湖北三峡职业技术学院与韩军战、宜昌市天海职业培训学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北三峡职业技术学院，住所地宜昌市体育场路31号，组织机构代码73914088-8。
法定代表人游敏，该学院院长。
委托代理人：谭伯力，湖北西陵律师事务所律师（特别授权）。
被告：韩军战，男，回族，1975年3月20日出生，住宜昌市西陵区。
被告：宜昌市天海职业培训学校，住所地宜昌市体育场路11号，组织机构代码05542951-7。
法定代表人向江华，该学校负责人。
委托代理人：袁青青、王华，湖北普济律师事务所律师（特别授权）。

原告湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）与被告韩军战、宜昌市天海职业培训学校（以下简称天海学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭伯力、被告天海学校委托代理人袁青青到庭参加诉讼，被告韩军战经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三峡职院向本院提出诉讼请求：1．两被告立即腾退宜昌市城东大道56号三峡职院东区一号公寓负一楼；2．两被告共同支付原告2015年9月6日到2015年11月30日房屋占用费38335元；3．两被告共同从2015年12月1日起按451元／日支付原告房屋占用费到实际腾退、交付房屋为止；4．两被告共同支付原告拖欠水电费2589元；5．本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：自2006年起，被告韩军战即租用位于宜昌市城东大道56号三峡职院东区一号公寓负一楼（面积约为637m2）的房屋开办信息技术培训学校，从2012年起开办宜昌市天海职业培训学校，房屋租赁合同每年一签。2014年9月5日原被告就该房屋续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年9月6日起至2015年9月5日止，年租金164724元，每季度交付41181元。租赁期满后，因国有资产管理需要，原告决定收回上述出租房屋，通知两被告不再续租，但两被告拒不腾退，且拖欠水电费3381元。原告为了维护自身权益，故诉请法院支持其上述请求。
原告为此提交证据如下：1、原告于2014年9月6日与被告韩军战签订的租赁合同一份，拟证实双方存在租赁合同关系；2、民办非企业单位登记证书，拟证明韩军战于2012年在承租房屋处开办了宜昌市天海职业培训学校，该校的住所地即为韩军战承租房屋所在地；3、租金交纳收据和照片一组（韩军战承租房屋处有宜昌市天海网络技术培训学校招牌），拟证实韩军战承租房屋后即将房屋转租给天海学校，天海学校即为次承租人，二被告应当承担连带责任。
经审理查明，2014年9月6日，原告湖北三峡职业技术学院与被告韩军战签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将其位于宜昌市城东大道56号东区一号公寓负一楼637平方米房屋出租与韩军战使用，用途为信息技术培训。租赁期限为从2014年9月6日至2015年9月5日止。年租金为人民币164724元，租金支付方式为：一次性交清一季度41181元，先交租金后使用；租金支付时间为合同生效之日起即2014年9月6日，12月6日，2015年3月6日，6月6日前交清。租赁期间以“宜昌天海信息培训学校”等名义交纳了相应的租金。合同到期后，因国有资产管理需要，原告决定收回出租房屋，并通知不再续租，但之后被告韩军战没有将租赁的房屋腾退并返还给原告。
另查明，2012年5月4日，经宜昌市人力资源和社会保障局批准宜昌市天海职业培训学校成立，该学校的住所地为韩军战承租原告的房屋处，该企业成立时韩军战为该学校的法定代表人，该校于2013年1月25日变更法定代表人为向军，2014年8月22日变更法定代表人为向江华。此外，2011年9月4日，原告就宜昌市城东大道56号东区一号公寓负一楼637平方米的房屋与宜昌市伍家岗区宜昌天海网络教育培训中心签订了《租赁合同》一份，租期为2011年9月6日至2012年9月5日；2012年9月4日，原告与韩军战签订《租赁合同》一份，租期为2012年9月6日至2013年9月5日；2013年9月4日，原告与被告韩军战签订《租赁合同》一份，租期为2013年9月6日至2014年9月5日。

本院认为，被告韩军战与原告三峡职院于2014年9月6日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，根据合同相对性原则该合同约束于原告三峡职院与被告韩军战。双方租赁合同于2015年9月5日期满后，再未续签租赁合同，故被告韩军战应负腾退并返还承租房屋的合同义务，因韩军战未及时予以腾退并返还房屋应比照租期内租金支付房屋占用费用。双方最后一次租期的租金为164724元／年，折合451元／日，故原告主张被告韩军战腾退、返还房屋并自2015年9月6日起至实际腾退、返还房屋之日止按451元／日计算房屋占用费的请求，本院予以支持，原告要求被告韩军战支付拖欠水电费2589元，但因其未提交相应的证据，本院不予支持。原告称韩军战承租房屋后即将房屋转租给天海学校，天海学校为本案第三人应与被告韩军战共同承担腾退房屋并支付房屋占用期间的占用费，本院认为，韩军战与天海学校是否存在转租合同关系应由原告提交证据证明，并不因房屋使用人不是韩军战而推断韩军战存在转租的事实，因此原告要求天海学校承担腾退和支付占用费的请求本院不予支持。本案中被告韩军战承租房屋后作何用途，并不影响韩军战作为合同主体承担合同的相应责任，原告无证据证实天海学校对承租人韩军战所欠合同债务构成债务加入，故原告要求天海学校和韩军战连带承担腾退房屋和支付房屋占用费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告韩军战向原告湖北三峡职业技术学院腾退并返还所租赁的三峡职院东区一号公寓负一楼637平方米房屋；
二、被告韩军战按451元／日标准支付原告湖北三峡职业技术学院自2015年9月6日起至实际腾退、返还房屋之日止的占用费。
上述判项限于本判决生效之日起十日内履行。
三、驳回原告湖北三峡职业技术学院其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费824元（原告已预交），由被告韩军战负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　高云环 审　判　员　　梅　艳 人民陪审员　　蒋　平

书记员：王姣