深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司与谷城宇某房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司
吴丹明
曹其国（湖北正大律师事务所）
谷城宇某房地产开发有限公司
付九龙（湖北惠山律师事务所）

原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司，企业法人营业执照注册号:440301103232205，组织机构代码:67296758-0，住所地:广东省深圳市宝安区观澜街道大和社区大和路200号401。
法定代表人潘应伟，公司董事长。
委托代理人吴丹明，特别授权。
委托代理人曹其国，湖北正大律师事务所律师，特别授权。
被告谷城宇某房地产开发有限公司，营业执照注册号:420625000010534，组织机构代码:79877341-5，住所地:湖北省谷城县城关镇粉阳路3号。
法定代表人严光明，公司董事长。
委托代理人付九龙，湖北惠山律师事务所律师，一般代理。
原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司（以下简称蓝色公司）与被告谷城宇某房地产开发有限公司（以下简称宇某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2012年4月1日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年5月17日公开开庭审理了本案。在审理过程中，依原告蓝色公司的申请，对其请求赔偿项目中的全部内容（价值）进行了司法鉴定。原告蓝色公司的法定代表人潘应伟及其委托代理人吴丹明、曹其国，被告宇某公司的委托代理人付九龙到庭参加诉讼，本案现巳审理完毕。

本院认为:本案的争议焦点在于原告与屈家岭分公司签订的《房地产项目全程代理合同》是否合法有效，被告是否是本案的适格当事人，此合同未完全履行的违约责任在于哪一方，被告是否应向原告支付补偿金，以及原告损失金额的确定。
关于原告与屈家岭分公司签订的《房地产项目全程代理合同》是否生效的问题。被告认为原告于2011年11月18日才授权刘宏伟、牛某与宇某公司屈家岭分公司接洽，在未得到公司授权的情况下，原告的法定代表人不可能签名。对被告所持的这一怀疑观点，被告未举证证实其真实性，亦未举证证实原告公章及其法定代表人的签名系仿造。对被告的这一观点，根据证据规则，本院不予支持。从原告提交的合同看，有原告及屈家岭分公司的公章，且有双方法定代表人的签名，本院认为公章及签名均真实，此合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，并已实际开始履行，已依法成立、有效。
关于被告是否是本案的适格当事人的问题。被告认为屈家岭分公司具备独立的诉讼主体，并且在工商部门办理了营业执照，有独立的组织机构代码和税务登记证，屈家岭分公司应是适格的被告。本院认为，屈家岭分公司只是宇某公司下属的一个分支机构，没有独立的财产，不具备诉讼主体资格，宇某公司才是本案适格的被告。
关于此合同未完全履行的违约责任在于哪一方的问题。2011年12月1日，屈家岭分公司认为原告在房屋销售期间未实施售房活动，外围广告以及完成该公司承诺的指标与任务，给被告带来严重的经济损失。遂向原告发出终止函，要求原告于次日上午12时到屈家岭分公司洽谈终止项目合作协议，若逾期未到，视为项目合作协议终止。本院认为，屈家岭分公司发出终止函这一行为，系屈家岭分公司单方要求解除合同的举止，况且，直至终止合同函之日，被告所预售房屋许可证尚在办理之中，原告未实施售房行为合法。并且被告在庭审过程中未举证证实原告有实质性违约行为。同时，终止合同函没有给对方必要的条件及合理期限，因此，本案合同未完全履行系屈家岭分公司要求解除合同所造成，其违约责任在于被告宇某公司。被告宇某公司应依合同约定给予原告补偿金10万元。
四、原告交纳的项目保证金40万元是否计算利息的问题。因双方在合同中未约定利息以及利息的计算方式，双方解除合同后，原告未向被告方主张利息，直到起诉至法院时，才要求被告方给付利息，因此，项目保证金40万元的利息应自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至付清之日为止。
五、关于原告后勤保障费用损失问题:鉴定机构认定的项目中，房租及房屋中介费2400元、寝室用电42元、寝室开关6元、寝室自来水25元、过路费3470、油费1，850.00元、车费875元、进餐费2，513.00元、住宿费2232元、床上用品670元、办公费用1889元、电磁炉299元、电饭煲189元、雨衣9元、万能胶45元、花篮225元、名片60元、招待施工队伍（进驻当晚）餐费339元。以上共计17，138.00元，经庭审核实，这些项目系原告日常生活所支出，同时经济交往进行中，本身即存在一定的经营风险和必要开支，结合本案，本院认为，应由原告自行承担为宜。
六、关于鉴定结论部分金额采信问题。2013年1月21日，湖北中三信建设工程服务有限公司作出《鄂中三信鉴字（2013）第1号司法鉴定报告》，鉴定结论为:宇某岭秀天地项目（房地产项目全程代理）赔偿费用鉴定价值的894，584.05元，其中以下三项不予以采信，1、保证金40万元利息的14，884.39元不应直接计息，应自起诉之日开始计息。2、项目费用结合庭审质证认证以及查明的事实，损失金额为298，463.66元。3、经济损失赔偿金10万元应单例，此外其他损失予以审减。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:
一、被告谷城宇某房地产开发有限公司返还原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司项目保证金40万元，并承担利息，利息的计算按同期中国人民银行贷款利率计息，自2012年3月31日起至付清为止。
二、被告谷城宇某房地产开发有限公司赔偿原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司经济损失298，463.66元。
三、被告谷城宇某房地产开发有限公司赔付原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司经济补偿金10万元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
以上一、二、三项，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，830.00元，原告承担3，849.00元，被告承担8，981.00元。鉴定费10，000.00元，原、被告各承担5，000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为:本案的争议焦点在于原告与屈家岭分公司签订的《房地产项目全程代理合同》是否合法有效，被告是否是本案的适格当事人，此合同未完全履行的违约责任在于哪一方，被告是否应向原告支付补偿金，以及原告损失金额的确定。
关于原告与屈家岭分公司签订的《房地产项目全程代理合同》是否生效的问题。被告认为原告于2011年11月18日才授权刘宏伟、牛某与宇某公司屈家岭分公司接洽，在未得到公司授权的情况下，原告的法定代表人不可能签名。对被告所持的这一怀疑观点，被告未举证证实其真实性，亦未举证证实原告公章及其法定代表人的签名系仿造。对被告的这一观点，根据证据规则，本院不予支持。从原告提交的合同看，有原告及屈家岭分公司的公章，且有双方法定代表人的签名，本院认为公章及签名均真实，此合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，并已实际开始履行，已依法成立、有效。
关于被告是否是本案的适格当事人的问题。被告认为屈家岭分公司具备独立的诉讼主体，并且在工商部门办理了营业执照，有独立的组织机构代码和税务登记证，屈家岭分公司应是适格的被告。本院认为，屈家岭分公司只是宇某公司下属的一个分支机构，没有独立的财产，不具备诉讼主体资格，宇某公司才是本案适格的被告。
关于此合同未完全履行的违约责任在于哪一方的问题。2011年12月1日，屈家岭分公司认为原告在房屋销售期间未实施售房活动，外围广告以及完成该公司承诺的指标与任务，给被告带来严重的经济损失。遂向原告发出终止函，要求原告于次日上午12时到屈家岭分公司洽谈终止项目合作协议，若逾期未到，视为项目合作协议终止。本院认为，屈家岭分公司发出终止函这一行为，系屈家岭分公司单方要求解除合同的举止，况且，直至终止合同函之日，被告所预售房屋许可证尚在办理之中，原告未实施售房行为合法。并且被告在庭审过程中未举证证实原告有实质性违约行为。同时，终止合同函没有给对方必要的条件及合理期限，因此，本案合同未完全履行系屈家岭分公司要求解除合同所造成，其违约责任在于被告宇某公司。被告宇某公司应依合同约定给予原告补偿金10万元。
四、原告交纳的项目保证金40万元是否计算利息的问题。因双方在合同中未约定利息以及利息的计算方式，双方解除合同后，原告未向被告方主张利息，直到起诉至法院时，才要求被告方给付利息，因此，项目保证金40万元的利息应自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至付清之日为止。
五、关于原告后勤保障费用损失问题:鉴定机构认定的项目中，房租及房屋中介费2400元、寝室用电42元、寝室开关6元、寝室自来水25元、过路费3470、油费1，850.00元、车费875元、进餐费2，513.00元、住宿费2232元、床上用品670元、办公费用1889元、电磁炉299元、电饭煲189元、雨衣9元、万能胶45元、花篮225元、名片60元、招待施工队伍（进驻当晚）餐费339元。以上共计17，138.00元，经庭审核实，这些项目系原告日常生活所支出，同时经济交往进行中，本身即存在一定的经营风险和必要开支，结合本案，本院认为，应由原告自行承担为宜。
六、关于鉴定结论部分金额采信问题。2013年1月21日，湖北中三信建设工程服务有限公司作出《鄂中三信鉴字（2013）第1号司法鉴定报告》，鉴定结论为:宇某岭秀天地项目（房地产项目全程代理）赔偿费用鉴定价值的894，584.05元，其中以下三项不予以采信，1、保证金40万元利息的14，884.39元不应直接计息，应自起诉之日开始计息。2、项目费用结合庭审质证认证以及查明的事实，损失金额为298，463.66元。3、经济损失赔偿金10万元应单例，此外其他损失予以审减。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:

一、被告谷城宇某房地产开发有限公司返还原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司项目保证金40万元，并承担利息，利息的计算按同期中国人民银行贷款利率计息，自2012年3月31日起至付清为止。
二、被告谷城宇某房地产开发有限公司赔偿原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司经济损失298，463.66元。
三、被告谷城宇某房地产开发有限公司赔付原告深圳市蓝色火焰房地产顾某有限公司经济补偿金10万元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
以上一、二、三项，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，830.00元，原告承担3，849.00元，被告承担8，981.00元。鉴定费10，000.00元，原、被告各承担5，000.00元。

审判长：罗勇
审判员：谢正华
审判员：毛晓玲

书记员：郭阳