湖北嘉典置业有限公司与程某、蔡大雄商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：湖北嘉典置业有限公司（以下简称：嘉典公司）。统一社会信用代码：91421221798758637U。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。法定代表人：谢木水，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章雪梅、章玲，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：程某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，陕西省长武县人，无职业，现住咸阳市秦都区。被告（反诉原告）：蔡大雄，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，无职业，现住甘肃省兰州市安宁区。法定代理人：赵某（系被告蔡大雄之母），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，嘉鱼县汽运公司退休职员，现住甘肃省兰州市安宁区。

原告嘉典公司（反诉被告）与被告（反诉原告）蔡大雄、程某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉典公司的委托代理人章玲、被告（反诉原告）程某、被告（反诉原告）蔡大雄的法定代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉典公司诉称，2014年12月3日，嘉典公司与蔡大雄、程某签订《商品房买卖合同》，嘉典公司将其承建的位于嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道三湖春天小区第X幢X单元XXXX室商品房一套出卖给蔡大雄、程某。合同约定，房屋总价款40万元，蔡大雄、程某应于签订合同当日交纳首付款12万元，余款28万元，被告蔡大雄、程某在本合同签订之日起7日内办妥银行按揭，如若买受人未能通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款的，须在接到出卖人通知七天内用现款补足；买受人如若未能按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。但合同签订后，蔡大雄、程某仅支付首付款12万元。因蔡大雄个人征信不良无法在银行办理按揭贷款。2017年12月3日，嘉典公司催促蔡大雄、程某交清余款28万元。但蔡大雄、程某一直未付。蔡大雄、程某未按照合同约定履行其义务，侵犯了嘉典公司的合法权益。为此，嘉典公司诉至法院，请求判决蔡大雄、程某立即支付嘉典公司剩余房款28万元及违约金（以28万元为基数，暂从2015年2月14日计算至2018年1月23日，按日万分之一计算，违约金为30072元，此后的违约金计算至剩余房款28万元付清之日止），本案诉讼费由蔡大雄、程某承担。被告（反诉原告）蔡大雄、程某辩称，蔡大雄现患精神分裂症，正在接受治疗。已无经济能力支付剩余房款28万元。经审理本院认定本案事实如下：2014年12月3日，嘉典公司与蔡大雄、程某签订《商品房买卖合同》，嘉典公司将其承建的位于嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道三湖春天小区第X幢X单元XXXX室商品房一套出卖给蔡大雄、程某。合同约定，房屋总价款40万元，蔡大雄、程某应于签订合同当日交纳首付款12万元，余款28万元，蔡大雄、程某在本合同签订之日起7日内办妥银行按揭，如若买受人未能通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款的，须在接到出卖人通知七天内用现款补足；买受人如若未能按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。嘉典公司在合同尾部加盖了印章，蔡大雄、程某在合同尾部签名并捺了手印。合同签订当日，蔡大雄、程某支付了首付款12万元。后因蔡大雄个人征信不良无法在银行办理按揭贷款。嘉典公司因蔡大雄、程某未交纳剩余房款28万元，也未交付前述房屋给蔡大雄、程某。同时查明，蔡大雄与程某于2011年5月16日登记结婚，婚后生育二子女，于2017年12月8日两人登记离婚，离婚协议约定二子女各抚养一个。另蔡大雄于2017年3月22日至5月18日在兰州市第三人民医院住院治疗，该院确诊蔡大雄患偏执型精神分裂症。2018年1月24日，蔡大雄再次入兰州市第三人民医院住院治疗。出院后仍继续接受治疗。嘉典公司于2018年2月5日诉至本院。本案在庭审中，蔡大雄、程某口头提起反诉，请求判令：1、解除蔡大雄、程某与嘉典公司签订的《商品房买卖合同》；2、嘉典公司返还蔡大雄、程某购房首付款12万元。本院对本诉和反诉合并进行了审理。本案经本院主持调解，双方不能达成一致意见。上述事实，有如下证据证实：1、嘉典公司提供的预定协议书、《商品房买卖合同》、中国农业银行股份有限公司嘉鱼县东岳支行出具的个人征信证明、中国建设银行股份有限公司嘉鱼支行出具的个人征信证明、销售不动产统一网络发票；2、蔡大雄、程某提供的兰州市第三人民医院住院病历、出院记录、诊断证明书；3、嘉典公司、蔡大雄的法定代理人赵某、程某的当庭陈述；4、本院依职权收集的蔡大雄、程某结婚、离婚登记信息。

本院认为，嘉典公司与蔡大雄、程某于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》符合合同生效的要件，应认定为有效合同。因蔡大雄个人征信不良，致未能办理银行按揭贷款。现蔡大雄被兰州市第三人民医院诊断为偏执型精神分裂症，可认定为无民事行为能力人。蔡大雄现就医、抚养子女、赡养老人均需资金，但其已无经济来源，程某已与蔡大雄离婚，程某表示其不再愿与蔡大雄共同购买本案房屋，且其经济收入除负担自己和小孩的生活外，再无能力负担剩余房款28万元。鉴于本案蔡大雄、程某的实际偿还能力，致使本案合同的履行已成为事实上不可能，符合不能实现合同目的的法定解除情形，蔡大雄、程某的反诉请求本院应予支持。因蔡大雄、程某的原因致使不能按合同约定履行给付剩余房款28万元的义务，蔡大雄、程某应承担违约责任。嘉典公司主张在2017年12月3日对蔡大雄、程某催促了剩余房款28万元，但不能提供具有证明力的证据，致使本院无法认定蔡大雄、程某应支付剩余房款28万元的具体时间，导致违约金的起算点不能确定，对此嘉典公司应承担不利后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除湖北嘉典置业有限公司与蔡大雄、程某于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》；二、由湖北嘉典置业有限公司返还蔡大雄、程某购房首付款12万元；三、驳回湖北嘉典置业有限公司的诉讼请求。上述判决主文第二项确定的金钱给付义务，限被告湖北嘉典置业有限公司本判决生效之日起30日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5952元，由湖北嘉典置业有限公司负担。反诉案件受理费2700元，由蔡大雄、程某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求、数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17×××50；户名：咸宁市中级人民法院；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳或不足额交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。