湖北德某房地产开发有限公司、湖北粤泰建安工程有限公司执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（一审原告）：
湖北德某房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌区东湖路189号11栋3楼1号。
法定代表人：张伟，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱亚、罗琼，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：
湖北粤泰建安工程有限公司，住所地：大冶市七里界路19号金茂大厦1栋1002室。
法定代表人：肖利民，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘建政，
湖北维佳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：胡长青，女，****年**月**日出生，住武汉市武昌区。
被上诉人（一审被告）：刘秀英，女，****年**月**日出生，住大冶市。
被上诉人（一审被告）：
黄石天域房地产开发有限公司，住所地：黄石市湖滨大道727-30号。
法定代表人：余火胜，系公司总经理。
上诉人
湖北德某房地产开发有限公司（以下简称德某公司）因与被上诉人
湖北粤泰建安工程有限公司（以下简称粤泰公司）、胡长青、刘秀英、

黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，不服大冶市人民法院（2018）鄂0281民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月24日受理后依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。

本院认为，本案争议的焦点为德某公司主张排除对涉案19套房屋执行的理由是否成立。
关于德某公司与刘秀英签订的《商品房买卖合同》效力的问题。根据查明的事实，刘秀英签订涉案房屋买卖合同后，德某公司虽然开具购房收款收据，但该款项并未实际支付，而是以德某公司结欠胡长青的款项1024万元作为购房对价。在随后德某公司与刘秀英签订的协议书，双方再次确认德某公司对胡长青的欠款为1024万元，并明确约定若德某公司归还该结欠款1024万元，刘秀英应该无条件解除涉案19套房屋的备案手续，同时退还已签订和备案的房屋买卖合同。该节事实表明，德某公司与刘秀英签订的《商品房买卖合同》并非出于真实的房屋买卖合意，真实目的在于确保胡长青对德某公司享有的1024万元债权的实现。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。故德某公司和刘秀英签订的《商品房买卖合同》依法应当认定无效。德某公司主张合同无效的理由成立，本院予以支持，一审判决对此认定错误，应予纠正。
关于涉案19套房屋查封的问题。德某公司与胡长青之间存在真实的借贷关系，各方当事人对此均无异议。而粤泰公司基于借贷关系，对胡长青、刘秀英、天域公司享有生效判决确定的债权。粤泰公司实现该债权过程中申请法院对刘秀英名下备案的19套房屋进行预查封，并非德某公司和刘秀英之间房屋买卖合同的主体，德某公司与刘秀英之间相关法律关系的效力并不及于粤泰公司，粤泰公司亦对德某公司与刘秀英之间房屋买卖合同的真实性并不负有实质性审查义务。而由于涉案19套房屋办理了商品房预售登记备案手续，大冶市人民法院依据粤泰公司申请，并基于与本案毫无关涉的另案生效判决，对登记备案于刘秀英名下的19套房屋采取预查封并不违反法律规定。况且，涉案房屋查封过程中，至本案诉讼时，德某公司并未及时提出异议。故德某公司认为对涉案19套房屋查封不当，且一审判决对此适用法律错误，理由不成立，本院不予支持。
关于涉案19套房屋的拍卖问题。2017年9月15日，一审法院裁定拍卖上述19套房屋，并于同年9月29日发布拍卖公告。随后吴琼等十八人分别竞拍取得上述19套房屋。2018年1月18日至4月19日，买受人吴琼等人领取各自房屋钥匙并签收房屋。上述事实表明，涉案19套房屋公告、拍卖过程中，德某公司并无异议，且配合买受人办理了房屋相关交付手续，吴琼等买受人也实际占有竞拍取得的房屋。结合德某公司签订房屋买卖合同、涉案房屋查封、拍卖全过程来看，德某公司在没有及时清偿所欠胡长青借款本息的情形下，其对涉案房屋被查封、拍卖未提出异议并给予相应协助的行为实则是认可通过代胡长青向粤泰公司履行债务的方式抵销其与胡长青之间的债务。而且根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。因此吴琼等买受人在拍卖成交后不负返还拍卖标的物的义务，且根据保护交易安全的原则人民法院亦不能因不当判决或裁定而否认已经合法取得的物权。故虽然涉案《商品房买卖合同》应认定为无效，但德某公司同时请求确认涉案19套房屋仍归其所有的主张理由不成立，本院不予支持。一审判决未确认涉案《商品房买卖合同》无效，存有不当，但驳回德某公司确认涉案19套房屋归其所有的请求正确，对此本院予以维持。
综上，德某公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决适用法律有误，但处理结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

审判长 尹策
审判员 胡志刚
审判员 南又春

书记员： 田梦