湖北凤凰山庄旅游度假有限公司与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北凤凰山庄旅游度假有限公司。住所地：湖北省鄂州市凤凰路56号。
法定代表人：晏俊，该公司总经理。
委托代理人：江厚军、胡旸，湖北山河律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区，个体工商户字号：滨湖南路绿岛渔村大酒店，住所地为湖北省鄂州市，
委托代理人：谭宏铭，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

原告湖北凤凰山庄旅游度假有限公司（以下简称凤凰山庄）诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月19日立案受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员李志伸、陪审员章政军参加的合议庭，于2012年5月31日公开开庭进行了审理。原告凤凰山庄的委托代理人江厚军、胡旸；被告陈某某的委托代理人谭宏铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰山庄诉称：原、被告于2011年5月31日签订《房屋租赁合同书》一份，约定：被告承租武汉瑞通利投资咨询管理有限公司授权原告出租的鄂州市滨湖南路洋澜-国际康城东北商业裙楼一至三层建筑面积约为6829平方米的房产，租赁期限为2011年6月1日至2016年12月1日，年租金总额为1506612元。该合同第五条付款方式中约定，被告应在正式开业前三日内按六个月为周期一次性向原告支付第一期租金753306元；另该合同第八条约定，被告负责联系、全程服务报装供电容（变压器容量不低于1250千伏安）到位并承担和支付所有费用后，原告给予被告五个月免租期；合同第九条还约定被告未按时支付租金，每逾期一日，按月租金0.5%累计支付违约金；合同第十条约定被告逾期三十日不支付租金，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿损失。
合同签订后，原告于2011年5月31日将被租赁房产移交被告并按合同第三条约定给予被告最长六个月的装修免租期，被告开始对被租赁房产进行装修，并于2011年12月26日正式开业，但被告未按合同约定按时向原告支付首期六个月租金；另外，被告并未按原告要求申报联系报装供电电容到位，被租赁房产供电容量至今仍不足1250千伏安。针对被告的违约行为，原告多次派人与被告协商处理，并委托律师向被告发函，要求履行合同义务，被告均置之不理。原告遂于2012年4月16日通过特快专递书面通知被告解除《房屋租赁合同书》。
原告认为，原、被告之间签订房屋租赁合同书，原、被告应共同遵守。被告在原告按合同约定交付房屋后，未按合同约定申报联系报装供电增容到位，属履约不当，不能享受五个月免租期待遇，其应在正式营业前三天（2012年12月23日）按合同约定支付租金；被告经原告多次催促超过约定期限近五个月仍不履行租金支付义务，已构成根本性违约，原告与被告签订的房屋租赁合同应予解除，被告应按约定承担违约责任。合同解除后，被告应及时腾退占用的房产并赔偿原告租金损失。为保护自己的合法权益，原告特提起民事诉讼，请求人民法院：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告立即腾退其占用的滨湖南路洋澜-国际康城东北商业裙楼；3、判令被告赔偿原告租金损失（自2011年6月1日算至被告腾退之日止）；4、判令被告向原告支付违约金94791元（算至2012年5月15日）；判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告凤凰山庄为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：
证据一：房产证、土地使用权证、委托书。用以证明租赁房产系武汉瑞通利投资咨询管理有限公司所有，且该公司授权原告方对外出租。
证据二：房屋租赁合同。用以证明房屋租赁合同约定了租金数额、交付方式、租赁期限、违约责任等内容。
证据三：房产交付凭证。用以证明原告方于2011年6月1日将租赁房产交付给被告方。
证据四：律师函及快递凭证。用以证明被告方未及时交付租金，原告通过律师催要无果后，委托律师发函继续催促被告支付租金。
证据五：原告方当庭提交其向供电部门申报电增容的报告。用以证明已向供电部门申报了电增容。
被告陈某某在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时辩称：1、被告在供电增容一事上履约并无不当，相反是原告方违约，按照合同约定，应由原告负责申报供电增容，事实上原告方并没有申报。2、原告起诉时，并没有到被告交付房租的时间。按照合同约定，原告既要给予被告6个月的装修免租期，同时被告承担供电增容的费用，原告还要给予5个月的免租期，因此，支付房租的时间应从2012年5月1日起算。3、原告方存在违约、欺诈等行为，因租赁房产非原告所有，同时由于原告在订立合同前曾对周边业主表示不开酒店，导致被告方装修期间周围业主不断闹事，被迫停工1个多月。故请求驳回原告凤凰山庄的诉讼请求。
被告陈某某为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交如下证据：
证据一：房屋租赁合同。用以证明原、被告之间的权利、义务。
证据二：胡某的证言。用以证明被告方停工及处理等情况。
证据三：停工通知及业主的联名信。用以证明原告应承担造成停工的责任及停工对被告的影响。
证据四：高压供电合同及概算。用以证明被告办理供电增容及交付了增容的费用。
证据五：新闻报道。用以证明原告影响被告方的经营。
经庭审质证，被告陈某某对原告凤凰山庄提交的证据一、证据二、证据三的真实性无异议。原告凤凰山庄对被告陈某某提交的证据一、证据四的真实性无异议。
被告陈某某对原告凤凰山庄提交的证据四有异议，认为原告方催要租金是事实，但是原告方解除合同的事由不能成立，且对原告方提出的交付租金的时间不认可。被告陈某某对原告凤凰山庄提交的证据五有异议，认为该证据是当庭提交，已超过举证期限，同时，原告方并没有申报电增容。
原告凤凰山庄对被告陈某某提交的证据二有异议，认为证人未到庭，其无法核实证人的签名是否属实。原告凤凰山庄对被告陈某某提交的证据三有异议，认为停工通知是执法部门下达的，无异议，但是联名信是复印件，被告方没有提供原件，不具证明力。原告凤凰山庄对被告陈某某提交的证据五有异议，认为其对新闻报道的真实性虽无异议，但是对被告方证明的内容有异议，与本案没有关联性。

对上述有争议的证据，本院认为：原告方催要租金虽是事实，但是，在原告凤凰山庄没有申报1250千伏安电增容的情况下，被告方已出资办理了800千伏安的电增容，原告方下达解除通知时，若扣除5个月的免租期，被告陈某某仅下欠1个月的租金，而被告方经营酒店已投入大量资金，此时解除合同既不合情也不合理，故对原告方提交证据四的证明目的，本院不予采信。原告凤凰山庄的证据五是当庭提交，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，同时根据庭审查明的事实，原告方并没有向供电部门申报增容，故对原告凤凰山庄提交的证据五，本院不予采信。因证人胡某未出庭接受当事人的质询，亦违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，故对被告陈某某提交的证据二，本院不予采信。因被告陈某某未提交业主联名信的原件，同时，《房屋租赁合同》没有约定原告方有负责协调周边关系的义务，故对被告陈某某提交的证据三，本院不予采信。被告陈某某提交的证据五新闻报道，并没有直接载明是原告方承诺或指使的，不能达到被告的证明目的，故对被告陈某某提交的证据五，本院不予采信。
经审理查明：2009年6月19日，武汉瑞通利投资咨询管理有限公司取得鄂州市滨湖南路与凤凰路洋澜国际康城东北商业裙楼西部房屋所有权。2011年5月31日，原告凤凰山庄与被告陈某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：（一）陈某某承租鄂州市滨湖南路洋澜国际康城东北商业裙楼，用于餐饮、宾馆、办公、娱乐经营；（二）租赁期限为5年，从2011年6月1日起至2016年12月1日止；自房屋交付之日起，凤凰山庄最长给予陈某某6个月的免租装修期，即从2011年6月1日至2011年12月1日止，若陈某某提前进入营业时，免租截止期以试营业开始日为准，装修期超过6个月，仍按6个月计算；（三）租赁房屋的面积为6829平方米，年总租金1506612元；（四）付款方式：1、本合同签订之日陈某某按月租金总额的三倍向凤凰山庄一次性支付合同履约保证金376653元；2、租金按6个月为周期一次性交付，每期租金总额为753306元，合同期内租金按年累计递增5%；第一期租金于陈某某正式开业前3天内支付，下一租期租金，于当期租金权属期截止15日前支付；（五）权利、义务：凤凰山庄负责申报供电增容，变压器容量不低于1250千伏安，陈某某按凤凰山庄的要求协助联系、全程服务报装到位并承担和支付所有费用，凤凰山庄给予5个月免租期；（六）违约责任：1、凤凰山庄的责任：（1）未按约定，逾期或者不按合同约定要求交付房屋，视同违约，每逾期1日，按月租金0.5%承担违约金；（2）凤凰山庄将房屋转让给第三方或者收回房屋自营以及租赁主体变更等原因单方面提前退租的，视同违约，承担违约责任；2、陈某某的责任：（1）未按时交付租金，每逾期1日，按月租金0.5%累计支付违约金；（2）擅自将房屋转租、转让或者转借他人使用；（3）未经凤凰山庄同意改造房屋或者增加设施，负责按凤凰山庄的要求恢复原状并赔偿损失。陈某某有上述情形之一，属违约行为，凤凰山庄可以终止合同收回房屋，并追究陈某某违约赔偿责任；（七）租赁合同的终止：1、有下列情形之一，凤凰山庄有权单方面提前终止合同：（1）陈某某逾期30日不支付凤凰山庄租金；（2）未经凤凰山庄同意，陈某某擅自改变承租房屋建筑结构；（3）未经凤凰山庄同意，陈某某擅自改变承租房屋用途；（4）陈某某违反合同约定，并不采取有效措施及时补救；2、有下列情形之一，陈某某有权提前终止合同：（1）凤凰山庄逾期10日仍未将出租房屋交付；（2）合同期限内，凤凰山庄重复租赁出租房屋给他人；（3）凤凰山庄无故未按合同条款执行，造成陈某某较大损失的。《房屋租赁合同》还对争议解决方式等事项进行了约定。
同日，武汉瑞通利投资咨询管理有限公司发出确认函，对原告凤凰山庄与被告陈某某签订《房屋租赁合同》予以认可。合同签订后，被告陈某某按照合同约定向原告凤凰山庄交纳376653元履约保证金。2011年10月24日，被告陈某某分别以滨湖南路绿岛渔村大酒店、鄂州市小蓬莱时尚酒店有限公司作为用电人，与鄂州供电公司客户服务中心签订《高压供用电合同》，分别办理了400千伏安变压器。2011年12月26日，被告陈某某经营的酒店开业。2012年2月29日，受原告凤凰山庄的委托，湖北山河律师事务所向滨湖南路绿岛渔村大酒店下达律师函，通知被告方在收到律师函后5个工作日内向原告凤凰山庄支付第一期6个月租金753306元，并按日0.5%的标准支付逾期付款违约金。2012年4月16日，湖北山河律师事务所向滨湖南路绿岛渔村大酒店下达律师函，鉴于滨湖南路绿岛渔村大酒店不履行《房屋租赁合同》，经委托人凤凰山庄多次催告，仍未履行合同义务，故解除委托人凤凰山庄与贵酒店于2011年5月31日签订的《房屋租赁合同》。
本案争议的焦点：1、原告凤凰山庄与被告陈某某签订的《房屋租赁合同》应否解除；2、原告凤凰山庄损失的计算。
本院认为：（一）关于《房屋租赁合同》应否解除。原告凤凰山庄没有按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，提供用电人为凤凰山庄、变压器容量不低于1250千伏安的电增容申报手续，被告陈某某在酒店开业前，根据用电需求，分别以滨湖南路绿岛渔村大酒店、鄂州市小蓬莱时尚酒店有限公司的名义申办变压器容量为800千伏安的电增容，直至起诉时原告方仍未提供电增容申报手续，故原告凤凰山庄在电增容的申报上存在违约行为。根据《房屋租赁合同》的约定，原告凤凰山庄应该给予被告陈某某6个月的装修期，被告应从2011年12月23日起三日内支付第一期租金；被告陈某某按原告凤凰山庄的要求协助联系、报装变压器容量不低于1250千伏安电增容并承担和支付所有费用后，原告凤凰山庄还应给予5个月免租期。因原告凤凰山庄未提供电增容申报手续，而被告方根据其用电需求，已自行办理了变压器容量为800千伏安的电增容，从被告陈某某经营的酒店开业至原告方起诉时，不到4个月时间，双方因5个月免租期的抵扣发生争议。因原告凤凰山庄在电增容的申报上违约在先，而被告方已投入大量资金，且实际经营时间不长，解除《房屋租赁合同》不利于企业的生存和发展，亦不利于纠纷的解决，因此，本院对原告凤凰山庄提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。（二）关于原告凤凰山庄损失的计算。1、关于第一期房屋租金。因原告凤凰山庄未申报电增容，被告陈某某根据需要已自行办理了变压器容量为800千伏安的电增容，原告凤凰山庄应给予被告陈某某5个月的免租期，即被告陈某某应支付原告凤凰山庄第一期的房屋租金125551元（753306元÷6个月）。2、关于第二期房屋租金。诉讼过程中，被告陈某某第二期的房屋租金已到给付时间，被告陈某某应按《房屋租赁合同》的约定支付第二期房屋租金753306元。3、关于逾期违约金。因扣除5个月的免租期后，被告陈某某还应支付第一期的房屋租金125551元，该款实际未支付，按照《房屋租赁合同》“陈某某未按时交付租金，每逾期1日，按月租金0.5%累计支付违约金”的约定，被告陈某某每天应支付的违约金为627.76元（125551元/月×0.5%），该约定明显高于原告凤凰山庄的损失，被告陈某某在答辩时提出其没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院酌情予以减少，按同期银行贷款利率四倍的标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：

一、驳回原告凤凰山庄解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求；
二、被告陈某某支付原告凤凰山庄租金878857元（125551元＋753306元）；
三、被告陈某某支付原告凤凰山庄违约金25092.04元（自2011年12月26日起计算至2012年10月12日止，按同期银行贷款利率6.56%的四倍计算）；
四、驳回原告凤凰山庄的其他诉讼请求。
上述应付款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，财产保全费5000元，合计86800元，由原告凤凰山庄负担56800元，被告陈某某负担30000元。
如不服本判决,可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定,预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行湖北省分行东湖支行，户名：湖北省财政厅预算外资金财政专户，账号：05×××69。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 齐志刚
审判员 李志伸
陪审员 章政军

书记员： 秦静