湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司与杜某赢物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司
许杨（湖北启方律师事务所）
康团（湖北启方律师事务所）
杜某赢

原告（反诉被告）湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司，住所地宜都市陆城头笔社区二组。
代表人詹峰，该公司总经理。
委托代理人许杨，湖北启方律师事务所律师。
特别授权代理。
委托代理人康团，湖北启方律师事务所律师。
特别授权代理。
被告（反诉原告）杜某赢。
原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司（以下简称“宜化物业宜都公司”）与被告杜某赢物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。
依法由审判员杨潇适用简易程序（小额诉讼）于2016年1月26日公开开庭进行审理，审理过程中，被告杜某赢当庭提出反诉，本院依法适用简易程序合并进行了审理。
原告宜化物业宜都公司的委托代理人许杨、被告杜某赢到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告宜化物业宜都公司诉称，被告与宜都华泰房地产开发有限公司（以下简称“华泰房产公司”）于2012年9月14日签订房屋买卖合同一份，约定华泰房产公司与被告委托原告管理宜化绿洲新城小区物业，物业费标准为0.9元／月／㎡（人民币，下同）。
合同签订后，被告于2012年7月30日办理了入住手续，并交纳物业服务费至2013年7月30日，其后未再交纳，原告多次催缴，但被告未予理会。
要求:1、判令被告立即支付物业服务费1627.29元（从2013年8月1日至2016年1月30日止，60.27㎡×0.9元／月／㎡×30月），违约金1627.29元（按每日5%从2014年12月2日计算至2015年12月2日）；2、从2015年12月3日计算至物业服务费全部付清之日止按应缴物业服务费的每日5%支付违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告宜化物业宜都公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据:
1、华泰房产公司与被告于2012年9月14日签订的《宜昌市商品房买卖合同》一份，证明根据合同第十一条的约定，从通知交房十日内开始计收物业服务费，合同附件五约定，前期物业服务费住宅为0.9元／㎡／月，物业提供者为宜昌好嘉物业有限公司（以下简称“好嘉物业公司”）；
2、宜都市工商行政管理局出具的公司变更通知书一份，证明宜昌好嘉物业有限公司宜都分公司（以下简称“好嘉物业宜都公司”）变更名称为湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司；
3、房屋装修申请表、房屋装修管理协议各一份，证明被告在2013年2月24日向原告申请房屋装修，被告已经入住。
被告杜某赢辩称，第一，被告与华泰房产公司签订的商品房销售合同未约定原告向被告提供物业服务，约定的是由好嘉物业宜都公司向被告提供物业服务，原告无权向被告主张权利，原告应提交更名的合法证明，同时也应提交其具有符合国家法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等，才能证明其对宜化绿洲新城小区进行物业管理具有合法性，如果不能证明，则《前期物业服务协议》无效。
即使原告主体合法，但被告与好嘉物业宜都公司签订的《前期物业服务协议》是被迫的，物业公司先于业主入驻小区，业主被迫接受这个先入为主的物业公司，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条  、第十条  的规定，好嘉物业宜都公司入驻小区没有法律依据，被告与其签订的《前期物业服务协议》是无效合同。
该协议中被告权利仅有4项，义务有9项，违约责任中约定，被告违约要承担每日5%的违约金，原告违约却只按活期存款利率承担利息，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  及《中华人民共和国合同法》第四十条  、第五十四条  的规定，该协议的上述条款为无效条款。
第二，原告违反了《前期物业服务协议》，被告收房时发现房屋地面有裂缝，但物业公司表示不属于质量问题，开始装修时，发现楼上管道漏水，多次要求物业维修才简单处理一下。
后发现阳台顶部漏水，要求物业处理，物业不予理睬。
车辆不能直达1号楼导致装修成本增加，如果被告搬家、入住费用也相应增加。
物业公司找业主收取的电梯使用费、装修服务费、土地证办证费里的土地测绘费均属无根据的乱收费，原告收费也未出具发票。
被告装修完毕准备入住时，小区的水费由物业公司代收，物业公司将物业费与水费捆绑收取，不交物业费就停水。
本以为可以过上优质生活，没想到比没有物业管理的老旧小区还差，导致被告还没有入住就烦恼不断，使被告产生恐惧心理，至今不敢入住小区，造成被告资金、资源的极大浪费。
被告从入住的业主处收集到物业管理存在很多问题，经常无故、无预告停水，水费收取无计量、无发票，不开放地下停车位，擅自将绿化区域改为停车位，擅自出租公共区位，小区内环境脏乱，财务不公开，物业管理人员服务态度恶劣等。
原告违约，并侵害了被告等全体业主的合法权益，应由其自行承担违约所产生的后果，依合同法的规定，业主拒交物业费完全合理合法。
第三，华泰房产公司与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》第二条显示，宜化绿洲新城小区未经过验收，未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》，而根据相关法律规定，房屋必须经过验收合格并取得相应手续和证明材料后才能向买受人交付，华泰房产公司的交房行为是非法的、无效的，被告所购买的房屋为在建房，物业费应当由建设单位即华泰房产公司交纳。
第四，被告在2012年9月14日才买房，于2012年11月15日办理交房手续，不可能在2012年7月30日入住。
2012年11月15日被告签订《前期物业服务协议》后，预交了一年的物业服务费及其他费用后才交房，物业服务费已经交到了2013年11月15日，后物业公司没有找被告催缴过物业服务费。
综上，请求法院驳回原告诉请，被告提出反诉，要求原告退回被告在2012年11月15日缴纳的651元物业服务费，并由原告承担本案诉讼费。
被告杜某赢为支持其抗辩主张及反诉主张，向本院提交以下证据:
1、被告和好嘉物业宜都公司于2012年11月15日签订的《前期物业服务协议》、交房验收表、原告于2012年11月15日出具的收据各一份，证明被告于2012年11月15日向原告缴纳了物业服务费651元，原告于2012年11月15日才交房给被告；
2、从宜昌市政风行风热线网页下载的资料两页、从长江商报网页上下载的《湖北宜化绿洲新城问题调查》四页，证明原告物业管理存在的问题；
3、业主反映问题汇总及照片六张，证明物业管理存在问题，照片中所示停车位均为原告未经业主同意擅自更改绿化区域；
4、被告和华泰房产公司于2012年9月14日签订的《宜昌市商品房买卖合同》一份，证明被告购买的房屋未经验收，是在建房，不应当向业主收取物业服务费。
原告宜化物业宜都公司针对反诉辩称，经核实，被告是在2012年10月26日缴纳的物业服务费651元。
根据商品房买卖合同的约定，原告有权向被告收取物业服务费，被告对原告服务不满意应当采用其他合法途径维权，而不应当采用拒不缴纳物业服务费的方式，原告有违反合同约定的，被告应当提供证据加以证明。
原告宜化物业宜都公司针对反诉提交的证据与本诉证据一致。
对于原告宜化物业宜都公司提交的证据，被告杜某赢经质证认为，证据1，合同上的字是我签的，是属实的。
证据2，真实性无法确定。
证据3，房屋装修申请表、房屋装修管理协议上的字是我签的，但是内容不是我写的。
对于被告杜某赢提交的证据，原告宜化物业宜都公司经质证认为，证据1，无异议，认可，同时可以证明原被告之间存在合法有效的物业服务合同，被告应当缴纳物业服务费。
证据2，政风热线网页资料系打印件，真实性无法核实，不认可；对长江商报的资料，属于报道性质，与真实情况不符，不认可。
证据3，问题汇总只是情况反映，并不能说明物业管理存在问题；照片真实性无异议，反映的是停车位的问题，是管理难的问题，原告一直在改善，不代表服务不到位。
证据4，真实性无异议，不能达到被告的证明目的。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据1、2、3，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
对于被告杜某赢提交的证据1，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2，从宜昌市政风行风热线网页下载的资料两页经本院核实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对长江商报网页下载的《湖北宜化绿洲新城问题调查》报道，无其他证据印证其内容的真实性，不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据3，该证据只能证明小区业主反映小区有关问题，对该证明内容本院予以采信，照片真实性被告不持异议，本院予以采信；证据4，被告对真实性无异议，且具有合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和被告均有约束力。
原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，被告作为业主接受服务，有按照合同的约定向原告支付物业服务费的义务。
对于被告主张原告主体不适格的问题。
经查，原告提交的证据可以证明其名称变更的事实，其经营范围系物业管理服务，具有相应资质，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
对于被告主张其与原告签订的《前期物业服务协议》系无效协议的问题。
根据《物业管理条例》第二十一条  的规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，华泰房产公司选聘原告为小区提供物业服务，不违反法律规定，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
对于被告主张的小区经常无故、无预告停水、擅自将绿化区域改为停车位、小区内环境脏乱、物业管理人员服务态度恶劣、房屋为在建房等问题，未提交充分证据予以证明，难以认定原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，本院对被告的该项抗辩不予支持。
物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。
对于被告应缴纳的物业服务费的金额，被告提交的收据明确载明其缴纳的是2012年10月26日至2013年10月25日的物业服务费，应认定原、被告双方对缴纳时间达成了合意，同时根据双方合同关于物业服务费交纳时间的约定，即入住后第二年起每季度交纳一次物业管理服务费，业主或物业使用人需在每个缴费期的首月内1-15日交纳本期的物业管理服务费，对于原告主张的从2013年10月26日至2016年1月30日的物业服务费1473.60元（60.27㎡×0.90元／㎡／月×815天÷30天／月），本院予以支持。
对于原告主张的违约金，因原告存在收取“电梯使用费”、“装修管理费”、将物业服务费与水费捆绑收取的问题，违背合同约定，亦存在违约行为，在合同履行过程中，双方均存在过错，故本院对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。
对于被告要求原告返还已交纳的物业服务费的反诉请求，不符合双方合同约定，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百二十条  ，《物业管理条例》第七条  、第二十一条  、第四十二条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  的规定，判决如下:
一、被告杜某赢于本判决生效之日起三日内向原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司支付自2013年10月26日至2016年1月30日止的物业服务费1473.60元；
二、驳回原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告杜某赢的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司负担15元，被告杜某赢负担10元，反诉案件受理费25元，由被告杜某赢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和被告均有约束力。
原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，被告作为业主接受服务，有按照合同的约定向原告支付物业服务费的义务。
对于被告主张原告主体不适格的问题。
经查，原告提交的证据可以证明其名称变更的事实，其经营范围系物业管理服务，具有相应资质，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
对于被告主张其与原告签订的《前期物业服务协议》系无效协议的问题。
根据《物业管理条例》第二十一条  的规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，华泰房产公司选聘原告为小区提供物业服务，不违反法律规定，故本院对被告的该项抗辩不予支持。
对于被告主张的小区经常无故、无预告停水、擅自将绿化区域改为停车位、小区内环境脏乱、物业管理人员服务态度恶劣、房屋为在建房等问题，未提交充分证据予以证明，难以认定原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，本院对被告的该项抗辩不予支持。
物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。
对于被告应缴纳的物业服务费的金额，被告提交的收据明确载明其缴纳的是2012年10月26日至2013年10月25日的物业服务费，应认定原、被告双方对缴纳时间达成了合意，同时根据双方合同关于物业服务费交纳时间的约定，即入住后第二年起每季度交纳一次物业管理服务费，业主或物业使用人需在每个缴费期的首月内1-15日交纳本期的物业管理服务费，对于原告主张的从2013年10月26日至2016年1月30日的物业服务费1473.60元（60.27㎡×0.90元／㎡／月×815天÷30天／月），本院予以支持。
对于原告主张的违约金，因原告存在收取“电梯使用费”、“装修管理费”、将物业服务费与水费捆绑收取的问题，违背合同约定，亦存在违约行为，在合同履行过程中，双方均存在过错，故本院对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。
对于被告要求原告返还已交纳的物业服务费的反诉请求，不符合双方合同约定，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百二十条  ，《物业管理条例》第七条  、第二十一条  、第四十二条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  的规定，判决如下:
一、被告杜某赢于本判决生效之日起三日内向原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司支付自2013年10月26日至2016年1月30日止的物业服务费1473.60元；
二、驳回原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告杜某赢的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司负担15元，被告杜某赢负担10元，反诉案件受理费25元，由被告杜某赢负担。

审判长：杨潇

书记员：王宇