湖北吉源房地产开发有限公司、章某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北吉源房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市文星路17号飞鹅宾馆11楼。法定代表人：汤运新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨木林，湖北伸道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。原审第三人：湖北银环建设工程有限公司，住所地湖北省黄冈市红卫路滨宛花园小区B栋二楼。法定代表人:张正平，该公司董事长。原审第三人：严佑文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。原审第三人：苏建兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。

吉源公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人章某的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）并未生效。本案涉诉房屋在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，未依法将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，属于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效”的情形。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。因此，一审判决认定涉案合同自成立时生效是错误的。二、一审判决认定被上诉人已支付全部购房款的事实错误。1、上诉人与银环公司存在建筑承包合同关系，与第三人严佑文并无建筑承包合同关系。第三人严佑文只是银环公司的项目经理，无权占有该公司的财产。上诉人将涉案房屋作为工程款抵付给第三人严佑文所欠第三人苏建兰的欠款未经第三人银环公司同意，事后也未得到银环公司的追认，其行为无效。2016年4月22日领款单所涉内容是无效的。2、上诉人与第三人银环公司结算工程款时，涉案房屋不在结算之列。上诉人不差欠第三人银环公司工程款。3、上诉人只是同意将涉案房屋转让给第三人苏建兰，并未同意第三人苏建兰解除涉案房屋备案后，以其房款抵付被上诉人房款，被上诉人没有提供相关证据证明。4、上诉人与第三人苏建兰、被上诉人的房屋买卖合同关系是两个不同的法律关系，其权利义务应受各自签订的合同约束，不应混同。同时，该案不是合同权利义务的转让，也不是债权转让。虽然上诉人持有2016年4月22日领款单，但三方并未办理领款手续，上诉人也未向被上诉人出具抵付证明或发票，不能以此证明被上诉人已经付清全部购房款，况且该领款单所涉内容不被本案第三人银环公司认可，是无效的。5、一审判决认定无证据证明上诉人同意苏建兰将房屋抵偿给被上诉人，并将上诉人未同意苏建兰将房屋抵偿给被上诉人的举证责任判定给上诉人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”上诉人认为，在本案中，上诉人虽然同意将涉案房屋出售给被上诉人，双方签订了《商品房买卖合同》，但并未同意苏建兰将该房屋抵偿给被上诉人。被上诉人未按照合同约定支付房款是事实。被上诉人诉求该合同有效，应对合同订立和生效事实承担举证责任。被上诉人章某辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。答辩人的房屋未经过行政备案手续系因上诉人未履行合同造成，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因此，上诉人以本案合同未办理行政备案手续为由认为合同不生效的上诉理由不能成立。2、被上诉人已支付了全部购房款。2014年，严佑文以银环公司名义与上诉人签订《建筑工程施工合同》，同时又签订补充协议，该补充协议约定将涉案房屋作为工程进度款支付给施工方。2016年4月，严佑文经上诉人同意将7号楼3201、3103、3203、3102四套房屋抵偿给严国舟和苏建兰（夫妻二人），上诉人与该二人签订了《商品房买卖合同》，并到房产部门办理了登记备案手续。2016年8月8日，因严国舟欠被上诉人章某工程款，经上诉人同意，将苏建兰名下的7号楼3102号抵偿给被上诉人工程款。苏建兰解除了上述房屋的备案手续，由上诉人与章某签订《商品房买卖合同》，并支付了5000元的变更合同手续费用。章某以其工程款抵偿了苏建兰的购房款。3、上诉人与严佑文的工程是否结算与本案无关。涉案的房屋系上诉人支付给实际施工人严佑文的第一笔工程进度款，该事实从上诉人签订的施工合同补充协议可以看出，至于上诉人与严佑文是否办理工程结算，工程款是否付超，与支付第一笔工程进度款是不冲突的。并且上诉人将涉案房屋转让给章某之后，于2016年11月份仍然在向严佑文支付工程款，因此不存在多付的说法。4、涉案房屋的来源是苏建兰。上诉人认可将房屋转让给苏建兰，那么该房屋的权利人就是苏建兰，苏建兰有权将房屋转让给章某。苏建兰如何处理房屋与严佑文的工程款再无任何关系。且苏建兰将房屋转让给章某系经过上诉人的认可的，此事实有上诉人与章某签订的《商品房买卖合同》以及收取的5000元手续费用的收据为证。5、上诉人违背诚实信用原则，其行为不应得到支持。被上诉人章某受让取得苏建兰的房屋，并与上诉人签订了合同，缴纳了5000元合同变更费用，被上诉人章某与严国舟、苏建兰工程欠款事宜就此了结，系基于对上诉人行为的信任。上诉人否认与章某合同的事实违背诚实信用原则，其行为不应得到支持。原审第三人银环公司、严佑文、苏建兰在法定答辩期内未提交书面意见。章某在一审的诉讼请求：1、判令确认章某与吉源公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令吉源公司履行合同为章某办理商品房预售合同登记备案手续；3、由吉源公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定，2013年，吉源公司与银环公司签订《飞鹅新天地房屋建筑工程施工总承包合同书》，合同约定由银环公司承包建设吉源公司开发的飞鹅新天地3#——7#楼工程。之后，吉源公司与银环公司又签订《飞鹅新天地房屋建筑工程施工总承包合同补充协议》，约定将吉源公司开发的飞鹅新天地的3#——13#楼的部分房屋抵偿工程款。诉争的房屋07-3102号房屋亦在其中。2014年5月23日，严佑文与银环公司签订了内部承包合同，具体负责飞鹅新天地（一期）3#、7#楼工程，并进行独立核算、自负盈亏。合同签订后，严佑文作为项目经理及内部承包责任人对上述工程进行了施工。工程完工后，经吉源公司同意，严佑文于2014年10月14日，按上述合同约定将抵偿工程款的飞鹅新天地7-3201、7-3103、7-3203、7-3102四套房屋分别以458,280元、535,461.30元、455,202元、467,383.20元，共计1,916,326.50元抵偿给严国舟及苏建兰，并注明四套房屋在2016年3月10日售楼部为便于办理备案，由严佑文分别写了四份声明，其中严国舟分得7-3201、7-3103两套，苏建兰分得7-3203、7-3102两套。2016年4月22日，严佑文在吉源公司办理了飞鹅新天地07-3102号房屋（面积104.56平方米，单价4470元/平方米，总价款467,383.20元）抵工程款手续，吉源公司亦出具了领款单给苏建兰，作为苏建兰购买房屋的凭证，苏建兰与吉源公司签订了《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了房屋备案手续。因苏建兰的丈夫严国舟差欠章某工程款，苏建兰遂将上述抵偿的飞鹅新天地07-3102号房屋抵偿给章某，经吉源公司同意，苏建兰在办理了撤销房屋备案手续后，于2016年8月8日，章某在飞鹅新天地售楼部交纳了5000元变更合同手续的佣金，售楼部将原苏建兰签订的合同收回，吉源公司与章某重新签订了《商品房买卖合同》，合同约定章某以467,383元的价款购买飞鹅新天地7幢独单元3102号房屋，付款方式为一次性付款，同时约定出卖人自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。章某与吉源公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，未侵犯社会公共利益和他人合法权益，该合同合法有效。章某请求吉源公司办理商品房预售合同登记备案手续，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十九条约定，吉源公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知章某。故章某要求确认其与吉源公司签订的《商品房买卖合同》有效及办理商品房预售合同登记备案手续的诉请，有事实和法律依据，一审予以支持。吉源公司辩称章某与其签订的《商品房买卖合同》（预售）因章某未支付购房款而无效，因涉案房屋的购房款已由苏建兰交清，而苏建兰将该房屋抵偿给章某业经吉源公司同意，同时根据谁主张谁举证的原则，吉源公司未提供证据证明其主张，应承担举证不能的后果，故对其答辩意见，一审不采纳。章某未要求银环公司、严佑文、苏建兰承担任何民事责任，一审亦不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，一审判决：一、章某与湖北吉源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）有效。二、湖北吉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助章某办理商品房预售合同登记备案手续。案件受理费4000元，减半收取2000元，财产保全费2857元，共计4857元，由湖北吉源房地产开发有限公司负担。在二审法院指定的举证期限内，各方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人湖北吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源公司）为与被上诉人章某、原审第三人湖北银环建设工程有限公司（以下简称银环公司）、严佑文、苏建兰房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吉源公司的委托诉讼代理人杨木林，被上诉人章某及其委托诉讼代理人李景珍到庭参加了诉讼。原审第三人银环公司、严佑文、苏建兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》（预售）是否生效的问题。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。故批准、登记等不是合同的成立要件。合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，因此，只要当事人根据《合同法》所规定的要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致，或者符合《合同法》第37条所规定的情形，该合同即告成立。批准、登记等手续都是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，而属于效力评价的领域。如果登记是合同一方当事人应当履行的具有物权变动公示性质的义务，未履行该项义务仅仅不发生物权变动的效力，而不影响合同本身的效力。因此《城市房地产管理法》第44条第2款规定的合同登记备案并不是合同是否有效的法律要件。一般而言，依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，上诉人吉源公司与被上诉人章某在签订《商品房买卖合同》（预售）时，已就双方的真实意图达成合意，该合同即应成立。就本案合同本身的约定而言，上诉人吉源公司与被上诉人章某签订的《商品房买卖合同》（预售）第八章第十九条第（一）款预售合同登记备案部分约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。故即使如上诉人吉源公司所言，涉案商品房登记备案也是作为出卖人的上诉人吉源公司应尽的义务。上诉人吉源公司将自己不履行合同义务的不利后果转由买受人的被上诉人章某来承担明显有违我国民法的诚实信用原则，该上诉理由也不符合法律、行政法规规定的精神实质。故上诉人吉源公司认为本案《商品房买卖合同》（预售）未生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据一审查明的事实，第三人严佑文是代表银环公司在上诉人吉源公司处办理领取工程款手续，上诉人吉源公司在二审也认可涉案房屋第一次是作为工程进度款抵付给银环公司。后严佑文经手再次将房屋抵付给第三人苏建兰时，上诉人吉源公司以与苏建兰签订《商品房买卖合同》的方式（实际苏建兰并未按照合同约定向上诉人吉源公司支付工程款）协助苏建兰办理了商品房抵扣及备案手续。故上诉人吉源公司与被上诉人章某签订《商品房买卖合同》时，应明知涉案房屋系层层抵扣至被上诉人章某手中，与苏建兰签订合同的目的一样，与被上诉人章某签订《商品房买卖合同》是为了协助章某办理与苏建兰之间的抵款及房屋登记备案手续。对于此，从双方签订《商品房买卖合同》（预售）的约定、当日付款5000元的性质及原审第三人严佑文、苏建兰在一审的陈述中均可以得到印证。故从涉案房屋的权属及上诉人吉源公司与被上诉人章某签订《商品房买卖合同》（预售）的具体操作均表明上诉人吉源公司并非真正与被上诉人章某发生房屋买卖合同关系，而是协助被上诉人章某完成抵扣工程款手续，上诉人吉源公司也不能因一套房屋重复获得购房款。法律关系的性质认定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和实质内容来决定。上诉人吉源公司与被上诉人章某签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了协助章某抵扣工程款并办理房屋备案过户手续，为此，上诉人吉源公司亦收取了章某5000元费用作为对价。故上诉人吉源公司认为被上诉人章某没有按照合同约定支付购房款，并以此抗辩被上诉人章某的诉讼主张的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人湖北吉源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　柯　君
审判员　廖春花
审判员　湛少鹏

书记员：肖臣