湖北中顺投资实业有限公司与田某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：湖北中顺投资实业有限公司。住所地：湖北省孝昌县古城大道中顺新商住小区*号楼。统一社会信用代码：91420921777585132R。法定代表人：刘然，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐行伟，湖北正堂律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：田某某。

原告中顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金224025元（暂计算至2018年8月1日）。2、判令解除双方签订的店铺租赁合同，乙方承担违约责任。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月30日，被告田某某与原告中顺公司签订店铺租赁合同，租赁原告位于中顺新天地商住小区1号楼裙楼第三层卖场，租赁面积1777.98平方米，租赁时间五年。双方约定2017年6月1日至2018年6月1日的租金为每月9元／平方米，但此租金至今未付，经原告多次催收，被告均置之不理。故诉诸法院，请求法院依法支持原告上列诉讼请求。被告田某某答辩并反诉称，1、我已于2016年6月23日将双方签订的“店铺租赁合同”中的合同义务概括转让给了案外人叶亚会，且在达成转让合同时得到原告方同意。2、我在“店铺租赁合同”中的合同地位被案外人叶亚会所替代，原告中顺公司要求我支付2017年6月1日至2018年6月1日期间的租金和支付对应违约金没有事实及法律依据。3、我已经按照合同约定履行缴纳租金的义务至2016年6月，之后的租金应由案外人叶亚会承担。原告中顺公司与案外人叶亚会在履行2017年6月1日至2018年6月1日合同期间，因双方存有分歧和争议，原告中顺公司已于2018年5月通过将涉案店铺上锁的方式终止了两者之间的合同关系。4、双方签订“店铺租赁合同”时被告依约定交纳了30000元保证金，现因双方合同权利义务已转让给案外人叶亚会，且合同约定的期限已满，双方未续租，要求原告中顺公司退还被告保证金30000元。当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年5月30日，被告田某某与原告中顺公司签订了一份店铺租赁合同，租赁原告位于中顺新天地商住小区1号楼裙楼第三层卖场。租赁面积1777.98平方米，租赁时间为五年。双方约定2013年6月1日至2014年6月1日免租金；2014年6月1日至2015年6月1日的租金为每月6元／平方米；2015年6月1日至2016年6月1日的租金为每月7元／平方米；2016年6月1日至2017年6月1日的租金为每月8元／平方米；2017年6月1日至2018年6月1日的租金为每月9元／平方米。双方签订合同时，被告田某某依据合同约定向原告中顺公司交纳了保证金30000元。本案庭审时，原告中顺公司认可被告田某某已将租金交至2017年6月1日。本案审理过程中，被告田某某当庭提出申请追加案外人叶亚会为本案第三人参加诉讼，经本院审查认为其申请理由不成立，依法裁定予以驳回。
原告湖北中顺投资实业有限公司（以下简称中顺公司）与被告田某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告田某某反诉要求原告中顺公司返还保证金30000元，本院决定合并审理。原告中顺公司的委托诉讼代理人徐行伟、被告田某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告田某某虽抗辩涉案“店铺租赁合同”权利义务已概括转让给了案外人叶亚会，但未向本院提交充足证据证明其转让行为已得到原告中顺公司同意，本院对其抗辩理由不予支持。原告中顺公司基于双方签订的“店铺租赁合同”主张被告田某某支付租金，应予支持，但应限于租赁合同约定期限内的租金。因合同到期后双方未续租，不存在租金问题。如原告中顺公司认为被告田某某在租赁期满后仍占有涉案店铺，则应依据物权法、侵权法另行主张。根据双方的租赁合同约定，被告田某某应支付原告中顺公司2017年6月1日至2018年6月1日的租金为192021.84元（1777.98平方米×每月9元／平方米×12个月＝192021.84元）。同时，原告中顺公司应退还被告田某某保证金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告田某某于本判决生效之日起三十日内支付原告湖北中顺投资实业有限公司租金192021.84元，抵扣原告湖北中顺投资实业有限公司应退还被告田某某保证金30000元后，实际执行162021.84元；二、驳回原告湖北中顺投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4660减半收取2330元，由被告田某某负担；反诉案件受理费275元由原告湖北中顺投资实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。