湖北日盛房地产开发有限公司与李建新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告湖北日盛房地产开发有限责任公司。
法定代表人饶丰收，系该公司董事长。
委托代理人闵卫华，系湖北东楚律师事务所律师，系特别授权。
被告李建新。

原告湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛地产）诉被告李建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由代理审判员汪潞璐独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告日盛地产的委托代理人闵卫华、被告李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日盛地产诉称，2007年9月29日，我公司与李建新签订了台商会馆住宅楼认购书，合同约定我公司将拥有合法处置权的台商会馆D栋一单元401号房屋以每平方米3350元，总价款462233元出售给李建新，付款方式为李建新支付定金138000元，其余以贷款方式支付，付款期限为2007年底。合同签订前的2007年9月14日李建新支付了5000元订金，2007年9月29日，李建新支付了133000元，之后李建新一直不支付余款，我公司多次向其催款未果。2008年10月10日，李建新向我公司提出书面申请要求解除合同，却不办理相关手续。2012年11月7日，李建新与我公司协商，提出继续购买此房，我公司提出要求其在年底付清全款，并按民间借贷的利息标准付清从2008年1月1日起至付清全款之日止的利息，李建新表示同意，并且于当日向我公司支付200000元，此后余款一直不付、利息也不支付，致使我公司订立合同的目的不能实现。为此我公司于2013年5月16日向其发出解除合同通知书，明确提出解除双方于2007年9月29日签订的合同。李建新收到通知书后至今未提出任何异议。为此，原告日盛地产请求法院判令：1、依法确认日盛地产与李建新于2007年9月29日签订的台商会馆住宅楼认购书已经解除。2、责令李建新退出台商会馆住宅楼D栋一单元401号房屋。
原告日盛地产为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、第一组证据：原告企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。
2、第二组证据：台商会馆住宅楼认购书。拟证明2007年9月29日双方签订了台商会馆住宅楼商品房买卖合同，被告依合同约定应于同年年底付清全部购房款。
3、第三组证据：申请书。拟证明2008年10月10日被告因不能按照合同约定支付购房款，在违约的情况下向原告提出解除合同。
4、第四组证据：收款收据三份及支付凭证两份。拟证明原告到2012年11月累计收到被告购房款338000元，与合同约定的总价款462233元相差124233元。
5、第五组证据：解除合同通知书及邮件送达至李建新的凭证共三份。拟证明2013年5月16日原告向被告寄出解除合同通知书，被告于2013年5月18日已经收到此通知书，被告在收到通知书后没有提出任何异议。
6、第六组证据：公司变更通知书。拟证明2008年8月29日，日盛地产经大冶市工商行政管理局核准将名称由“大冶市日盛房地产开发有限责任公司”变更为“湖北日盛房地产开发有限责任公司”。
7、第七组证据：商品房买卖合同和代购代销合同。拟证明日盛地产委托饶丰收向黄石华文房地产开发有限公司（以下简称华文地产）购买了台商会馆住宅楼的三十三户房屋，该些房屋由日盛地产代为销售。
被告李建新辩称，我于2007年9月29日购买了台商会馆住宅楼D栋一单元401室房屋，我与日盛地产签订的认购书约定：除首付款外，余款以按揭贷款的方式支付。由于日盛地产没有售房资质，我无法申请按揭贷款。加之该房屋一直无法办理房产证和土地证，也没通水电，因此我于2008年10月申请退房。但是，日盛地产迟迟不肯退款。2012年11月，日盛地产通知我交剩余的房款，并告知我房屋的水电可以通了。我要求先交200000元，2013年年底前再付清余款，对方表示同意。之后，日盛地产又告知我需将全部房款交清后，方给我房屋钥匙。我向其表示用承兑汇票方式付款，对方没有回复。我后来才知道房子已被日盛地产转卖给了别人。经过了许多的波折，后来的买家才退出该房屋。至今我购买的房屋不符合交房的条件。我跟日盛地产签订房屋认购书的时候，约定的是用按揭贷款的方式付余款，但是因为该房屋一直都不具备交房条件及贷款所需的条件，所以我无法办理按揭贷款，而且到现在该房屋都无法办理房产证。因此从双方签订认购书到现在，日盛地产存在种种违约行为，请求法院驳回原告方的诉讼请求。
被告李建新为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
第一组证据：收据四张。拟证明李建新没有退房，并且交纳了部分房款及有线电视、天然气等费用。
第二组证据：短信记录。拟证明李建新当时跟日盛地产的法定代表人联系，表示要支付剩余房款，但是对方没有回复。
经庭审质证，被告李建新对原告日盛地产提交的证据的质证意见如下：1、对第一组、第四组、第六组、第七组证据无异议。2、对第二组证据无异议。但该认购书中没有约定付清全款的日期。3、对第三组证据的真实性无异议。但是李建新申请解除合同后，日盛地产一直不予退款，且于2012年通知李建新交付剩余房款，李建新也交付了部分房款，表明合同已继续履行。4、对第五组证据有异议，李建新没有收到该解除合同通知书。
原告日盛地产对被告李建新提交的证据的质证意见如下：1、李建新提交的票据均为复印件，但日盛地产承认已收到房款338000元，李建新缴纳的物业费，与日盛地产无关。2、对第二组证据有异议，日盛地产的人员没有收到这个短信，其一直在向李建新催款，如果李建新要交钱，日盛地产不可能置之不理。
对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。
对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：
1、原告日盛地产提交的第三组证据，系李建新曾经向日盛地产提出撤销购房协议的申请，该申请书虽系复印件，但李建新对其真实性无异议，该证据可以证明李建新曾于2008年10月10日向日盛房地产提出申请称，因日盛地产在2007年底不能交房而另购住房一套，因此申请解除该台商会馆住宅楼认购书。故本院对该组证据依法予以采信。
2、原告日盛地产提交的第五组证据，系日盛地产向李建新发出的解除通知书及李建新已签收的证明，李建新称其未收到该通知书，但快递单上收件人处有李建新的签名，快递跟踪状态也显示签收人是李建新，且李建新并未提交证据证实其主张，因此该组证据可以表明日盛地产向李建新发出了解除合同通知书，且李建新已收到。故本院对该组证据依法予以采信。
3、被告李建新提交的第一组证据，系李建新缴纳了大部分房款和天然气等费用的收据，这四张票据虽系复印件，但对于三张房款票据，日盛地产承认其数额，且该三张票据与日盛地产提供的一致。故本院对该三张房款票据依法予以采信。对于初装费、有线电视、天然气、可视对讲费收据，其上加盖的是华文地产的印章，与日盛地产无关联性，故本院对该初装费、有线电视、天然气、可视对讲费收据依法不予采信。
4、被告李建新提交的第二组证据，系李建新主动要求付清余款的短信，该短信不能证明是李建新向日盛地产的法定代表人发出的，也不能证明对方收到了，故本院对该组证据依法不予采信。
经审理查明，2007年7月25日，日盛地产与饶丰收签订代购代销合同，约定日盛地产出资委托饶丰收以其个人名义向华文地产购房，饶丰收购得房屋后由日盛地产对外销售。2007年8月11日，饶丰收向华文地产购买台商会馆住宅楼房屋三十三户。2007年9月29日，日盛地产与李建新签订“台商会馆住宅楼”认购书，约定李建新认购台商会馆住宅楼D栋一单元401号房屋，房屋建筑面积为137.98平方米，单价为每平方米3350元，总价款462233元，付款方式为李建新先支付定金138000元，其余以银行按揭贷款方式支付。银行贷款条件按国家规定执行，若因买受人原因导致银行按揭不能如期贷款，后果由买受人自负。该认购书还约定双方签订《黄石市商品房预售合同》的时间由出卖人另行通知买受人。2007年9月17日，李建新以现金支付方式向日盛地产缴纳人民币5000元。2007年9月29日，李建新以转账方式向日盛地产缴纳人民币133000元。台商会馆住宅楼的开发商是华文地产，该台商会馆住宅楼至今没有取得预售许可。2008年8月29日，日盛地产经大冶市工商行政管理局核准将名称由“大冶市日盛房地产开发有限责任公司”变更为“湖北日盛房地产开发有限责任公司”。2008年10月10日，李建新向日盛地产提出申请称，由于日盛地产于2007年年底不能交房，故申请撤销认购书，并要求日盛地产退还其已交房款。2012年11月7日，李建新以承兑汇票转账方式向日盛地产交纳购房款人民币200000元，日盛地产向其出具了收款收据。日盛地产中途曾将李建新认购的房屋出售给另一个买家，但该买家最终退出了该房屋。之后，李建新对房屋开始进行装修，现已装修完毕。2013年5月8日，日盛地产以邮寄方式向李建新发出解除合同通知书，日盛地产在该通知书中称：“李建新与日盛地产签订房屋认购书后，李建新除应支付购房定金外，还应于同年底以贷款方式付清全部购房款，并与开发商华文地产签订商品房买卖合同，但认购书签订后李建新除支付定金外，其余义务均未履行。为此，2008年10月10日李建新向日盛地产申请解除合同，但未去办理相关手续。2012年11月7日，李建新与日盛地产协商表示要继续购买此房，日盛地产要求李建新于当年年底付清全款并支付延期付款的银行贷款利息，但李建新没有履行双方协商确定的合同义务，致使合同目的不能实现，现通知解除双方签订的认购书。”李建新收到该解除合同通知书后至今未提出书面的异议。庭审中，原、被告各持己见，达不成调解。

本院认为，1、日盛地产系经工商行政管理部门核准登记的企业法人，经营范围为房地产开发，李建新作为具有完全民事行为能力的自然人，且本案系因日盛地产认为李建新不支付购房余款及延期付款利息，导致合同目的不能实现而成讼，故日盛地产和李建新分别作为本案原、被告的诉讼主体资格适格。
2、2007年9月29日，日盛地产与李建新签订房屋认购书，签约时双方均系出于真实意思表示。该房屋认购书约定，李建新于签订认购书当日支付定金138000元，余款以银行按揭贷款方式支付，双方签订商品房预售合同的时间由日盛地产另行通知。但由于日盛地产出售的房屋至今没有取得商品房预售许可证，因此李建新无法办理银行按揭贷款，且该认购书中并未约定李建新应付清全部房款的时间，故李建新不存在延期付款的情形。商品房买卖双方签订房屋认购书的目的，对购房人来讲是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲则是为了加强对购房人的约束以增加交易机会。本案中，李建新在无法办理银行按揭贷款的情形下，已经缴纳了大部分房款，且表示愿意按认购书中约定的数额将房款全部付清，日盛地产已在房屋不符合交付使用条件下向李建新交付了房屋，李建新对该房屋进行了装修使用，该认购书的目的已经实现。当事人可以单方解除合同，但必须具有单方解除权。我国合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。李建新未迟延履行债务，该认购书的目的已经实现，且日盛地产单方解除合同不符合合同法规定的条件，故日盛地产无权以“李建新迟延履行债务致使合同目的不能实现”等为由向李建新发出解除合同通知书的方式来解除该房屋认购书。因此，即使李建新收到该通知书后未提出异议，该房屋认购书也不能解除。故本院对日盛地产提出的“依法确认日盛地产与李建新于2007年9月29日签订的台商会馆住宅楼认购书已经解除”的诉讼请求不予支持，应予驳回。
3、既然该“台商会馆住宅楼”认购书未解除，李建新就具有该房屋的优先购买权。根据认购书中的定金条款，如果日盛地产擅自撤销认购书或将李建新所认购的商品房转售给第三方，日盛地产应双倍返还定金给李建新作为最终赔偿。在日盛地产于2012年将该房屋转售给第三方时，李建新没有选择要求赔偿而是坚持购买该房屋，日盛地产最终也将房屋收回并交付给李建新。在该“台商会馆住宅楼”认购书未解除的情况下，日盛地产不能要求李建新退出该房屋。故本院对日盛地产提出的“责令李建新退出台商会馆住宅楼D栋一单元401号房屋”的诉讼请求不予支持，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：

驳回湖北日盛房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费人民币100元，由湖北日盛房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：中国农业银行黄石市分行团城山支行，帐号：17-154101040002529，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员 汪潞璐

书记员： 付丽娜