湖北弘华实业投资有限公司、游波房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北弘华实业投资有限公司，住所地：湖北省鄂州市鄂州经济开发区发展大道豪威城市广场3号楼3层。
法定代表人：朱敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王锦红，湖北兆麟律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
委托诉讼代理人：陈恒，男，1968年12月9日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，该公司员工（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：游波，男，1976年11月9日出生，汉族，住湖北省鄂州市。

上诉人湖北弘华实业投资有限公司（以下简称湖北弘华公司）为与被上诉人游波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人湖北弘华公司委托诉讼代理人王锦红、陈恒，被上诉人游波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖北弘华公司上诉请求：改判被上诉人游波承担130,000.00元土地补偿费及利息；改判被上诉人游波退还80.32平方米的房屋。事实与理由：一、一审判决孤立地将《房屋拆迁补偿安置协
议书》作为双方安置补偿约定，忽视被上诉人游波向上诉人出具的《承诺书》，以及游波出具的《委托书》，上诉人的拆迁面积已包含毗屋面积80.32平方米，被上诉人游波出具的委托书及测量结果已清楚看出拆迁面积是408.03平方米。二、一审法院认为在《房屋拆迁补偿安置协议书》中将“地”划掉，作为被上诉人游波对于土地权属不承担责任的依据，完全是不合法的。权属认定必须是两证齐全，被上诉人游波通过拍卖的方式取得本案拆迁房屋，但其应在30日内到相关部门办理产权过户手续，由于被上诉人游波的原因未取得土地使用权证，导致上诉人向第三人楚臣公司支付130,000.00元土地补偿费。三、一审判决上诉人向被上诉人支付双倍的房屋销售款共计359,082.00元，没有尊重客观事实。因上诉人与被上诉人对毗屋及土地使用权存在争议，双方曾就此事进行过协商，被上诉人游波同意退还给上诉人31.15㎡的安置房。而一审判决上诉人双倍赔偿房屋销售款，显然是脱离事实的判决。四、一审判决要求上诉人向被上诉人游波支付91,133.00元过渡费，曲解了双方所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，《协议》第四条已约定以上1一5项总计补偿100,000.00元，一审判决又将第3项单列出来另行计算，明显违背协议约定。且未交房原因是因被上诉人未及时妥善处理产权纠纷造成的，与上诉人无关。
游波答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，应依法维持。
游波向一审法院起诉请求：1、湖北弘华公司履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，按拆迁协议约定将游波名下拆迁安置房二套即A栋1201号、A栋2002号房屋交付并过户给游波；2、如湖北弘华公司不能将A栋2002号房屋交付并过户给游波，则判令湖北弘华公司返还A栋2002号房屋销售款179,541.00元并承担一倍的赔偿责任，合计359,082.00元；3、判令湖北弘华公司支付过渡费113,712.00元至其实际交房之日止。
湖北弘华公司向一审法院反诉请求：1、判令游波承担因其没有土地使用权导致湖北弘华公司向第三方补偿的费用130,000.00元及利息（利息自2012年3月26日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、判令游波将不属于其所有的毗屋面积80.32平方米从其拆迁安置协议总面积中扣减。
一审法院认定事实：2011年4月26日，游波与湖北弘华公司(原湖北弘华房地产开发有限公司)签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：拆迁人为湖北弘华公司（甲方），被拆迁人为游波（乙方）；一、乙方被拆除房屋地点：杨家巷××底层；用途:商业;二、乙方同意甲方按产权调换方式进行补偿安置；三、安置房屋状况：吴王公馆西塔第20层E1户型1套、建筑面积31.15㎡；第12层、第13层A2户型2套（临江），建筑面积274.52㎡；中塔第12层B3、B4户型各1套（临江），建筑面积分别129.32㎡、132.14㎡；第13层C4户型1套，建筑面积103.09㎡，合计675.22㎡（实为670.22㎡）；四、甲方应支付乙方的补偿费用：1、被拆除房屋补偿费用：/;2、搬迁补助费：/;3、房屋拆迁过渡费：/；如弘华公司在房屋拆除后18个月内未交房，则从第19个月起至弘华公司实际交房给游波止，按4元/月.㎡支付过渡费；4、附属物补偿：/；5、其他补偿：安置补偿费按100,000.00元；以上1至5项总计应补偿100,000.00元；五、期房安置结算：互不补差价；六、乙方同意在协议签订之日起柒日内搬家腾房，并向甲方提交其被拆除房屋应有的合法有效的房地产证件（其中“房地产证件”中“地”字用黑线划掉）等。同日，游波向湖北弘华公司出具承诺书一份，承诺保证《房屋拆迁补偿安置协议书》中被拆除房屋所有面积的权属属于游波，任何第三方不得再就该权属对湖北弘华公司提出要求而影响湖北弘华公司的建设。同日，湖北弘华公司向游波支付了安置补偿费100,000.00元。2011年4月28日，游波按照约定将被拆迁房屋交付给湖北弘华公司，湖北弘华公司于同日向游波出具了拆迁房屋退房交接单一份。2011年7月16日，游波将被拆迁房屋的房屋所有权证交付给湖北弘华公司，湖北弘华公司于同日向游波出具接收单一份。嗣后，湖北弘华公司对游波移交的房产进行了拆除处置，并在原址上开发了吴王公馆项目。2013年12月28日，湖北弘华公司公告通知业主办理交房手续。此后，湖北弘华公司陆续向游波交付了四套房屋，交付时间及四套房屋分别为:1、2013年12月28日交付中塔第12层B3户型（B1203）建筑面积为129.32㎡房屋一套和第13层C4户型（B1304）建筑面积为103.09㎡房屋一套；2、2016年10月24日交付中塔第12层B4户型（B1205）建筑面积为132.14㎡房屋一套和西塔第13层A2户型（A1301）建筑面积为137.26㎡房屋一套。湖北弘华公司已将应还建安置给游波的吴王公馆西塔第20层E1户型建筑面积为31.15㎡的房屋一套即A栋2002号房屋以179,541.00元价格出卖给他人；吴王公馆西塔第12层A2户型建筑面积为137.26㎡的房屋一套即A栋1201号房屋湖北弘华公司至今未予交付给游波。
另查明，2011年5月31日，湖北弘华公司与第三人湖北楚臣公司签订《国有出让土地使用权转让协议》一份，约定由第三人湖北楚臣公司将杨家巷（原市医药公司）地块[土地证号：鄂州国用（2004）第1-156号，分摊扣减后，剩余面积为176.70平方米]转让给湖北弘华公司，湖北弘华公司向第三人湖北楚臣公司支付上述土地及其地面上的附着物包干转让价款310,000.00元。2012年3月23日，湖北弘华公司再次与第三人湖北楚臣公司签订《国有出让土地使用权转让协议》一份,约定由第三人湖北楚臣公司将杨家巷××底层地块[土地证号：鄂州国用（2004）第1-220号，地块总面积为72.78平方米，该地面建筑物原属市医药公司]转让湖北弘华公司，湖北弘华公司向第三人湖北楚臣公司支付转让款130,000.00元。湖北弘华公司向第三人湖北楚臣公司支付了上述费用。第三人湖北楚臣公司转让给湖北弘华公司72.78平方米土地所对应的房屋为游波被拆迁的房屋。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中游波与湖北弘华公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，依法应受到法律的保护。
本案争议的焦点问题主要有如下四点：
一、游波的拆迁面积是否包含双方争议的毗屋面积？
游波的房屋所有权证上记载的房屋坐落为杨家巷××底层，建筑面积为327.71㎡，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确了被拆除房屋为游波所有的杨家巷××底层，也明确了用途为商业，但未注明拆除房屋的建筑面积，从协议内容分析，双方是在拆迁面积没有确定的情形下确定的还建安置面积，说明拆迁面积多少并不是双方确定还建安置面积的决定性因素，双方约定的还建比例，属意思自治，故被拆除房屋的建筑面积应认定为房屋所有权证上记载的327.71㎡，不应包含有毗屋面积，湖北弘华公司反诉请求判令游波将不属于其所有的毗屋面积80.32平方米从其拆迁安置协议总面积中扣减的诉讼请求，依法不予支持。
二、游波是否有义务向湖北弘华公司提供土地使用权证？
双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中已明确将“房地产证件”中“地”字用黑线划掉，应视为双方明确约定游波只有提供房产证的义务，游波对于土地权属的争议及赔偿，不应承担责任，湖北弘华公司反诉请求判令游波承担因其没有土地使用权导致湖北弘华公司向第三方补偿的费用130,000.00元及利息的反诉请求，依法不予支持。
三、游波关于过渡费的请求是否应予支持?
双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第3项将房屋拆迁过渡费等内容用黑线划掉，并注明“如甲方在房屋拆除后18个月内未交房，则从第19个月起至甲方实际交房给乙方止，按4元/月·㎡支付过渡费”，该条尾部明确约定“以上1至5项总计应补偿100,000.00元”，由此可以认定过渡费包含在100,000.00元补偿款之中，但湖北弘华公司在房屋拆除后18个月内未交房，则从第19个月起按4元/月·㎡支付过渡费至实际交房给游波时止。游波主张湖北弘华公司从第19个月起按4元/月·㎡支付过渡费至实际交房给游波时止的诉讼请求依法应予支持，前期过渡费依法不应支持。湖北弘华公司已出售给他人的吴王公馆西塔第20层E1户型房屋不应计算过渡费。游波的过渡费自2011年4月28日将拆除房屋交给湖北弘华公司之日起满18个月后自第19个月起，即自2012年10月28日起，计算至开庭之日止，按4元/月·㎡分段计算：1、2012年10月28日至2013年12月28日，计14个月，其过渡费为35,788.00元[（670.22㎡－31.15㎡）×4元/月·㎡×14个月]；2、2013年12月29日至2016年10月24日，计1016日，其过渡费为55,089.00元[（670.22㎡－31.15㎡－129.32㎡-103.09㎡）×4元/月·㎡÷30日×1016日]；3、2016年10月25日至2016年11月8日，计14日，其过渡费为256.00元[（670.22㎡－31.15㎡－129.32㎡-103.09㎡-132.14㎡-137.26㎡）×4元/月·㎡÷30日×14日]；过渡费合计为91,133.00元。后期过渡费自2016年11月9日起，以未交付的西塔第12层A2户型（A1201）房屋137.26㎡为基数，按4元/月·㎡据实计算。
四、游波请求判令湖北弘华公司返还A栋2002号房屋销售款179,541.00元并承担一倍的赔偿责任的诉讼请求是否予以支持？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，湖北弘华公司将应还建安置给游波的吴王公馆西塔第20层E1户型建筑面积为31.15㎡的房屋一套即A栋2002号房屋以179,541.00元价格出卖给他人，不能交付游波，游波依法可以请求湖北弘华公司返还该房屋的销售款179,541.00元及利息、赔偿责任，并可以请求湖北弘华公司承担购房款一倍的赔偿责任。故游波请求判令湖北弘华公司返还A栋2002号房屋销售款179,541.00元并承担一倍的赔偿责任的诉讼请求，依法予以支持。
综上，游波在与湖北弘华公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后，依约将房屋交由湖北弘华公司拆除，并提交了权属证书，已履行完合同义务；湖北弘华公司未依约定履行交付还建安置房屋的义务，是引起本纠纷责任方，依法应承担相应的民事责任。湖北弘华公司的反诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波交付位于鄂州市吴王公馆A栋1201号拆迁安置房屋一套，并协助游波办理该房屋产权登记手续。二、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波支付房屋销售款人民币179,541.00元及其一倍的赔偿款，共计359,082.00元。三、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波支付过渡费人民币91,133.00元（过渡费计算至2016年11月8日止，后期过渡费自2016年11月9日起，以137.26㎡为基数，按4元/月·㎡据实计算）。四、驳回游波的其他诉讼请求。五、驳回湖北弘华公司的全部反诉请求。案件受理费8,105.00元，反诉费2,000.00元，由被告（反诉原告）湖北弘华公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明：2008年1月24日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2007）鄂城法凤执字第148一2号民事裁定书，裁定位于鄂鄂州市××底层32771平方米的房产的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人游波所有。在本案诉讼之前，上诉人湖北弘华公司与被上诉人游波为拆迁事宜曾进行过多次谈判，上诉人湖北弘华公司知晓被上诉人游波房产证面积是327.71平方米，对无证部分亦表示同意拆还。2011年4月26日,被上诉人游波向鄂州市房产局出具《委托书》一份，内容是：本人游波现委托贵局将本人位于杨家巷城中村改造项目规划红线内的被拆迁房屋的面积进行测量，并以此测量面积为拆迁面积。同年4月27日，鄂州市房产局测量游波房屋建筑面积为408.03平方米。同日，被上诉人游波向上诉人湖北弘华公司出具《承诺书》，其中第5条承诺：为保证杨家巷项目的顺利实施，游波保证《房屋拆迁补偿安置协议书》中被拆除房屋所有面积的权属属于游波，任何第三方不得再就该权属对湖北弘华公司提出要求而影响其进行的杨家巷城中村改造项目的建设。第6条承诺：若游波未履行本承诺书的任何一条，湖北弘华公司有权解除双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，由此引起的一切后果由游波承担。

本院认为，上诉人湖北弘华公司与被上诉人游波于2011年4月26日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。《房屋拆迁补偿安置协议书》中建筑面积这一项未填写，因双方均知游波经拍卖所购房屋建筑面积为327.71平方米，且在签订《协议》的同时被上诉人游波分别出具《委托书》、《承诺书》各一份，故《委托书》、《承诺书》应视为《房屋拆迁补偿安置协议书》的组成部分。被上诉人游波出具的《委托书》载明“以此测量面积为拆迁面积”，后经鄂州市房产局测量游波房屋建筑面积为408.03平方米，证明上诉人湖北弘华公司是按此面积为基准对被上诉人游波进行的拆迁补偿。拆迁面积408.03平方米中的80.32平方米的毗屋，被上诉人游波没有房产证，上诉人湖北弘华公司知晓该事实并愿意作出补偿，属其自行处分民事权利，但上诉人湖北弘华公司为避免第三人再行主张补偿，要求被上诉人游波出具《承诺书》，承诺本案拆迁房屋所有面积的权属属于游波，否则后果自负。事后第三人湖北楚臣公司向湖北弘华公司主张涉案土地证号为鄂州国用（2004）第1-156号，分摊扣减后，剩余面积为176.70平方米的土地及其地上附着物的权利（包含本案讼争的80.32平方米的毗屋面积），后该公司将上述土地和附着物转让给湖北弘华公司，湖北弘华公司向第三人湖北楚臣公司支付包干转让价款310,000.00元。因被上诉人游波拆迁房屋并不完全属于被上诉人游波，依据《承诺书》，被上诉人游波应该对由此造成的后果承担责任。结合本案上诉人湖北弘华公司已将还建安置给游波的吴王公馆西塔第20层E1户型建筑面积为31.15㎡的房屋一套即A栋2002号房屋以179,541.00元价格出卖给他人，以及对湖北楚臣公司获得补偿数额的实际情况，本院酌定以从游波总还建安置面积中扣减31.15㎡作为被上诉人游波应承担的责任，基于本案实际，上述A栋2002号房屋不属于湖北弘华公司给游波的安置房。上诉人湖北弘华公司要求被上诉人游波退还80.32平方米的房屋没有依据，本院不予支持。游波要求上诉人湖北弘华公司承担支付31.15㎡房屋的购房款及一倍的赔偿责任，本院亦不予支持。
关于上诉人湖北弘华公司支付第三人湖北楚臣公司土地转让款130,000.00元。上诉人湖北弘华公司认为该款支付的是被上诉人游波拍卖所得房屋的土地转让款，鄂州市鄂城区人民（2007）鄂城法凤执字第148一2号民事裁定书，已明确位于鄂鄂州市××底层32771平方米的房产的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人游波所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被上诉人游波依法取得的涉案327.71平方米的房产的所有权及相应的土地使用权归游波享有。湖北弘华公司主张该房产所在土地的使用权相关权益，没有依据，故对湖北弘华公司要求游波承担130,000.00元土地转让款，本院不予支持。
关于上诉人湖北弘华公司是否应当支付过渡费。依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中的第四条1至5项中，涵盖了被拆除房屋补偿费用、搬迁补助费、房屋拆迁过渡费及超期过渡费、附属物补偿、其他补偿。协议中对这1至5项已注明总计补偿100,000.00元，即双方对过渡费的计算已包括在100,000.00元中，不应再另行计算。
综上，上诉人湖北弘华公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初1911号民事判决的第一项，即：一、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波交付位于鄂州市吴王公馆A栋1201号拆迁安置房屋一套，并协助游波办理该房屋产权登记手续。
二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初1911号民事判决的第二、三、四、五项，即：二、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波支付房屋销售款人民币179,541.00元及其一倍的赔偿款，共计359,082.00元。三、湖北弘华公司于本判决生效之日起十五日内向游波支付过渡费人民币91,133.00元（过渡费计算至2016年11月8日止，后期过渡费自2016年11月9日起，以137.26㎡为基数，按4元/月·㎡据实计算）。四、驳回游波的其他诉讼请求。五、驳回湖北弘华公司的全部反诉请求。
三、上诉人湖北弘华公司还建被上诉人游波安置房面积为644.07平方米（675.22㎡一31.15㎡即A栋2002号房屋）。
四、驳回被上诉人游波的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人湖北弘华公司的其他反诉请求。
本案一案案件受理费8,105.00元，反诉费2,000.00元，由上诉人湖北弘华公司负担5000元，由被上诉人游波承担5105元。二案案件受理费8185元，由上诉人湖北弘华公司负担3000元，由被上诉人游波承担5105元。
本判决为终审判决。

审判长　　李志伸 审判员　　缪冬琴 审判员　　张　开

书记员：陈杰