湖北建和置业有限公司与中国石化销售有限公司湖北孝感石油分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）湖北建和置业有限公司。
法定代表人赵文浩，该公司经理。
委托代理人胡友清，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。
上诉人（原审被告）中国石化销售有限公司湖北孝感石油分公司。
法定代表人唐丽波，该公司经理。
委托代理人刘安国、汪海洪，湖北自强律师事务所律师。代理权限：一般代理。

上诉人湖北建和置业有限公司（简称建和置业）、上诉人中国石化销售有限公司湖北孝感石油分公司（简称中石化）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第02141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。建和置业的委托代理人胡友清、中石化的委托代理人汪海洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建和置业原审诉称，2012年3月16日建和置业、中石化签订了一份关于孝感永久西加油站的《租赁合同》，该合同主要约定：一、租期为19年3个月，从2011年10月1日起至2031年1月1日止；二、该加油站的租金总额为404万元，年租金为21万元（不含水、电、取暖及其他费用）；三、如一方违约，应向另一方支付违约金80万元。该合同签订后，建和置业已按中石化的建站要求将加油站建好并多次要求中石化依约办理该加油站的交接手续和支付第一期租金121.2万元，但中石化一直以该加油站“证照不齐”、“怕罚款”、“不能正常经营”为由拒不接收，拒付租金，其行为显属违约，同时给建和置业带来了相应的经济损失。据此，建和置业诉至法院，请求：1、判令中石化向建和置业支付违约金80万元和赔偿建和置业损失440928.72元。2、本案诉讼费均由中石化承担。
中石化原审辩称，建和置业的诉讼请求没有事实和法律依据，其“民事诉状”中的陈述与客观事实不符。2012年3月16日，中石化与建和置业签订了一份孝感永久西加油站《租赁合同》，合同第八条第6款规定：“甲方应当为乙方提供加油站经营管理所需要的各种正常手续，……”；合同第十一条规定：“本合同签订后10日内，双方对该加油站进行交接，交接包括财产交接和证照交接，……”，该条还规定：“当甲方交付的加油站财产和证照不符合合同约定时，乙方有权拒绝支付其余款项，并且该拒付行为不构成本合同项下的违约。”合同第十条规定：“经甲、乙双方对证照进行清点后，认为甲方应当在本合同签订后60天内，对所有的证照进行完善，并将完善后的证照交付乙方。”合同签订后，由于当时软、硬件条件均未达合同要求，因此双方未办理交接。后虽经中石化反复多次催告，建和置业至今仍不能提供符合合同要求的全部证照，并且建和置业早已自己在经营了，故本案中石化没有违约。相反由于建和置业不能完全履行合同，直接导致合同目的不能实现，建和置业构成根本性违约。因建和置业不能完全履行合同，经中石化多次催告、多次协商，建和置业仍迟迟不能办理合同规定的相关手续，致使租赁目的无法实现，中石化不得不于2014年5月20日作出依据合同第二十一条规定解除合同的决定，并书面通知了建和置业，同时中石化还保留了进一步追究建和置业违约责任的权利。综上所述，中石化没有违约行为，请求人民法院依法驳回建和置业的诉讼请求。
原审查明，2012年3月16日，建和置业、中石化签订了一份关于孝感永久西加油站的《租赁合同》，该合同约定了租期为19年3个月，从2011年10月1日起至2031年1月1日止，租金总额为404万元，年租金为21万元（不含水、电、取暖及其他费用），同时对建站标准及要求、交接物品及条件、违约责任进行了约定。该合同签订后，建和置业按中石化的建站要求将加油站建好后多次要求中石化依约办理该加油站的交接手续和支付第一期租金121.2万元，但中石化一直以该加油站“证照不齐”、“怕罚款”、“不能正常经营”为由不接收该站，亦未支付租金，以致成讼。
原审认为，建和置业与中石化签订的房屋租赁合同是双方协商一致、等价有偿、意思表示真实的民事法律行为，合法有效。建和置业依约为中石化建成加油站是守约、履约的行为，建和置业以中石化名义不能代办该加油站的证照，其责任不在建和置业，建和置业出租的是加油站的建筑物及相应设备，并非租赁该加油站经营的证照，因此中石化因签约疏忽大意致建和置业无法为其办理加油站经营证照是中石化自己的过错，所造成的损失和法律责任应由中石化自己承担，中石化拒绝接受建和置业为其建成的加油站，单方终止合同的行为违约，应当依约承担违约责任。建和置业要求中石化承担违约责任并赔偿经济损失的诉请有事实和法律依据，应予支持。建和置业为中石化建加油站已做好的价值449009元专用设备和专用标识，一旦弃用，损失是显而易见的，考虑到建和置业、中石化对违约金约定的赔偿额80万元过高，原审法院酌情核减为35万。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、中石化自判决生效之日起三日内支付建和置业违约金350000元，赔偿经济损失449009元。二、驳回建和置业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16000元，由中石化负担。
经审理查明，原审查明事实属实。
本院另查明，2014年5月26日，湖北省孝感市工商行政管理局出具《公司变更通知书》，内容为：变更前，中国石油化工股份有限公司湖北孝感分公司，变更后，中国石化销售有限公司湖北孝感石油分公司。另，为厘清本案双方当事人履行合同情况的需要，摘录原审双方当事人提交的相关证据内容如下：
建和置业原审提交的证据一、中石化原审提交的证据二《加油站租赁合同》（孝感永久西加油站），第一条：1.该站为甲方（建和置业）租赁的孝感市孝南区孝感供销合作社的加油站，租赁后按乙方（中石化）承建。甲方须提供有关加油站的所有资料，并负责办理加油站的所有经营证照，所有经营证照名称办在“中国石油化工股份有限公司湖北孝感石油分公司”名下，办证费用由乙方配合（原卷22页）。第四条，租金及支付方式，第一期：合同签订加油站交接，加油站正常经营后20个工作日内支付合同价款的30%（即人民币121.2万元）给甲方；第二期，自合同签订后，所有经营证照办理完毕（全部办证费用由甲方自行承担），乙方在20个工作日内支付合同价款的60%（即人民币242.4万元）给甲方。剩余10%为加油站质量保修金。第三期：加油站保修期为合同签订后1年，保修期满后，如无质量问题，乙方一次性支付加油站质量保修金（原卷22页）。第八条，甲方的权利和义务，1.甲方有按照合同收取租金的权利。6.甲方应当为乙方提供加油站经营管理所需要的各种正常手续，并应乙方要求办理变更手续（全部办证费用由甲方自行承担），否则，由于建设手续和经营证照不全面而造成的各种罚款和经营损失，由甲方承担（见第十条具体证照清单、租赁加油站需备手续表）（原卷24页）。第九条，乙方的权利与义务，（原卷24页）。第十条，加油站的资产、证件完善：1.本合同签订前，甲、乙双方对该加油站所有的资产登记填表，经乙方对所有财产进行验收，不符合加油站建设或设计规范的，甲方应在合理期限内按照乙方要求进行整改，该站财产以双方签字确认的登记表为准。经甲乙双方对证照进行清点后，认为甲方应当在本合同签订后60日内，对所有证照进行完善，并将完善后的证照交付乙方，由此产生费用乙方不承担任何给付义务（原卷26页）。第十一条，加油站资产和证照的交接，本合同签订后10日内，双方对该加油站进行交接，交接包括财产交接和证照交接。当甲方交付的加油站财产和证照不符合合同约定时，乙方有权拒绝支付其余款项，并且该拒付行为不构成本合同项下的违约。乙方随时有权要求其补齐，且该项权利属于不可抵消的乙方单方享有的独立的权利，无论合同各方是否有其他违约责任（原卷26页）。第十四条违约责任第二项，一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；违约方向另一方支付违约金80万元；一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同，且违约方向另一方支付违约金80万元；一方违约给另一方造成损失的，违约方向另一方赔偿因此受到的实际损失；双方特殊约定的违约责任和违约金：由于甲方原因终止合同，甲方退还剩余年限的租金外，同时支付乙方违约金80元（原文如此，似应为80万元），由于乙方原因终止合同，乙方支付甲方违约金80元（原文如此，似应为80万元）。第二十一条，合同的生效、变更、解除、终止，第一项合同生效：按本合同书规定的全部有效的签字盖章完成后，本合同书立即生效。双方应按本合同书全部条款所约定的事项完整全面地履行合同。甲方签约代表唐丽敏（签字），首谈负责人丁幼华（签字），并加盖中国石化有限公司湖北孝感石油分公司公章。乙方法定代表人赵文浩（签字），并加盖湖北建和置业有限公司公章（原卷31页）。签约时间：本合同于2012年3月16日在孝感签订（注：根据合同全文的约定内容分析，合同的甲方为建和置业、乙方为中石化。在合同的签章位置，甲方中石化签字盖章、乙方建和置业签字盖章。甲乙方签字位置颠倒了）。
建和置业原审证据三，《关于要求履行永久西加油站租赁合同的函》，中石化于2013年9月10日向建和置业公司发函，内容为：“2011年2月27日（似应为2012年3月16日），我公司与建和置业签订《孝感永久西加油站租赁合同》，按照合同第十一条加油站资产和证照的交接约定，自合同签订10日内，双方对加油站进行交接，交接包括财产交接和证照交接。但是由于贵方一直不能提供和完善经营所需证照，交接无法完成，致使我方不能正常接受并经营，造成了我方损失。2013年，经过双方多次磋商，贵方至今仍然不能履行合同约定，鉴于此，现我方正式函告贵方：一、自即日起，限期在三个月内办理合同约定的各种证照，迅速按照合同约定与我方交接，以减少我方损失。二、在合同约定租赁期限内、正式移交我方前，贵方不得从事以下违反原合同约定的事项，以及侵犯中石化品牌形象的事项等。”
建和置业原审证据四，2013年9月13日建和置业发出的《关于要求履行永久西加油站租赁合同的复函》，内容为：“2013年9月10日函收到，复函如下，一、我公司与2012年3月16日与贵公司签订《加油站租赁合同》之前已将‘孝感永久西加油站’建好，对此我公司在签订该合同后曾多次主动要求与贵公司办理该加油站的交接手续，但贵公司一直以‘证照不齐’、‘怕罚款’、‘不能正常经营’为由拒不接受，贵公司即违反了该《合同》第四条之规定：第一期租金121.2万元，未依约向我公司支付分文，故贵公司违约在先，根据我国《合同法》第九十四条第四项之规定，我公司有权单方解除合同。二、由于贵公司长期拒绝与我公司办理该加油站的交接手续以及拒付第一期租金的违约行为，给我公司带来巨大损失，我公司保留起诉贵公司追损的权利”（原卷42页）。
中石油原审证据三：2013年9月16日会议记录，建和置业、中石化双方参加，涉及孝感永久西加油站内容：中石化意见：必须停止经营，按合同进行交接，经营期间若发生由于证照所产生的罚款，由建和置业负担。建和置业意见：先经营，涉及中石化品牌的形象部分，暂时蒙盖。待所有证照办齐后，交中石化（原卷114页、175页）。
建和置业原审证据五（原卷47页）、中石化原审证据四（原卷176页）：2014年5月20日中石化向建和置业发送的《解除合同通知书》一份，内容为：“湖北建和置业有限公司，贵方于2012年3月16日与我公司签订《孝感永久西加油站租赁合同》后，贵方没有按照双方签订的合同履行合同内容，具体如下：1、根据合同第八条第6款约定：甲方应当为乙方提供加油站经营管理所需的各种手续，并应乙方要求办理变更手续（全部办证费由甲方自行承担）。但贵方并未应我公司要求办理相关手续。2、根据合同第十条之约定：经甲乙双方对证照进行清点后，认为甲方应当在本合同签订后60日内，对所有的证照进行完善”。但贵方逾期一直未完善相关证照。3、根据合同第十一条之约定：“在合同签订10日内，双方对该加油站进行交接，交接包括财产交接和证照交接”。贵方逾期没有与我公司进行证照交接；4、根据合同第十四条之约定，贵方未交付证照给我公司，贵方应承担相应的违约责任。基于以上原因，根据合同第二十一条第三款第二项第一、二目的规定，我公司作出以下决定，并通知贵方：1、解除贵方于2012年3月16日与我公司签订的《孝感永久西加油站租赁合同》；2、贵方需在收到本函5日内，拆除永久西加油站内所有我方的注册商标、标识和设计。3、我公司保留进一步追究贵方违约责任和侵权责任的权利。”
建和置业原审证据五-2（原卷48页），2014年3月28日，中石化向市商务局提交的《关于废弃中石化永久西加油站商务计划的说明》，内容为：“市商务局：我公司永久西加油站于肖港镇107国道，2010年省商务厅下达的新建计划（鄂商运（2010）86号）。2013年，根据我们上级公司建站要求，该站的投资回报和效益测算都不能满足要求。省公司明确要求我们废弃该项目，经我公司研究决定执行上级公司要求，废弃该商务计划（中石化湖北孝感石油分公司盖章）。”
本案焦点问题：案涉合同当事人在履约过程中谁是违约方及违约责任的承担。

本院认为，2012年3月16日，建和置业、中石化双方签订的《加油站租赁合同》，系双方协商一致，意思表示真实的民事法律行为，依法成立、有效。中石化签约代表唐丽敏、首谈负责人丁幼华签字并加盖中国石化有限公司湖北孝感石油分公司公章。建和置业法定代表人赵文浩签字并加盖湖北建和置业有限公司公章。根据该合同第二十一条约定的“按本合同书规定的全部有效的签字盖章完成后，本合同书立即生效”的生效条件，合同已经发生法律效力。合同签订后，根据当事人原审提交的《关于要求履行永久西加油站租赁合同的函》、《关于要求履行永久西加油站租赁合同的复函》、及2013年9月16日会议记录表明，合同没有被履行。
1.合同违约方的认定。按照合同第十条的约定：“加油站的资产、证件完善：1.本合同签订前，甲、乙双方对该加油站所有的资产登记填表，经乙方对所有财产进行验收，不符合加油站建设或设计规范的，甲方应在合理期限内按照乙方要求进行整改，该站财产以双方签字确认的登记表为准。证照包括但不限于：租赁加油站需备手续（附列表，共21项）。经甲乙双方对证照进行清点后，认为甲方应当在本合同签订后60日内，对所有证照进行完善，并将完善后的证照交付乙方，由此产生费用乙方不承担任何给付义务。”合同第十一条约定：“加油站资产和证照的交接，本合同签订后10日内，双方对该加油站进行交接，交接包括财产交接和证照交接。当甲方交付的加油站财产和证照不符合合同约定时，乙方有权拒绝支付其余款项，并且该拒付行为不构成本合同项下的违约。乙方随时有权要求其补齐，且该项权利属于不可抵消的乙方单方享有的独立的权利，无论合同各方是否有其他违约责任。”双方当事人2013年9月10日《关于要求履行永久西加油站租赁合同的函》、2013年9月13日《关于要求履行永久西加油站租赁合同的复函》表明，双方没有履行“合同签订后10日内对该加油站的财产和证照进行交接”的约定。依照2013年9月16日会议记录的内容，中石化意见：“必须停止经营，按合同进行交接，经营期间若发生由于证照所产生的罚款，由建和置业负担。”建和置业意见：“先经营，涉及中石化品牌的形象部分，暂时蒙盖。待所有证照办齐后，交中石化。”，该记录表明，中石化的意见“按合同进行交接”符合双方合同的约定；建和置业“待所有证照办齐后，交中石化”不符合双方合同的约定。在该会议前、后，建和置业均未能按照合同的约定移交加油站，其行为构成违约。
2.中石化未支付第一期租金121.2万元不构成违约。双方在合同的第四条租金及支付方式中约定：“租赁费采取分期付款方式。分三期付款：第一期：合同签订加油站交接，加油站正常经营后20个工作日内支付合同价款的30%（即人民币121.2万元）给甲方。”第十一条中约定，“当建和置业交付的加油站财产和证照不符合合同约定时，乙方有权拒绝支付其余款项，并且该拒付行为不构成本合同项下的违约。”因此，第一期租金的支付条件是“加油站财产和证照符合合同约定的交接”、且“加油站正常经营后20个工作日内”。因建和置业坚持“待所有证照办齐后，交中石化”而未能按合同约定进行交接，第一期租金的支付条件未成就，中石化不构成违约。
3.建和置业的损失承担。根据双方签订合同的第十四条第二项的约定，一方违约给另一方造成损失的，违约方向另一方赔偿因此受到的实际损失。对于原审认定的建和置业的经济损失449009元，因中石化不是合同的违约方，故建和置业请求判令中石化赔偿其经济损失无合同依据、无法律依据。
4.原审对中石化提交的证据四认为“中石化提交的证据四解除合同通知书，建和置业称不知此事，也不予认可，中石化亦不能证明该通知已有效送达建和置业，故本院依法不予采信”，因中石化原审证据四与建和置业原审证据五为同一证据，且双方当事人均无异议，依法应予采信。原审法院未予采信是错误的，应予以纠正。中石化的该上诉理由成立，本院依法予以采信。
综上，原判认定事实清楚，但部分证据采信有误，实体处理不当，依法应予改判。中石化的上诉请求本院予以支持；建和置业的起诉及上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第02141号民事判决；
二、驳回湖北建和置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费16000元由湖北建和置业有限公司负担；二审案件受理费19840元，由湖北建和置业有限公司负担8050元、中国石化销售有限公司湖北孝感石油分公司负担11790元。
本判决为终审判决。

审判长　刘　铮 审判员　汪书力 审判员　胡　红

书记员：张依