湖北华某某物业服务有限公司与王某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北华某某物业服务有限公司。住所地：襄阳市襄城区檀溪路***号。
法定代表人：韩玲，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭再明、邓鹏，湖北高见律师事务所律师。
被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市襄城区。

原告湖北华某某物业服务有限公司（以下简称：华某某物业公司）与被告王某某物业合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理，原告华某某物业公司的委托诉讼代理人郭再明、邓鹏，被告王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告华某某物业公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费5043元及违约金944元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月6日原告与被告签订的山水檀溪《前期物业服务协议》及《业主临时公约》，被告缴纳物业管理费至2016年5月31日。自2016年6月1日起至2018年6月30日止，被告拖欠物业管理费5043元，经原告多次催要无果，导致诉讼。
被告王某某辩称,其物业费用已经交到2016年5月31日，之后确实没交物业费用。原告在提供物业服务期间，对小区物业没有尽到维修、养护、管理、维护、安保等职责。其间还随意提高物业小区中央空调的收费标准，缩短中央空调开放时间和时段。没有通知其参加开发商对房屋的最后一次维修，还发现其居住房屋卧室飘窗墙纸渗水、霉烂、变色、脱落，向地面掉屑，书房墙面开裂、霉变，飘窗墙纸霉烂、生菌、掉落。其不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2010年6月23日，山水檀溪山园小区开发商襄阳市溪苑实业总公司与原告华某某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定该公司负责山水檀溪山园小区的前期物业管理。
2012年5月6日，原告华某某物业公司与被告王某某签订《前期物业服务协议》，双方在合同中约定物业管理服务费按建筑面积1元/平方米/月收取，需要调整时按照襄阳市物价部门的有关规定调整。若不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，业主需补交费用并从逾期之日起每天按千分之五的比率缴纳违约金。
2013年年底，被告王某某入住山水檀溪山园小区3-1-1201室的房屋，房屋建筑面积为144.09平米。2014年4月3日，襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局共同发文“襄价服规〔2014〕13号”《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，规定“物业服务企业管理的普通住宅的物业综合管理服务费实行政府指导价…，物业服务收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费项目、收费标准以及价格举报投诉电话等有关情况通过公示牌、公示板等方式进行公示…”，2013年6月3日，原告华某某物业公司在公示板上通知山水檀溪山园小区业主：物业服务费按照1.4元/平米收取。
被告王某某支付物业管理服务费至2016年5月31日。之后，原告华某某物业公司张贴物业管理服务收费通知，但王某某并未支付，拖欠2016年6月1日至今的物业管理服务费。期间，被告王某某发现其居住房屋卧室飘窗墙纸渗水、霉烂、变色、脱落，向地面掉屑，书房墙面开裂、霉变，飘窗墙纸霉烂、生菌、掉落，曾向原告华某某物业公司反映，但问题未得到解决。
从2016年6月1日起截至2018年6月30日，王某某欠交物业费数额为5043元。

本院认为，原、被告之间的纠纷属于物业服务合同纠纷,缔约双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，否则承担相应的违约责任。作为物业公司而言，其应当恪尽物业服务及管理职责，应依照约定提供高质量服务，提供舒适安宁、业主能安居乐业的小区环境，业主则应依照约定按时交纳物业费用。由于小区人员构成、文明素养、社情风俗等经济社会生活环境复杂，加上物业服务任务繁杂、众口难调，物业服务短时间内跟不上各业主高品质生活需求是客观存在，在此情形下，业主也应该与物业公司互谅互让，迎难而上，共同创造和维护和谐安宁舒适共存共荣的物业小区环境。本案中，物业公司的服务和管理确存在瑕疵，是酿成本案纠纷的主要原因，但没有证据证明被告所居住的房屋卧室、书房出现的受损现象等是因物业公司没有按照合同约定提供物业服务瑕疵直接所致，原告提供物业服务的行为并不是造成被告居住房屋受到损害的直接原因。即使依被告所述商品房存在质量问题而酿成纠纷，也可能系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的交纳属于业主与物业服务公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，权利义务的承接主体亦不相同，因此被告以房屋渗漏霉变等受损作为抗辩不支付物业管理费的理由，其抗辩理由不能成立。按照合同约定，原告华某某物业公司已提供了相应的物业服务，且这种物业服务是一种长期、持续性质的服务，并不能因一时服务瑕疵作为合同根本违约的依据，亦不能作为业主抗辩不予交纳物业管理费的理由。原告主张的物业管理服务费符合国家政策指导标准，且在小区醒目位置张贴公告，被告亦按此标准交纳了一段时间的物业管理服务费，应视为接受《前期物业服务协议》中有关物业服务管理收费标准条款的变更，被告王某某欠交物业管理服务费5043元属实，但考虑原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，且考虑到被告王某某尚不构成恶意拖欠物业费用，故对华某某物业公司主张5043元物业费用的诉讼请求，本院酌情支持4500元；基于前述理由，对华某某物业公司提出的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十一条、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告王某某在本判决生效之日起五日内支付原告湖北华某某物业服务有限公司物业服务管理费4500元。
二、驳回湖北华某某物业服务有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由被告王某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

审判员 聂志军

书记员： 明慧子