湖北恒源拍卖有限公司、殷某某拍卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北恒源拍卖有限公司。住所地：武汉市武昌区中北路***号武汉1818中心（*期）第***幢*栋**层*****号。法定代表人：钟长勇，董事长。委托诉讼代理人：钟长青，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丰林，该公司员工。被上诉人（原审原告）：殷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：殷正升，湖北五合律师事务所律师。

恒源拍卖公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人于2017年7月28日与案外人周宝玲签订的拍卖成交确认书有效；一二审案件受理费由被上诉人殷某某负担。事实和理由：1、原审错误认定涉案房屋与被上诉人的房屋是相邻关系，并有不可分割的公共部分。上诉人拍卖的涉案房屋与被上诉人诉称的一楼房产各自独立，不存在不可分割的公共部分。上诉人拍卖的涉案房屋系临街门面房，房屋前面没有阳台，进出该房屋无需经过被上诉人的过道。被上诉人故意偷换概念，将其一楼的过道说成阳台。被上诉人诉称的涉案房屋后面的30平方米房产是其私自搭建的，没有任何报批手续，系违章建筑，与上诉人拍卖的涉案房屋无关联性。2、被上诉人殷某某以优先购买权受到侵害为由请求确认涉案的拍卖成交确认书无效没有法律依据。一是被上诉人不是合法的承租人。被上诉人诉称的租赁合同已于2014年9月16日到期。上诉人的委托人中国农业银行股份有限公司随州分行（以下简称农行随州分行）已向被上诉人的丈夫张建国送达了收回涉案房屋的通知书。但被上诉人在收到上述通知书后仍占用涉案的房屋，亦不交纳租赁费，非法占有涉案的房屋。二是即使被上诉人是合法的承租人，但依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，其无权请求确认涉案的拍卖成交确认书无效。3、李芳具有竞买人资格，有权参与涉案房屋的竞拍。李芳交纳了450万元的竞买保证金，签署的竞买申请书亦载明“竞买一、二、三、四号标的”，故其既可以参与涉案房屋（标的二）的竞拍，又可以参与其他三个标的的竞拍。4、被上诉人未提供证据证明上诉人存在合同法第52条第3、4、5项规定的无效情形。上诉人开展涉案拍卖活动的目的是完成委托人的委托事项，目的正当合法。被上诉人提起本案之诉的目的是为了继续侵占涉案房屋，纯属恶意诉讼。殷某某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、被上诉人殷某某所有的位于随州市××山大道××层的房产（房产证号为随州市房权证城区字第××号，其中临烈山大道的16.7平方米的部分，拍卖涉案房屋后面的31.29平方米的部分）与拍卖的涉案房屋系一个整体，不可分割，应当一并拍卖。上诉人未依据拍卖法的相关规定对拍卖标的的瑕疵即存在共有关系及相邻关系进行说明，导致被上诉人的上述一层房产没有一并拍卖，损害了被上诉人的合法权益。2、涉案拍卖活动共有四处拍卖标的，标的一、二、三、四的保证金分别为400万元、200万元、450万元、130万元。依据该拍卖活动的公告，交纳一个标的的保证金仅可以参与一处标的的竞买，不能参与其他标的的竞买。参与涉案房屋竞买的李芳交纳保证金为450万元，没有交纳200万元的保证金，其仅能参与标的三的竞买，不能参与涉案房屋的竞买。涉案房屋的竞买人周宝玲没有到达拍卖现场，但竞买确认书却有周宝玲的签字和捺印。3、被上诉人与农行随州分行签订的租赁合同合法有效，且双方至今没有解除该合同，故被上诉人系合法的承租人，相关权益应受到法律的保护。殷某某向一审法院起诉请求：请求确认被告恒源拍卖公司于2017年7月28日在随州宾馆宴宾楼四楼会议室举行的拍卖位于随州市××山大道××层营业房产的拍卖活动、拍卖行为以及拍卖成交确认书无效；案件诉讼费由被告恒源拍卖公司负担。一审法院认定事实：原告殷某某于2005年7月起租用农行随州分行位于随州市××山大道××层的房屋（89.91平方米）经营，2011年9月16日原告的丈夫张建国代为原告与农行随州分行签订了《房屋租赁合同》。原告租用（拥有）该房屋一楼走道和六楼有68.36平方米的房屋产权，与农行随州分行租给原告的房屋有公共部分。2017年6月19日，农行随州分行未告知原告是否购买该房屋，便与被告签订《委托拍卖合同》，农行随州分行将其所有的四处房屋委托被告拍卖，其中拍卖的有原告租赁农行随州分行的房屋。拍卖的前日即2017年7月27日，被告通知原告称要拍卖原告租赁的该房屋，原告得知后以其享有优先购买权到被告处办理了相关拍卖手续，原告向被告交竞买该房屋保证金200万元。次日，同年7月28日上午被告在随州宾馆宴宾楼对农行随州分行四处房屋进行拍卖。当时有原告、李芳、周宝玲三人举牌竞买，后由周宝玲的丈夫朱国荣以490万元竞价购买了该房屋，并签署了《拍卖成交确认书》，后原告以诉称理由，要求被告确认该房屋拍卖无效，被告未同意，双方发生纠纷。原告遂诉至法院。另查明，被告于2017年6月29日在随州日报上刊登拍卖公告，载明：“拍卖公告受委托，我公司定于2017年7月28日上午9时在随州宾馆宴宾楼四楼会议室对下列标的按标的现状进行公开拍卖。标的一：位于随州市东城××大厦××层营业房产，竞买保证金400万元；标的二：位于随州市××山大道××层的房屋营业房产，竞买保证金200万元；标的三：位于随州市××××层营业房产，竞买保证金450万元；标的四：位于随州市××桥××山大道××层营业房产，竞买保证金130万元等内容。”被告拍卖的标的2是本案所争议的房屋，竞买人李芳向被告交保证金450万元，按照被告拍卖公告规定，李芳不能参加标的2的竞拍。一审法院认为，原告的房屋与被告拍卖的房屋是相邻关系并有不可分割的公共部分，原告租用该房屋经营多年。被告在接受他人委托拍卖该房屋时，并未对该房屋的具体位置、经营状况及产权归属进行认真的调查，且拍卖前未按合理的期限告知原告是否有优先购买权，擅自拍卖有瑕疵的房屋，剥夺了原告的优先购买权。被告在拍卖过程中，将无资格参加的竞买人接受竞买，其行为违反了拍卖法的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”、第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”，现原告请求确认该房屋的拍卖无效符合本案的事实及相关法律规定，对原告的请求予以支持。被告辩称原告不具备民事主体资格，拍卖行为合法、有效，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原告是实际承租人，租赁合同虽系原告的丈夫与他人签订，但该房屋一直是由原告在经营，拍卖时是原告向被告交纳的保证金，被告接受拍卖的房屋与原告的房屋有不可分割的公共部分，原告对该案的诉讼具有主体资格，故被告所辩称的理由与本案的事实不符，无法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条、《拍卖管理办法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第四项、第五项、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十四条、第八十七条、第九十九条、第一百条、第一百零一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十一条、第十二条之规定，判决：被告湖北恒源拍卖有限公司于2017年7月28日拍卖所有权人中国农业银行股份有限公司随州分行位于随州市××山大道××层营业房产与案外人周宝玲签署的《拍卖成交确认书》无效。案件受理费500元，诉讼保全费500元，合计1000元，由被告湖北恒源拍卖有限公司负担。二审中，上诉人提交了四组证据。第一组证据：两份民事起诉状和随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初3551号民事判决。证明目的：1、被上诉人系非法占有涉案房屋，其不是合法的承租人，对涉案房屋没有优先购买权。2、涉案房屋是农行随州分行的合法财产，与被上诉人诉称的一楼房屋不存在共有关系。第二组证据：农行随州分行出具的两份会议纪要复印件。证明目的：1、农行随州分行存档的会议纪要与被上诉人在一审中提交的会议纪要内容不一致。农行随州分行存档的会议纪要仅涉及到处置该行曾都分理处5-7楼住房3套，未涉及一楼的过道。2、即使被上诉人取得了一楼过道，该过道与拍卖的涉案房屋彼此独立，不存在共有。第三组证据：一份土地证、二份房产证及平面图复印件。证明目的：从三份产权证的平面图看，被上诉人诉称的临街台阶不属于其所有。第四组证据：李芳、阮宏坤、刘振峰的竞买手续以及涉案其他拍卖标的即标的一、三、四的竞买笔录。证明目的：竞买人交纳的保证金高于一定的数额，可以参与涉案四个拍卖标的的竞买。被上诉人对上诉人提交的第一组证据中判决书以及关于腾退房屋的起诉状的真实性无异议，未收到关于房屋占用费的起诉状，对其真实性不清楚，对第一组证据的证明目的有异议。对第二组证据中涉及处置一楼过道的会议纪要真实性无异议，对另一份会议纪要真实性有异议。未涉及处置一楼过道的会议纪要不排除农行随州分行为了应对本案的诉讼而伪造的。三份产权证系复印件，不能判断其真实性。但从被上诉人的房产证平面图看，涉案房屋的临街台阶属被上诉人所有。第四组证据不是新证据，上诉人应当在一审期间予以提交，但其直至二审期间才提交，且该证据与被上诉人提交的证据相矛盾，不排除该证据系上诉人利用保管拍卖资料的便利而伪造的。被上诉人提交了二组证据。第一组证据：证人阮某的证言。第二组证据：刘振峰的竞拍材料。证明目的：竞买人交纳一个标的的保证金只能参与一处标的的竞买。阮某、刘振峰均交纳了450万元的保证金，仅参与了标的三的竞买。上诉人对被上诉人提交的上述证据有异议，认为其不是新证据，不符合证据规则。证人应当出庭作证，接受法庭的质询。对上述有异议的证据，本院认为，被上诉人对上诉人提交的第一组证据中判决书以及关于腾退房屋的起诉状的真实性无异议，且经本院核实，上诉人已就房屋占用费的支付向随州市曾都区人民法院提起诉讼，故对上诉人提交的第一组证据的真实性予以采信。上诉人提交的第三组证据系涉案房屋的相关土地证、房产证及平面图复印件，经本院核实，该证据与相关职能部门的存档资料一致，对该证据的真实性予以采信。双方当事人提交的其他证据的真实性以及双方当事人提交的所有证据的证明目的涉及到本案的实体处理，对其是否采信在本院认为部分阐述。经审理查明，位于随州市××办事处××山大道××号房屋原系农行随州分行曾都支行的经营用房，共7层，属农行随州分行所有，其中楼梯部分位于房屋的南边。后因该经营网点撤销，农行随州分行处置上述房屋，被上诉人殷某某购买了上述部分房屋，又承租了上述部分房屋。随州市房产局于2012年3月14日为被上诉人殷某某购买的上述房屋办理了随州市房权证城区字第××号房产证。该房产证载明房屋坐落为西城烈山大道186号1幢1单元1、6层号，产权面积为68.36平方米，东临随州市西城办事处烈山大道，第6层东长9米，第1层东长1.2米。被上诉人殷某某承租的房屋于2009年9月2日登记在农行随州分行名下，房产证号为随州市房权证城区字第××号，房屋坐落为西城烈山大道186号1幢1单元1层101号，产权面积为89.91平方米，东临随州市西城办事处烈山大道，东长7.8米。被上诉人殷某某于2005年7月起租用上述西城烈山大道186号1幢1单元1层101号房屋。2011年9月16日，被上诉人殷某某的丈夫张建国与农行随州分行签订了书面房屋租赁合同，约定继续租赁该房屋，租赁期限为三年，即2011年9月16日至2014年9月16日。目前，该租赁合同已到期，双方未续签租赁合同，被上诉人殷某某、张建国夫妻仍占有、使用上述租赁房屋。2017年6月，为加强闲置固定资产管理，农行随州分行委托上诉人恒源拍卖公司对包括被上诉人殷某某承租的房屋在内的四处闲置营业房产进行公开拍卖处置。随后，上诉人恒源拍卖公司在随州日报发布拍卖公告。该拍卖公告载明，“受委托，我公司定于2017年7月28日上午9时在随州宾馆宴宾楼四楼会议室对下列标的按标的现状进行公开拍卖。标的一：位于随州市东城××大厦××层营业房产，竞买保证金400万元；标的二：位于随州市××山大道××层的房屋营业房产，竞买保证金200万元；标的三：位于随州市××××层营业房产，竞买保证金450万元；标的四：位于随州市××桥××山大道××层营业房产，竞买保证金130万元。即日起在各标的物所在地展示，所提供的房屋、土地面积仅供参考，以不动产部门办证测绘为准。有意竞买者请自行或导引踏勘后查验标的并到本公司查询拍卖文件，于2017年7月27日下午5：30分前交纳足额的竞买保证金，并同时办理竞买登记手续。”被上诉人殷某某向上诉人恒源拍卖公司交纳了200万元的竞买保证金。案外人李芳交纳了450万元的竞买保证金，案外人周宝玲交纳了200万元的竞买保证金。2017年7月28日，上诉人恒源拍卖公司在随州宾馆宴宾楼对上述四处房屋进行拍卖。被上诉人殷某某以及案外人李芳、周宝玲三人轮番举牌竞买。最终，周宝玲出价（490万元）最高，并与上诉人恒源拍卖公司签署了拍卖成交确认书。被上诉人殷某某认为上诉人恒源拍卖公司举行的上述拍卖活动损害了其合法权益，遂诉至法院。另查明，竞买人参与涉案的拍卖活动应办理如下手续，交纳保证金，签署竞买申请书、特别说明、拍卖规则及竞买须知、竞买协议书，其中竞买申请书明确载明“交纳竞买保证金人民币＿＿＿万元整竞买＿＿＿号标的”，特别说明系对拍卖标的的位置、面积等基本信息概述，每个拍卖标的有单独的特别说明。上诉人恒源拍卖公司对涉案的拍卖活动进行了全程录音录像，并邀请随州烈山公证处对该拍卖活动进行了公证。
上诉人湖北恒源拍卖有限公司（以下简称恒源拍卖公司）因与被上诉人殷某某拍卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒源拍卖公司的委托诉讼代理人钟长青、李丰林，被上诉人殷某某及其委托诉讼代理人殷正升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点为，1、涉案的租赁房屋与被上诉人所有的位于西城烈山大道186号1幢1单元1、6层号房屋是否存在共有关系？2、被上诉人殷某某关于涉案的拍卖活动程序不合法的理由是否成立？3、涉案的拍卖活动是否侵犯了被上诉人殷某某对涉案租赁房屋的优先购买权？对此评述如下：焦点1，首先，涉案的租赁房屋与被上诉人所有的位于西城烈山大道186号1幢1单元1、6层号房屋位于同一幢楼房，两套房屋均有独立的房产证，前者的产权登记时间在前。其次，被上诉人殷某某主张涉案的租赁房屋临街台阶属其所有，但从上述两套房屋的平面图看，涉案租赁房屋位于1层，临街部分长7.8米，被上诉人所有的房屋大部分位于6层，小部分位于1层，其中6层临街部分长9米，1层临街部分长1.2米，且两套房屋临街（随州市西城办事处烈山大道）部分的方位均为东，再加上两套房屋位于同一幢楼房，故涉案租赁房屋的临街部分与被上诉人殷某某所有的上述房屋的临街部分相互独立，被上诉人殷某某的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。涉案的两份会议纪要内容相互矛盾，且涉及处置一楼过道的会议纪要所记载的“一楼过走道面积10.69米加入6楼住房”事项在被上诉人殷某某所有的上述房屋的平面图没有明确的反映，故本院仅以上述两套房屋现有的房产证为论述基础，对涉案的两份会议纪要不予评述。故上述两套房屋不存在共有关系。另外，被上诉人殷某某未提交有效证据证明其诉称的涉案租赁房屋后面部分房产属其所有，且即使被上诉人殷某某关于该部分房产属其在租赁期间搭建的陈述属实，但未提交证据证明该搭建行为经过了相关行政部门审批，故被上诉人殷某某主张涉案的租赁房屋后面部分房产属其所有，并以此主张租赁房屋不能出让给其他人亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。焦点2，被上诉人殷某某认为涉案的拍卖活动程序不合法。理由为，交纳一个标的的保证金仅可以参与一处标的的竞买，不能参与其他标的的竞买。李芳交纳的保证金为450万元，没有交纳200万元的保证金，其仅能参与标的三的竞卖，不能参与涉案房屋的竞买，并提交了证人阮某的证言和刘振峰的竞拍材料。经查，涉案的竞买活动程序是否合法涉及到双方当事人提交的相关证据采信问题。首先，涉案的拍卖公告属要约邀请，涉案的竞买手续属竞买双方当事人达成的正式合意。上诉人恒源拍卖公司在随州日报发布的拍卖公告仅载明每个标的需交纳的保证金，并未载明交纳一个标的的保证金仅可以参与一处标的的竞买。竞买人参与涉案的拍卖活动应签署竞买申请书、特别说明、拍卖规则及竞买须知、竞买协议书等竞买手续，其中竞买申请书明确载明“交纳竞买保证金人民币＿＿＿万元整竞买＿＿＿号标的”，特别说明系对拍卖标的的位置、面积等基本信息概述，每个拍卖标的有单独的特别说明。其次，上诉人恒源拍卖公司提交的相关竞拍手续相互印证。上诉人提交的李芳以及案外人刘振峰分别签署的竞买申请书和四份对标的一、二、三、四现状等情况的特别说明相互印证“交纳450万元保证金可以参与竞买标的一、二、三、四”。且依据涉案拍卖活动的四个标的的拍卖笔录，李芳仅参与了标的二的竞价。上诉人提交的阮某签署的竞买申请书和三份对标的一、二、四现状等情况的特别说明相互印证“交纳400万元保证金可以竞买标的一、二、四”。最后，被上诉人殷某某提交的证据与上诉人恒源公司提交的证据相矛盾，且与本院依职权调取的相关证据不尽一致。证人阮某未出庭接受法庭的质询，其证言不符合证人证言的形式要件。证人阮某的证言“拍卖公司要求四个标的物每个都要按公告的金额交纳保证金”与上述上诉人提交的阮某竞买手续相矛盾。被上诉人提交的刘振峰签署的竞买申请书和特别说明与上诉人恒源拍卖公司提交的刘振峰签署的竞拍资料存在矛盾，即前者载明交纳450万元仅参与标的三的竞拍，后者载明交纳450万元可以参与四个标的的竞拍。为核实阮某、刘振峰参与涉案拍卖活动的相关事宜，本院依职权对其进行了询问。阮某陈述，被上诉人殷某某提交的证明以及上诉人恒源拍卖公司提交的竞买申请书、特别说明中的“阮某”是其签署的，……上诉人恒源拍卖公司在竞拍前从来未向其说过交450万元可以竞拍四个标的，也未向其说过交450万元只能竞拍标的三，其只是依据上诉人恒源拍卖公司的宣传手册交纳保证金。刘振峰陈述，殷某某以及恒源拍卖公司提交的竞买申请书中“刘振峰”均是其签署的，其中殷某某提交的竞买申请书中“450万元竞买标的3”是其书写，恒源拍卖公司提交的竞买申请书中“450万元竞买标的一、二、三、四”不是其书写；殷某某提交的竞买申请书是其在恒源拍卖公司领取的，然后在上面填写相关内容，因恒源拍卖公司未向其收取，便将该资料拿回了家。后殷某某向其亲戚刘明勇询问是否有相关的竞拍资料留存，其便将上述资料交给了殷某某；根据恒源拍卖公司的要求，其在竞拍前签署了很多竞拍资料。因时间久远，对“恒源拍卖公司提交的竞买申请书中‘450万元竞买标的一、二、三、四’的内容”在签名前是否填写不记得了；上诉人恒源拍卖公司在竞拍前未明确向其说过交450万元只能竞拍标的三，也未向其说过交450万元可以竞拍四个标的。综合上述证据，可以得出上诉人恒源拍卖公司提交的李芳、阮某、刘振峰的竞拍资料相互印证，阮某、刘振峰对交纳450万元是否可以参与其他三个标的竞拍不置可否，被上诉人提交的刘振峰签署的竞买申请书、特别说明由刘振峰持有，且与上诉人恒源拍卖公司提交的刘振峰签署的竞拍资料存在矛盾，故本院对上诉人提交的第四组证据予以采信，对被上诉人提交的证人阮某的证言和刘振峰的竞拍材料不予采信，从而认定竞买人交纳的保证金可以参与哪些标的的竞买应以其向上诉人恒源拍卖公司签署的竞买申请书和特别说明为准。被上诉人殷某某关于交纳一个标的的保证金仅可以参与一处标的的竞买，不能参与其他标的的竞买的主张无事实和法律依据。另外，被上诉人殷某某辩称，涉案房屋的竞买人周宝玲没有到达拍卖现场，但竞买确认书却有周宝玲的签字和捺印。经查，周宝玲向上诉人恒源拍卖公司交纳了200万元保证金，出具了授权委托书，委托朱国荣参加涉案的拍卖活动，并在该委托书中承诺承认朱国荣在拍卖活动中所做出的承诺、签署的合同或文件。随后，朱国荣参与了涉案的拍卖活动，并以周宝玲的名义签署了拍卖成交确认书。故朱国荣以周宝玲的名义签署拍卖成交确认书合法有效，被上诉人殷某某的该项辩称意见不能成立，不予支持。焦点3，首先，上诉人恒源拍卖公司在涉及诉争房屋的特别说明中明确载明，“本标的目前已出租，承租人正常经营。”被上诉人殷某某签署了该特别说明，办理了竞拍手续，领取了78号竞拍牌。其次，上诉人恒源拍卖公司对涉案的拍卖活动全程录音录像。经观看该录音录像资料，可以认定涉案拍卖活动的拍卖师主持竞拍时充分考虑了被上诉人对诉争房屋的优先购买权，即在介绍拍卖规则时明确告知拍卖标的二由78号承租，其享有优先购买权，78号不必先报价；竞价时，其他竞买人加价后，先征询78号的意见，待其应价后，方才进入下一轮竞价；落槌前，等待78号是否应价490万元，待其明确放弃后，方才落槌，宣布周宝玲为诉争房屋的买受人。故涉案的拍卖活动未侵犯被上诉人殷某某对诉争房屋的优先购买权。综上，上诉人恒源拍卖公司的上诉理由大部分成立，予以支持。被上诉人殷某某的诉求无事实和法律依据，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

撤销随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2792号民事判决；二、驳回被上诉人殷某某的诉讼请求。一审案件受理费500元，诉讼保全费500元，合计1000元由被上诉人殷某某负担。二审案件受理费80元，由被上诉人殷某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　李小辉
审判员　　袁　涛
审判员　　吕丹丹

书记员：郭金洋