并无不当。
昌盛公司返还五龙公司损失款2615500元，二审法院予以认可。
因金厦公司的错误认识，与付进才、陈用英签订拆迁补偿协议，代行了昌盛公司的事务，其因此遭受的损失，昌盛公司应当予以赔偿。
昌盛公司称金厦公司（利泉公司）、付进才、陈用英在签订拆迁补偿协议并实际占用商业门面房屋过程中均有过错，五龙公司对其造成的经济损失也存在重大过错，因其过错造成的损失应自行承担，一审判决让其承担全部损失，明显不公，理由不能成立。
昌盛公司主张仅返还被上诉人五龙公司损失款287000元，该院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，实体处理得当。
判决如下:驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25428元，由上诉人昌盛公司负担。
本案再审期间，昌盛公司为支持其主张，提交了以下证据:
第一组证据:《国有土地使用权出让合同》［襄土批租字（2001）53号］、《国有土地使用权证书》［襄樊国用（2003）第31031004号］、公告。
拟证明昌盛公司于2003年合法取得襄阳市襄城区南街旧城改造项目国有土地使用权以及宗地图四至情况。
第二组证据:金厦公司与付进才、陈用英于2005年4月6日签订的拆迁补偿协议书及湖北省襄阳市襄城区人民法院（2011）襄城民二初字第374号民事判决书、襄阳市国土资源局于2012年4月12日给原审法院的回复函。
拟证明:1.金厦公司与付进才、陈用英夫妇签订的拆迁补偿协议已被人民法院生效判决确定有效；2.付进才、陈用英房屋所占土地登记于昌盛公司开发范围之内。
第三组证据:利泉公司与五龙公司于2009年3月25日签订的协议书、湖北省襄阳市襄城区人民法院（2012）鄂襄城民二初字第00848号民事判决书、湖北省襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳民三终字第00213号民事判决书各1份；付进才、陈用英原有房屋的国有土地使用权证、房产证及被拆迁前的相邻关系平面图。
拟证明:1.付进才、陈用英没有交付旧房屋的使用权，构成根本违约，但五龙公司并未解除合同，而是自己选择履行；2.付进才、陈用英原有房屋性质为普通住宅，也不临街，应适用居民住宅拆迁的补偿标准，而不能按照商铺标准进行补偿。
第四组证据:昌盛公司与部分原住居民（付进才、陈用英邻居）签订的拆迁还房合同共6份。
拟证明在该公司开发范围内，与付进才、陈用英原住房性质相同的原住户均按照普通住宅进行了还建补偿。
第五组证据:建设工程规划许可证、施工许可证等证照。
拟证明昌盛公司合法建设开发涉案还建工程。
第六组证据:建设工程竣工验收报告和湖北省商品房预售许可证各1份。
拟证明昌盛公司开发的南街商住楼竣工时间为2010年5月5日，商品房预售许可时间为2009年9月4日。
本案应当按照此时间段计算补偿价格。
第七组证据:昌盛公司与原南街被拆迁人洪正国等人签订的“拆迁还房合同”4份；昌盛公司为出售原地开发的南街商住楼所签订的“商品房买卖合同”2份。
拟证明昌盛公司以建成后的普通住宅用于还建及销售南街商住楼的时间、成交价格（单价在4100元／平方米以内）。
五龙公司为证明其再审主张，提交了以下证据:
第一组证据:个体工商户营业执照2份、特种行业许可证1份。
拟证明付进才、陈用英的房屋在拆迁前用于个体经营，房屋性质应为商铺。
第二份证据:商品房买卖合同1份。
拟证明五龙公司开发的南街商住楼商铺价格与本案评估价格相当。
经质证，五龙公司对于昌盛公司提交的第一组、第二组证据不持异议；对第三组证据真实性不持异议，但不认可其证明目的。
认为五龙公司是在另案起诉被原审法院驳回后，才选择履行与付进才、陈用英的拆迁补偿合同，涉案被拆迁房屋为临街商铺，应按照商铺标准进行补偿；第四组、第五组、第六组、第七组证据与本案无关。
对于五龙公司提交的第一组证据的真实性，昌盛公司无异议，但不认可其证明目的。
认为该组证据的证明目的在另案诉讼中已被人民法院生效判决所否定，该判决认定付进才、陈用英原有房屋性质为住宅，而不是商铺；第二份证据与本案无关。
本院审查认为，昌盛公司提供的第一组、第二组、第三组证据及五龙公司提交的第一组证据的真实性，双方均不持异议，对于上述证据的真实性应予以确认。
昌盛公司依法取得涉案地域开发权的事实各方均无异议，且该事实亦为人民法院多个案件的生效判决所确认，故应对昌盛公司提供的第五组、第六组证据予以认定；对于昌盛公司提供的第四组、第七组证据及五龙公司提交的第一组证据，双方并未对其真实性提出异议，仅认为与本案无关。
故对于双方以上证据与本案的关联性及能否达到双方的举证目的，本院将结合所查明的事实予以综合评判。
本院认为，从涉案被拆迁房屋的权利证书记载内容来看，该房屋的性质登记为住宅，虽然陈用英持有从事个体经营的执照，但其房屋性质仍应当以政府行政机关登记为准。
且根据另案生效判决所查明的事实，陈用英未被拆除的房屋至今仍然从事相关的经营活动，其不能证明被拆迁的房屋为门面经营用房。
故该判决亦认定本案争议房屋性质应为普通住宅，并驳回了陈用英请求五龙公司按照经营用房支付停业损失的诉讼主张，最终参照襄阳市住房保障和房屋管理局及襄阳市物价局下发的《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）的通知》（襄房字2011第79号）规定的住宅标准，判令五龙公司向陈用英支付临时安置补助费。
综上，本案房屋性质应当认定为普通住宅。
原金厦公司在与付进才、陈用英协商拆迁事宜时，自愿以70平方米的商铺和其他优惠条件作为对价，与付进才、陈用英签订拆迁还房协议，系该公司根据自身的开发进度情况所作出的商业经营决策，是与被拆迁人谈判妥协的结果，其效力仅及于协议双方当事人。
其后，在得到五龙公司和陈用英的认可后，该协议的权利义务全部转由五龙公司承受。
但是，根据合同相对性原则，在昌盛公司不知情、未参与且不认可的情况下，该协议所规定的权利义务，对昌盛公司并不具有约束力。
一、二审判决对五龙公司补偿给陈用英的一楼商品房商铺进行价格评估，并以此作为昌盛公司应当向五龙公司支付损失款的依据不当，本院予以纠正。
本案昌盛公司与原金厦公司均为襄阳市襄城区南街旧城改造工程的开发商，所开发地段相邻。
且涉案房屋就在昌盛公司所开发的区域范围内，故应当以昌盛公司对该区域同类型的房屋补偿标准作为参考。
根据昌盛公司提交的“拆迁还房合同”、“商品房买卖合同”等证据，昌盛公司于原地建成的商住楼同期对外出售的价格约为4100元／平方米，该价格可以作为本案昌盛公司支付损失款计算标准的依据。
2.补偿费用的计算起始时间。
另案生效判决认定，陈用英实际占用五龙公司位于南街门面房的时间是2012年8月，故该日期可视为五龙公司实际损失发生日。
3.关于房屋补偿面积。
付进才、陈用英原房屋所有权证登记面积57.86平方米，本应当以此登记面积作为计算补偿费的依据。
但鉴于昌盛公司在再审中主要是对涉案房屋性质持有异议，对于在原房屋面积基础上适当增加一些补偿面积并无异议，故可依据原协议约定的70平方米计算。
据此，昌盛公司应当给予五龙公司损失赔偿费用为:4100元／平方米×70平方米=287000元，并以此为基数，自2012年8月起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
综上，本案一、二审判决认定的基本事实清楚，但对于昌盛公司应当给付五龙公司赔偿费用的计算标准有误，应予纠正。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  第二项  之规定，判决如下:
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2015）鄂襄阳中民三终字第00072号民事判决和湖北省襄阳市襄城区人民法院（2012）鄂襄城民二初字第00850号民事判决；
二、湖北昌盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还襄阳五龙房地产开发有限责任公司损失款287000元及利息（以287000元为基数，自2012年8月起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回襄阳五龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审、二审案件受理费及诉讼保全费、鉴定费合计69078元，由湖北昌盛房地产开发有限公司负担48355元，襄阳五龙房地产开发有限责任公司负担20723元。
本判决为终审判决。

本院认为，从涉案被拆迁房屋的权利证书记载内容来看，该房屋的性质登记为住宅，虽然陈用英持有从事个体经营的执照，但其房屋性质仍应当以政府行政机关登记为准。
且根据另案生效判决所查明的事实，陈用英未被拆除的房屋至今仍然从事相关的经营活动，其不能证明被拆迁的房屋为门面经营用房。
故该判决亦认定本案争议房屋性质应为普通住宅，并驳回了陈用英请求五龙公司按照经营用房支付停业损失的诉讼主张，最终参照襄阳市住房保障和房屋管理局及襄阳市物价局下发的《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）的通知》（襄房字2011第79号）规定的住宅标准，判令五龙公司向陈用英支付临时安置补助费。
综上，本案房屋性质应当认定为普通住宅。
原金厦公司在与付进才、陈用英协商拆迁事宜时，自愿以70平方米的商铺和其他优惠条件作为对价，与付进才、陈用英签订拆迁还房协议，系该公司根据自身的开发进度情况所作出的商业经营决策，是与被拆迁人谈判妥协的结果，其效力仅及于协议双方当事人。
其后，在得到五龙公司和陈用英的认可后，该协议的权利义务全部转由五龙公司承受。
但是，根据合同相对性原则，在昌盛公司不知情、未参与且不认可的情况下，该协议所规定的权利义务，对昌盛公司并不具有约束力。
一、二审判决对五龙公司补偿给陈用英的一楼商品房商铺进行价格评估，并以此作为昌盛公司应当向五龙公司支付损失款的依据不当，本院予以纠正。
本案昌盛公司与原金厦公司均为襄阳市襄城区南街旧城改造工程的开发商，所开发地段相邻。
且涉案房屋就在昌盛公司所开发的区域范围内，故应当以昌盛公司对该区域同类型的房屋补偿标准作为参考。
根据昌盛公司提交的“拆迁还房合同”、“商品房买卖合同”等证据，昌盛公司于原地建成的商住楼同期对外出售的价格约为4100元／平方米，该价格可以作为本案昌盛公司支付损失款计算标准的依据。
2.补偿费用的计算起始时间。
另案生效判决认定，陈用英实际占用五龙公司位于南街门面房的时间是2012年8月，故该日期可视为五龙公司实际损失发生日。
3.关于房屋补偿面积。
付进才、陈用英原房屋所有权证登记面积57.86平方米，本应当以此登记面积作为计算补偿费的依据。
但鉴于昌盛公司在再审中主要是对涉案房屋性质持有异议，对于在原房屋面积基础上适当增加一些补偿面积并无异议，故可依据原协议约定的70平方米计算。
据此，昌盛公司应当给予五龙公司损失赔偿费用为:4100元／平方米×70平方米=287000元，并以此为基数，自2012年8月起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
综上，本案一、二审判决认定的基本事实清楚，但对于昌盛公司应当给付五龙公司赔偿费用的计算标准有误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  第二项  之规定，判决如下:
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2015）鄂襄阳中民三终字第00072号民事判决和湖北省襄阳市襄城区人民法院（2012）鄂襄城民二初字第00850号民事判决；
二、湖北昌盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还襄阳五龙房地产开发有限责任公司损失款287000元及利息（以287000元为基数，自2012年8月起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回襄阳五龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审、二审案件受理费及诉讼保全费、鉴定费合计69078元，由湖北昌盛房地产开发有限公司负担48355元，襄阳五龙房地产开发有限责任公司负担20723元。

审判长：李成林

书记员：张胜